634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda bu kanuna bağlı yapıların (apartman, site vb.) yönetim esasları, kat malikleri ve toplu yapı sakinlerinin borçları, hakları, ortak alanın kullanımı kuralları, giderlere katılma yükümlülüğü gibi unsurları belirlenmiştir. Bu ana hatların belirlenmesi, şehir nüfusundaki son yıllardaki büyük artış ve bunun neticesi olarak ortaya çıkan kat mülkiyetine tabi yapılar ve bir veya birden çok imar parseli üzerine onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak toplu yapıların bu yapılarda yaşayan veya kullanan toplulukların belli bir düzene tabi olması gerekliliğini karşılamaktadır. Bu hatlar ne kadar kanun tarafından belirlense de ve kanun tarafından ne kadar yönetim serbestliği tanınsa da kat malikleri veya site sakinleri arasında yapı ile alakalı hukuki uyuşmazlıklar çıkmaktadır. Bu hukuki uyuşmazlıkların yargıya varmadan veya yargıya vardıktan sonra çözümü adına apartman veya site yönetimleri hukuk bürolarından danışmanlık hizmeti almaktadırlar. Hukuk bürolarından bu konu hakkında yönetici ve yönetim kurullarının alabilecekleri hizmetler genel olarak şunlardır;
Proaktif Hukuk&Danışmanlık olarak birçok sitenin hukuki danışmanlığını yapmaktayız ve bu tecrübeyle site yönetimlerine tavsiyemiz danışmanlık için bu konuda deneyimli hukuk bürolarına müracaat etmeleridir.
Kat Mülkiyeti Kanununa Bağlı Yapıların Yönetimi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 27. maddesinde anagayrimenkulun yönetim tarzı, kanunun emredici hükümlerinin saklı kalması şartıyla, kat malikleri kurulunun kararlaştıracağı yönetim planınca belirlenir. Bu yönetim planı ancak kat malikleri kurulunun beşte dört oyuyla değiştirilebilir. Kat malikleri kurulunun, yönetim planı ve kanuna uygun alacağı kararlara bütün kat malikleri uymakla yükümlüdür. Ancak bu kurulun aldığı kararlara aykırı oy kullanan kat maliki, toplantısında bulunduğu kararın alındığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kararın iptali için yargı yoluna başvurabilmesinin yolu aynı kanunun 33. maddesinde öngörülmüştür. Bu talebin yöneltildiği mahkemenin hakim, genel hükümlere ve hakkaniyete uygun karar almakla yükümlüdür.
İlgili kanun anagayrimenkulun yönetilmesi için yönetici atanmasını veya üç kişilik yönetim kurulu oluşturulmasını emretmiştir. Yönetici, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla iş başına gelir. Yöneticinin görev ve sorumlulukları vardır. Görevleri;
Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu yüzden kat maliklerine gelir ve giderlerin hesabının verilmesiyle sorumludur. Ve makamı denetlenmeye açıktır.
5711 sayılı kanunla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununda değişikler yapılmış ve dokuzuncu bölüm olarak toplu yapılara ilişkin özel hükümler eklenmiştir. Bu toplu yapıların en bilindiği karşımıza siteler olarak çıkmaktadır. Birçok bloktan oluşan bu sitelerin her bloku, bağımsız bir blok yöneticisi tayin ederler ve bu tayin edilen yöneticiler site için toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturur. Tek bir yönetim planıyla yönetilen siteler.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri için birçok hak ve sorumluluk yüklemiştir. Bu yükümlülükler;
Apartman veya Site Aidatlarının Ödenmemesi Durumunda
Apartman giderlerine katılmakla yükümlü olan kat maliğinin aidatını ödememesi durumunda, yönetici veya yönetim kurulunun alacak için icra takibi açma yetkisi vardır. Ancak icra takibi için, aidatını ödemeyen borçluya öncelikle ihtarname çekilmesi gerekmektedir.
