İPOTEK İŞLEMLERİ VE REHİN HUKUKU: TMK 850-897, İPOTEK TESİSİ, PARAYA ÇEVRİLME, FEK VE DAVA REHBERİ
GİRİŞ: GAYRİMENKUL REHİN HUKUKUNDA İPOTEK KAVRAMI VE GENEL ESASLAR
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) eşya hukuku kitabında düzenlenen ve taşınmaz rehninin en yaygın türü olan ipotek, doğmuş veya ileride doğması muhtemel ya da her ne kadar henüz doğmamış olsa da doğma imkanı bulunan bir alacağı güvence altına alma işlevini gören ayni bir haktır. Ekonomik hayatta finansmana erişimin, ticari kredilerin ve kişisel borç ilişkilerinin temel kolonunu oluşturan ipotek işlemlerinin gerçekleştirilmesi, salt bir tapu sicil tescilinden ibaret olmayıp, maddi hukuk ile şekli hukukun kesişim noktasında yer alan son derece teknik bir süreçtir.
Uygulamada müvekkillerin en çok sorduğu soruların başında, borç ilişkisinin niteliğine göre hangi ipotek türünün seçilmesi gerektiği gelmektedir. İpotek tesis edilirken alacağın miktarının belirli olması veya en azından borçlunun sorumluluğunun üst sınırının tayin edilmiş olması, rehin hukukuna hakim olan "belirlilik (muayyenlik)" ilkesinin bir gereğidir.
1. TÜRK MEDENİ KANUNU (TMK MADDE 881) VE YASAL DAYANAKLAR
Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesi ve devamı hükümleri, ipoteğin tanımını, amacını ve kuruluş şartlarını açıkça düzenlemektedir. Kanun koyucu, TMK Madde 881 hükmünde, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber ileride doğması kesin yahut muhtemel olan herhangi bir alacağın ipotekle güvence altına alınabileceğini hükme bağlamıştır.
TMK Madde 881: "Halen mevcut olan veya ileride doğması kesin yahut muhtemel olan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması şart değildir."
2. İPOTEK TÜRÜ SEÇİM STRATEJİSİ: ANA PARA VE ÜST SINIR İPOTEĞİ
ANA PARA (KARZ) İPOTEĞİ
Alacağın miktarının, vade gününün ve faiz oranlarının net olarak belirli olduğu, duraksamaya yer vermeyecek şekilde taraflarca kararlaştırıldığı durumlarda tesis edilir. Ana para ipoteğinde tapu kütüğüne tescil edilen miktar, takip anında borçlunun sorumlu tutulacağı ana paradır.
ÜST SINIR (LİMİT) İPOTEĞİ
Gelecekte doğacak, doğması muhtemel veya sürekli yenilenen bir hukuki ilişkiden kaynaklanan borçlar için tesis edilir. Üst sınır ipoteğinde, borçlunun ve taşınmazını rehneden üçüncü kişinin sorumluluğu, tapuda tescil edilen maksimum limit ile sınırlıdır.
3. TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ NEZDİNDE İPOTEK TESİS İŞLEMLERİ VE REHNİN KAPSAMI
İpotek tesis işlemleri, resmi şekil şartına tabi olup, tapu sicil müdürü veya yetkilendirilmiş memur huzurunda resmi senet düzenlenmesi ve tesciliyle geçerlilik kazanır. Resmi şekil, TMK'nın 706., Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237. ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca bir sıhhat (geçerlilik) şartıdır.
4. ADIM ADIM WEB-TAPU SİSTEMİ ÜZERİNDEN İPOTEK BAŞVURU SÜRECİ
- Sisteme Giriş ve Taşınmaz Seçimi
- Alacaklı Bilgilerinin Girilmesi
- Kredi/Borç Sözleşmesinin ve Şartların Yüklenmesi
- Harçların Ödenmesi ve Randevu Aşaması
- Resmi Senedin İmzalanması
8. İPOTEK TERKİNİ (FEKKİ) SÜRECİ VE BANKA FEK YAZISI PROSEDÜRÜ
İpotekle güvence altına alınan borcun tamamen ödenmesi, ibra, zamanaşımı veya mahkeme kararı gibi nedenlerle asıl alacağın son bulması durumunda ipotek de hükümsüz hale gelir. Ancak borcun bitmesi, tapu kayıtlarındaki yükümlülüğü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Taşınmaz üzerindeki bu ayni yükün kaldırılması için tapu kütüğünde ipotek terkini (fekki) işleminin gerçekleştirilmesi yasal bir zorunluluktur.
10. İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ SÜRECİ VE İCRA İFLAS KANUNU (İİK) BAŞVURULARI
Borçlu, vadede borcunu ifa etmediği takdirde, alacaklı doğrudan doğruya borçluya karşı ilamsız takip yapamaz; öncelikle elindeki rehnin paraya çevrilmesi yoluna gitmek zorundadır. Bu kurala İcra ve İflas Kanunu'nda (İİK) Rehnin Paraya Çevrilmesi Zorunluluğu (İİK Madde 45) denir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Soru 1: Banka ipoteği varken ev satılırsa ipotek nasıl taşınır veya kaldırılır?
Cevap: İpotekli taşınmazın satışı hukuken mümkündür. Alıcı, taşınmazı ipotek yüküyle bilerek satın alabilir. Genellikle uygulamada, alıcının ödeyeceği satış bedelinin bir kısmı ile bankadaki kredi borcu kapatılır, bankanın gönderdiği elektronik fek yazısıyla ipotek kaldırılır ve eş zamanlı olarak tapu devri gerçekleştirilir.
Soru 3: Eşimin haberi olmadan aile konutumuz üzerine ipotek konulmuş, ne yapabilirim?
Cevap: TMK Madde 194 uyarınca eşinizin açık rızası alınmadan aile konutuna konulan ipotekler geçersizdir. Bu durumda, aile mahkemesinde "İpotek İptali ve Tescilin Düzeltilmesi Davası" açarak gayrimenkul üzerindeki haksız rehni kaldırma hakkınız mevcuttur.
PROFESYONEL HUKUKİ DESTEK VE SÜREÇ YÖNETİMİ
Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak, gayrimenkul rehin hukuku alanındaki derin uzmanlığımızla; ipotek tesisinden paraya çevirme süreçlerine, usulsüz ipoteklerin iptali davalarından ticari kredi teminat analizlerine kadar tüm süreçlerde profesyonel hukuki destek sunmaktayız. Hak kayıplarının önüne geçmek, yüksek meblağlı mal varlığı risklerinizi stratejik bir savunma kalkanıyla korumak ve hukuki danışmanlık randevusu oluşturmak için hukuk büromuzun uzman kadrosuyla iletişime geçebilirsiniz.
