İŞYERİ TAHLİYE DAVASI: TBK 347-356 KAPSAMINDA GEREKSİNİM, TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ, ZORUNLU ARABULUCULUK VE YARGILAMA USULÜ

İŞYERİ TAHLİYE DAVASI: TBK 347-356 KAPSAMINDA GEREKSİNİM, TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ, ZORUNLU ARABULUCULUK VE YARGILAMA USULÜ

GİRİŞ: TİCARİ KİRA HUKUKUNDA TAHLİYE REJİMİ VE ÖNEMİ

Ticari gayrimenkul kiraları, tarafların ekonomik geleceğini doğrudan etkileyen, yüksek bütçeli yatırımların, marka değerlerinin ve ticari işletme sürekliliğinin merkezinde yer alan hukuki ilişkilerdir. Türk hukuk sisteminde konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracıyı koruma gayesiyle sıkı şartlara bağlanmış olmakla birlikte, işyeri kiralarında süreç çok daha kompleks ve katı usul kurallarına tabidir. İşyeri tahliye davası, mülk sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kanunda sayılan sınırlı sebeplerle (numerus clausus) sonlandırılması amacıyla açılan bir dava türüdür.

Uygulamada en sık düşülen yanılgılardan biri, kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin sona ermesiyle tahliyenin kendiliğinden gerçekleşeceği varsayımıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca, belirli süreli bir işyeri kira sözleşmesi, sürenin bitimiyle kendiliğinden sona ermez. Kiraya veren, kanunda öngörülen haklı fesih nedenleri veya belirli uzama süreleri gerçekleşmeden kiracıyı taşınmazdan tahliye edemez.

1. TÜRK BORÇLAR KANUNU UYARINCA İŞYERİ TAHLİYE SEBEPLERİ

Türk Borçlar Kanunu, işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi tek taraflı veya dava yoluyla sona erdirebilmesini belirli ve sınırlı şartlara bağlamıştır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

• Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı.
• Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye: Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi veya yeniden inşası amacıyla boşaltılmasının zorunlu olması.
• Yeni Malikin Gereksinimi: Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin, kendisi veya yukarıda sayılan yakınları için işyeri olarak kullanma zorunluluğunun doğması.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

• Yazılı Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı: Kiracının, taşınmazın teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi.
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesi.
• Temerrüt Nedeniyle Sözleşmenin Feshi ve Tahliye: Kira bedelinin veya yan giderlerin süresinde ödenmemesi üzerine çekilen ihtara rağmen verilen 30 günlük yasal sürede ödemenin yapılmaması.
• Sözleşmeye Esaslı Aykırılık: Kiracının taşınmazı özenle kullanma borcuna aykırı davranması, komşulara saygı göstermemesi veya işyerinin kullanım amacını izinsiz değiştirmesi.

2. İŞYERİ İHTİYACI (GEREKSİNİM) NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI

İşyeri ihtiyacına dayalı tahliye davaları, uygulamada mülk sahipleri tarafından sıkça başvurulan ancak ispat yükü en ağır olan dava türlerinden biridir. TBK Madde 350/1 uyarınca açılacak bu davada, ihtiyacın varlığının mahkeme önünde şüpheye yer bırakmayacak şekilde kanıtlanması icap eder.

İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Kriteri

Yargıtay yerleşik içtihatlarında, işyeri ihtiyacının "gerçek, samimi ve zorunlu" olmasını şart koşmuştur. Henüz doğmamış, gelecekte gerçekleşmesi muhtemel veya soyut nitelikteki ihtiyaç iddiaları reddedilir.

Şirketlerin (Tüzel Kişilerin) İşyeri İhtiyacı

Şirket adına kayıtlı bir gayrimenkulün işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesi talep ediliyorsa, ihtiyaç sahibinin şirket ortakları veya müdürleri değil, şirketin bizzat kendisi olması gerekir. Şirketin ana sözleşmesindeki faaliyet konusu taşınmazda icra edilecek ticari işe uygun olmalı ve ihtiyaç somut delillerle kanıtlanmalıdır.

3. YENİ MALİKİN İŞYERİ İHTİYACI VE TBK MADDE 351 UYGULAMASI

TBK Madde 351 uyarınca taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir. İhtarname gönderilmesi yetmez, ihtarnamenin 1 aylık süre içinde kiracının eline ulaşmış olması şarttır.

İhtarname usulüne uygun tebliğ edildikten sonra yeni malik, iktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra açacağı bir dava ile tahliye talep edebilir. Yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açma hakkını da kullanabilir.

4. TAAHHÜTNAME İLE İŞYERİ TAHLİYESİ VE GEÇERLİLİK KRİTERLERİ

Yazılı tahliye taahhütnamesi, mülk sahibine mahkeme sürecini en hızlı şekilde sonuçlandırma imkanı veren hukuki bir enstrümandır.

5. İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI VE USULÜ

TBK Madde 352/2'de düzenlenen bu hak, "İki Haklı İhtar" nedeniyle tahliye davasıdır.

• Kira bedelinin muaccel olması ve ödenmemiş olması.
• İhtarnamede, hangi aya ait hangi kira bedelinin ödenmediğinin net şekilde belirtilmesi.
• Kiracının ihtarı tebellüğ etmesinden önce ödeme yapmamış olması.

İki haklı ihtarın mutlaka aynı kira yılı veya aynı uzama dönemi içinde farklı aylara ilişkin olması gerekir. Kiraya veren, iki haklı ihtarın oluştuğu kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davasını açmak zorundadır.

6. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ VE TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE

TBK Madde 315 uyarınca işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az 30 gündür. 30 günlük süre içinde kira borcunun tamamı ödenmezse kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.

İcra İflas Kanunu Madde 269 uyarınca başlatılacak "Tahliye Talepli İcra Takibi" (Örnek No: 13) sürecinde kiracıya 30 günlük ödeme süresi ve 7 günlük itiraz süresi tanınır.

7. ON YILLIK UZAMA SÜRESİ NEDENİYLE İŞYERİ TAHLİYESİ

TBK Madde 347 hükmü uyarınca kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Toplam Bekleme Süresi= Sözleşme Süresi + 10 Yıl Uzama Dönemi + 1 Yıl Son Sene

Kiraya veren, bu hükme dayanarak sözleşmeyi feshedebilmek için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunmak zorundadır.

8. SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK VE ESASLI YENİDEN İNŞA NEDENLERİ

Kiracı, işyerini sözleşmeye ve amacına uygun olarak özenle kullanmak, binada bulunan diğer esnaf veya sakinlere gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Esaslı aykırılığın giderilmesinin imkansız olduğu veya kiracının davranışının çekilmez hal aldığı durumlarda sözleşme doğrudan feshedilebilir.

Taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması, imar planı değişiklikleri nedeniyle esaslı tadilata uğraması veya binanın kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı ilan edilmesi durumlarında TBK Madde 350/2 uyarınca tahliye davası açılabilir.

9. İŞYERİ TAHLİYESİNDE ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, işyeri tahliye davaları için de bir dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması usulüne uygun tüketilmeden doğrudan açılan davalar, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Görüşmeler olumsuz sonuçlanırsa, arabulucu tarafından "Son Tutanak / Anlaşamama Tutanağı" düzenlenir. Bu tutanağın aslı veya onaylı örneği tahliye davasının dilekçesine eklenmek zorundadır.

10. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME, DAVA HARÇLARI VE YARGILAMA USULÜ

İşyeri tahliye davalarında mutlak görevli mahkeme, İcra Hukuk Mahkemesinin dar yetkili alanları hariç olmak üzere, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Tahliye davalarında harç, taşınmazın mülkiyet değerine göre değil, dava tarihindeki yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır.

11. TİCARİ KİRALARDA ALT KİRACI VE ŞİRKET HİSSE DEVRİ DURUMLARI

TBK Madde 322 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça taşınmazı başkasına kiraya veremez. İzinsiz alt kiracılık sözleşmeye esaslı aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebidir.

Kira sözleşmesinde kiracı olarak bir tüzel kişi görünüyorsa, şirket hisselerinin devredilmesi veya ortakların değişmesi hukuken yeni bir kiracı geldiği anlamına gelmez.

12. İŞYERİ TAHLİYE DAVALARINDA İSPAT YÜKÜ, DELİLLER VE SAVUNMA YOLLARI

Davacı Kiraya Verenin Sunması Gereken Deliller

• Yazılı kira sözleşmesi aslı veya onaylı sureti.
• Noter onaylı ihtarnameler ve tebliğ şerhleri.
• Banka hesap dökümleri.
• İhtiyaç iddiası varsa ticari sicil gazetesi kayıtları, vergi levhası, boş portföy dökümleri ve şirket kararları.
• Arabuluculuk son anlaşamama tutanağı.

Davalı Kiracı Tarafından İleri Sürülebilecek Hukuki İtirazlar

• Süre İtirazı: Davanın yasal 1 aylık süre geçtikten sonra açıldığı iddiası.
• İrade Fesadı İddiası: Tahliye taahhütnamesinin baskı, korkutma veya kandırma altında imzalandığı iddiası.
• İhtiyacın Samimi Olmadığı Savunması: Davacının başka ticari mülklerinin bulunduğunun ortaya çıkarılması.
• Kötüniyet İddiası: İhtiyacın kira artışı amacıyla paravan olarak kullanıldığının savunulması.

13. TAHLİYE KARARININ İCRASI VE TEHİRİ İCRA

Kira ilişkisinden doğan tahliye kararlarının icraya konulabilmesi için kesinleşmesi şart değildir. Kiraya veren, yerel mahkeme kararını alır almaz icra dairesine başvurabilir. Kiracıya taşınmazı boşaltması için 15 gün süre tanınır.

Kiracı, tahliyeyi durdurmak için mahkeme kararını istinaf etmeli, icra dairesinden süre talep etmeli ve 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırmalıdır.

14. GÜNCEL YARGITAY İÇTİHATLARI VE EMSAL KARARLAR

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Emsal Kararı
Esas No: 2022/6-841
Karar No: 2024/96
Karar Özeti: Şirket ortağının veya müdürünün şahsi ihtiyacı, şirkete ait taşınmazın tahliyesi için haklı sebep oluşturmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Emsal Kararı
Esas No: 2024/1102
Karar No: 2025/340
Karar Özeti: Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir faaliyet kolu için işyeri ihtiyacına dayanılarak tahliye talep edilemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Emsal Kararı
Esas No: 2023/6-210
Karar No: 2025/115
Karar Özeti: Basiretli tacir, boş olarak imzaladığı tahliye taahhütnamesinin üzerinin sonradan doldurulmasının hukuki sonuçlarına katlanmak zorundadır.

ÖNE ÇIKAN ÖZET

İşyeri tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen haklı nedenlerin (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhütnamesi veya 10 yıllık uzama süresi) varlığı halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve kanuni hak düşürücü sürelere tam uyulması şarttır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. İşyeri kira sözleşmesi bittiğinde mal sahibi beni doğrudan çıkarabilir mi?

Cevap: Hayır. Belirli süreli işyeri kira sözleşmeleri süre bitiminde kendiliğinden sona ermez, otomatik olarak 1 yıl uzar. Mal sahibinin dava açabilmesi için kanunda sayılan haklı sebeplerden birinin bulunması gerekir.

2. İşyerini yeni satın alan kişi kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?

Cevap: Hemen tahliye edemez. Yeni malik, tapu tescil tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmek ve satın alma tarihinden itibaren 6 ay beklemek şartıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

3. İşyeri tahliye davası ne kadar sürer?

Cevap: Davanın türüne, mahkemenin iş yoğunluğuna ve delillerin toplanma süresine göre yerel mahkeme aşaması ortalama 8 ila 14 ay arasında sürer.

4. Ödenmeyen stopaj ve aidat borçları nedeniyle tahliye davası açılabilir mi?

Cevap: Evet. Stopaj, çevre temizlik vergisi ve apartman aidatı gibi yan giderlerin ödenmemesi durumunda da 30 günlük temerrüt ihtarı çekilerek tahliye süreci başlatılabilir.

5. Geçersiz bir tahliye taahhütnamesine karşı ne zaman itiraz edilmelidir?

Cevap: Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takibinde, ödeme/tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine yazılı olarak itiraz edilmelidir.

6. Arabuluculuk görüşmelerine gitmemek tahliye davasını nasıl etkiler?

Cevap: Arabuluculuk davetine haklı bir mazereti olmaksızın katılmayan taraf, dava sonunda tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez.

PROFESYONEL HUKUKİ DESTEK VE SÜREÇ YÖNETİMİ

Ticari kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar ve işyeri tahliye süreçleri; telafisi imkansız ciro kayıplarına, ticari itibar zedelenmelerine ve ciddi finansal risklere yol açabilecek niteliktedir. Kanunda öngörülen bir günlük süre kaçırması veya ihtarname metnindeki usul eksikliği, haklı durumdayken davanın reddedilmesine sebebiyet verebilir. Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, gayrimenkul hukuku alanındaki derin uzmanlığı ve tecrübesi ile müvekkillerine gayrimenkul ve kira hukuku alanında kapsamlı dava takibi ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Hak kayıplarının önüne geçmek, ticari işletmenizin geleceğini güvence altına almak ve yasal süreci profesyonel bir kadroyla yönetmek adına web sitemizde yer alan online randevu sistemimiz üzerinden ya da doğrudan iletişim kanallarımız vasıtasıyla ofisimizden hukuki destek alabilirsiniz.