KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE ÖDENMESİ: BANKAYA BLOKE, YASAL FAİZ, DEĞER ARTIRIM VE TESCİL SÜRECİ REHBERİ

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE ÖDENMESİ: BANKAYA BLOKE, YASAL FAİZ, DEĞER ARTIRIM VE TESCİL SÜRECİ REHBERİ

Mülkiyet hakkı, Anayasa ve uluslararası sözleşmelerle güvence altına alınmış en temel haklardan biridir. Demokratik bir hukuk devletinde, kamu yararının gerektirdiği durumlarda devletin veya kamu tüzel kişilerinin özel mülkiyette bulunan taşınmazlara el koyma yetkisi bulunsa da, bu yetkinin sınırı mülkiyet hakkının özüne dokunmayacak ve mülk sahibini zarara uğratmayacak şekilde çizilmiştir. Türk hukuk sisteminde bu dengenin kurulduğu en kritik nokta "gerçek karşılık" ve "peşin ödeme" ilkeleridir.

Uygulamada idarelerin, bütçe kısıtlılıkları veya hatalı kamulaştırma teknikleri nedeniyle mülk sahiplerine hak ettikleri gerçek bedeli zamanında ve eksiksiz ödemedikleri sıklıkla görülmektedir. Bu kapsamlı rehber, yürürlükteki mevzuat, güncel yargı kararları ve pratik saha deneyimleri ışığında, hakkınız olan bedelin tespiti ve tahsili süreçlerini adım adım açıklamaktadır.

1. KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL TEMELLERİ VE GERÇEK KARŞILIK İLKESİ

Anayasa’nın 46. maddesi, kamulaştırmanın anayasal sınırlarını net bir şekilde çizmiştir. Buna göre, devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını kanunla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya yetkilidir.

Buradaki en önemli unsur "gerçek karşılık" ifadesidir. Gerçek karşılık, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki serbest piyasa koşullarındaki alım-satım değeridir. İdarelerin kendi bünyelerinde oluşturdukları kıymet takdir komisyonları vasıtasıyla belirledikleri ve mülk sahibine teklif ettikleri bedeller çoğu zaman bu gerçek karşılığın çok altında kalmaktadır. Duruşma salonlarında sıkça karşılaştığımız en büyük yanılgı, mülk sahiplerinin idarenin ilk teklif ettiği bedeli nihai ve değiştirilemez bir kanuni rakam olarak kabul etmeleridir. Oysa hukuk sistemi, bu adaletsizliği gidermek adına yargısal denetim mekanizmasını zorunlu kılmıştır.

2. KAMULAŞTIRMA KANUNU 10. MADDESİ UYARINCA BEDEL TESPİTİ SÜRECİ

İdare ile mülk sahibi arasında uzlaşma sağlanamaması halinde, İdari Yargılama Usulü Kanunu ve Kamulaştırma Kanunu’nun ilgili maddeleri gereğince süreç yargıya taşınır. Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi, "Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili" sürecini düzenler.

Bu dava, bizzat kamulaştırmayı yapan idare tarafından, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Davanın amacı, taşınmazın gerçek değerinin tarafsız mahkeme ve bilirkişiler marifetiyle belirlenmesi ve bu bedelin mülk sahibine ödenmesi karşılığında taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesidir. Kanun koyucu bu davanın hızlı bir şekilde sonuçlanmasını amaçlamış ve yargılama sürelerini sıkı kurallara bağlamıştır.

3. UZLAŞMA KOMİSYONU TOPLANTILARI VE İDARİ AŞAMADA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Mahkeme sürecinden önce, idare mülk sahibini uzlaşma komisyonu toplantısına davet etmek zorundadır. Bu davet, mülk sahibine tebliğ edilen bir resmi yazı ile gerçekleştirilir. Uygulamada müvekkillerin en çok sorduğu soruların başında, "Uzlaşma toplantısına katılmak zorunlu mu ve orada verilen teklifi imzalamalı mıyım?" sorusu gelmektedir.

Uzlaşma komisyonu toplantılarına katılmak hak kaybına yol açmaz, aksine idarenin taşınmaza biçtiği ilk değeri görmek açısından stratejik bir öneme sahiptir. Ancak komisyon önünde acele kararlar verilmemeli, teklif edilen rakamın taşınmazın güncel piyasa değerini, konumunu, şerefiyesini ve varsa üzerindeki muhdesatın (bina, ağaç vb.) değerini karşılayıp karşılamadığı profesyonelce analiz edilmelidir. Eğer teklif edilen bedel düşükse, uzlaşmama tutanağı imzalanarak sürecin mahkemeye intikal etmesi sağlanmalıdır. Uzlaşma tutanağının bir kez imzalanması halinde, bu karardan geri dönülmesi ve sonradan bedel artırım davası açılması hukuken mümkün değildir.

4. ASLİYE HUKUK MAHKEMELERİNDE DEPO ETME MEKANİZMASI VE VAKIFBANK SÜRECİ

Uzlaşmazlık tutanağının tutulmasının ardından idare, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde davayı ikame eder. Mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını aldıktan sonra taşınmaz başında keşif yapılmasına ve bilirkişi heyetinden rapor alınmasına karar verir.

Bilirkişi heyetinin belirlediği bedel, mahkeme hakimi tarafından uygun görüldüğünde, idareye bu bedeli mülk sahibi adına bankaya depo etmesi için süre verilir. Bu ödemeler genellikle Vakıflar Bankası (Vakıfbank) veya T.C. Ziraat Bankası nezdinde açılacak vadeli/vadesiz bir hesaba blokeli olarak yatırılır. İdare, belirlenen bedeli mahkemenin verdiği kesin süre içinde bankaya yatırdığına dair makbuzu dosyaya sunmakla yükümlüdür. Bu makbuz dosyaya girmeden hakim, taşınmazın tescili yönünde hüküm kuramaz.

5. BANKA BLOKESİNİN KALDIRILMASI VE HAK SAHİBİ BELİRLENMESİ

Mahkeme, idarenin parayı depo ettiğini gördükten sonra gerekçeli kararını açıklar. Kararla birlikte, bankadaki blokenin kaldırılarak paranın hak sahibine ödenmesi için ilgili banka şubesine hitaben müzekkere yazılır.

Ancak bankadan paranın çekilebilmesi aşamasında da bazı bürokratik ve hukuki engellerle karşılaşılabilmektedir. Örneğin, taşınmaz üzerinde birden fazla hissedar varsa (hisseli taşınmazlar), paranın her hissedarın payı oranında bölüştürülerek ödenmesi gerekir. Bankalar, mahkeme ilamında veya müzekkeresinde her bir hak sahibinin alacağı net miktar ve T.C. kimlik numarası açıkça belirtilmediği sürece ödeme yapmaktan imtina edebilirler. Bu tür operasyonel gecikmeler mülk sahibinin nakde ulaşmasını geciktirdiği için, mahkeme karar kurgusunun hatasız yazılması ve müzekkerelerin titizlikle takip edilmesi şarttır.

6. TAŞINMAZIN NİTELİĞİNE GÖRE DEĞERLEME: ARSA VE ARAZİ AYRIMI

ARSA (İMAR PARSELİ) DEĞERLEME ESASLARI

Bir taşınmazın arsa olarak kabul edilebilmesi için belediye imar planı sınırları içinde yer alması veya belediye hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama vb.) fiilen yararlanıyor olması gerekir. Arsaların değerlemesinde Emsal Satış Karşılaştırması Yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, kamulaştırma tarihinden önce satışı yapılmış, dava konusu arsa ile benzer konum, büyüklük ve imar durumuna sahip en az üç emsal taşınmazın satış bedelleri incelenir.

Uygulamada en sık karşılaştığımız hata, bilirkişilerin dava konusu arsa ile hiçbir coğrafi veya ekonomik benzerliği bulunmayan, şehrin çok uzağındaki ucuz satışları emsal göstermeleridir. Bu durumlarda, doğru emsallerin mahkemeye sunulması davanın seyrini tamamen değiştirmektedir.

ARAZİ (TARIM TOPRAĞI) DEĞERLEME ESASLARI

İmar planı dışında kalan ve tarımsal faaliyet yürütülen taşınmazlar arazi olarak nitelendirilir. Arazilerin değerlemesinde emsal satışı değil, Net Gelir (Kapitalizasyon) Yöntemi esas alınır. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğü'nün resmi verilerine göre; o arazide ekilebilecek münavebeli (dönüşümlü) ürünlerin yıllık ortalama verimi, üretim masrafları ve net geliri hesaplanır. Bulunan net gelir, bölgeye uygun bir kapitalizasyon faiz oranına (genellikle %4 ila %6 arası) bölünerek metrekare değeri ortaya çıkarılır. Arazinin yola yakınlığı, sulama imkanları gibi unsurlar da "objektif değer artış oranı" adı altında fiyata eklenir.

7. BİLİRKİŞİ RAPORLARINDA SIK YAPILAN HATALAR VE STRATEJİK İTİRAZ YOLLARI

Mahkemece atanan bilirkişi heyetleri (gayrimenkul değerleme uzmanları, ziraat mühendisleri, mülk bilirkişileri) tarafından hazırlanan raporlar, davanın temel direğidir. Ancak bu raporlar kutsal metinler olmayıp, ciddi teknik ve hukuki hatalar barındırabilirler.

Uygulamada bilirkişi raporlarında en çok rastladığımız eksiklikler şunlardır:

• Arsa değerlemesinde kullanılan emsallerin, kamulaştırma tarihinden sonraki satışlara ait olması (Kanunen geçersizdir).
• Arazilerde, bölgenin iklim ve toprak yapısına uymayan hayali ürün desenleri üzerinden gelir hesabı yapılması.
• Taşınmazın üzerinde bulunan binaların yıpranma paylarının (amortisman) resmi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tebliğlerinde belirtilen oranlardan çok daha yüksek kesilmesi.
• Taşınmazın değerini doğrudan artıran anayollara, metro istasyonlarına veya kamu yatırımlarına olan yakınlığın (şerefiye etkisi) tamamen göz ardı edilmesi.

Bu hataların tespiti halinde, rapora karşı süresi içinde bilimsel, somut ve Yargıtay içtihatlarına dayalı itiraz dilekçelerinin sunulması ve gerekirse ek rapor veya tamamen yeni bir bilirkişi heyetinden heyet raporu alınmasının talep edilmesi hak arama stratejisinin en kritik parçasıdır.

8. ACELE KAMULAŞTIRMA (27. MADDE) VE MÜLK SAHİBİNİN KORUNMASI

Yol, baraj, enerji santralleri, raylı sistemler veya kentsel dönüşüm gibi aciliyet arz eden projelerde idareler, Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenen "Acele Kamulaştırma" usulüne başvururlar. Bu usul, mülk sahipleri için adeta bir şok etkisi yaratabilmektedir zira idare, normal dava süreçlerini beklemeden taşınmaza hemen el koymak istemektedir.

Acele kamulaştırmada mahkeme, taşınmazın değerini sadece evrak üzerinden ve çok kısıtlı bir bilirkişi incelemesiyle (çoğu zaman mülk sahibinin haberi dahi olmadan) tahmini olarak belirler. İdare bu tahmini bedeli bankaya yatırarak taşınmaza el koyma ve inşaata başlama hakkı kazanır. Ancak bilinmelidir ki, acele kamulaştırma aşamasında ödenen para kesin bedel değildir. Bu para, mülk sahibi tarafından gelecekte açılacak veya idarece açılacak asıl bedel tespiti davasındaki nihai bedelden mahsup edilmek üzere alınan bir avans niteliğindedir. Acele el koyma kararının ardından idarenin 6 ay içinde asıl bedel tespit davasını açmaması halinde, mülk sahibinin mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle hukuki süreçleri hızlandırma ve taşınmazın gerçek değerinin tespiti için baskı kurma hakkı doğar.

9. KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA VE FİİLİ DURUMLARA KARŞI TAZMİNAT DAVALARI

Bazı durumlarda idareler, kanunun kendilerine verdiği yasal prosedürleri (kıymet takdiri, uzlaşma daveti, mahkemeye başvurma) tamamen baypas ederek, mülk sahibinin rızası olmaksızın taşınmaza fiilen el koyarlar. Örneğin, bir belediyenin tapulu arazinizden sormadan yol geçirmesi, bir elektrik dağıtım şirketinin tarlanıza rızasız direk dikmesi "Kamulaştırmasız El Atma" olarak adlandırılır.

Bu durum, mülkiyet hakkına yönelik açık ve ağır bir tecavüzdür. Mülk sahibi bu durumda idareye karşı iki tür dava açabilir:

• El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Meni) ve Kal Davası: İdarenin taşınmazdan elini çekmesi ve yaptığı yapıların (yol, direk vb.) yıkılarak taşınmazın eski hale getirilmesi talebidir.
• Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat Davası: Mülk sahibinin, taşınmazın mülkiyetini idareye devretmeye razı olarak, taşınmazın gerçek bedelinin tazminat olarak kendisine ödenmesini talep ettiği dava türüdür. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bu davalarda zamanaşımı bulunmamaktadır; mülk sahibi mülkiyet hakkı devam ettiği sürece her zaman bu davayı ikame edebilir.

10. ANAYASA MAHKEMESİ’NİN FAİZ KARARLARI VE GÜNCEL UYGULAMA

Kamulaştırma davalarının uzun sürmesi, yüksek enflasyonist ortamlarda mülk sahiplerinin en büyük mağduriyet kaynaklarından biridir. Mahkeme davanın başında taşınmazın değerini belirlemekte, ancak dava 2-3 yıl sonra kesinleştiğinde mülk sahibinin eline geçen para enflasyon karşısında erimiş olmaktadır.

Anayasa Mahkemesi (AYM), bu hak ihlalinin önüne geçmek adına çok radikal kararlar almıştır. Geçmişte uygulanan ve davanın 4. ayından sonra faiz işletilmesini öngören kanun maddelerini mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle iptal etmiştir. Güncel hukuksal yapıda, mahkemece belirlenen kamulaştırma bedeline, idarenin taşınmaza fiilen el koyduğu veya davanın açıldığı tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerektiği kabul edilmektedir. Mülk sahiplerinin sadece yasal faizle (%24) yetinmeyip, paranın alım gücünün korunması adına enflasyon farkını ve munzam zararını da talep etmesi mülkiyet hakkının tam korunması için elzemdir.

11. ENFLASYON KARŞISINDA MÜLKÜN DEĞERİNİ KORUMA: EN YÜKSEK FAİZ VE MUNZAM ZARAR TALEPLERİ

Dava sürecinde mülk sahiplerinin en çok gözden kaçırdığı husus, sadece mahkemenin hükmettiği faiz oranıyla yetinmeleridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 112. ve devamı maddelerinde düzenlenen "Munzam Zarar" (Aşkın Zarar), kamulaştırma hukukunda da uygulanma alanı bulmuştur.

Eğer idarenin geç ödemesi nedeniyle taşınmaz bedeline uygulanan yasal faiz oranı, o dönemdeki fiili enflasyon oranının (TÜFE), altın, döviz veya mevduat faizlerindeki artışın altında kalmışsa; aradaki bu fark "munzam zarar" olarak nitelendirilir. Hak kaybını önlemek adına açılacak ek davalarla veya mevcut dava içinde sunulacak stratejik taleplerle, Kamu Alacaklarına Uygulanan En Yüksek Faiz oranlarının işletilmesi veya munzam zararın somut verilerle ispat edilerek idareden tahsil edilmesi mümkündür. Bu mekanizma, paranın zaman değerini korumak için en etkili hukuki silahtır.

12. TAPU SİCİLİNDEKİ ŞERHLER, İPOTEKLER VE HACİZLERİN ÖDEMEYE ETKİSİ

Kamulaştırılan taşınmazın tapu kaydında üçüncü kişiler lehine konulmuş ipotekler, banka hacizleri, aile konutu şerhleri veya mahkeme ihtiyatı tedbirleri bulunabilir. Bu durum, kamulaştırma bedelinin ödenmesi aşamasında ciddi hukuki karmaşalara yol açar.

Temel kural şudur: Kamulaştırma bedeli, taşınmazın doğrudan yerine geçen hukuki bir değerdir. Dolayısıyla tapu üzerindeki tüm hacizler, ipotekler ve haklar otomatik olarak bankaya depo edilen para üzerine kayar. Buna hukuki dilde "bedelin icra takibine veya ipoteğe tahsisi" denir. Banka, parayı mülk sahibine doğrudan ödemeden önce tapudaki alacaklılara (örneğin ipotek sahibi bankaya veya haciz koyduran alacaklıya) müzekkere yazarak borç miktarını sorar. Borç miktarı paradan kesilerek alacaklıya ödenir, kalan kısım ise mülk sahibine devredilir. Eğer tapudaki şerh haksız veya süresi dolmuş bir hacize aitse, para bloke edilmeden önce bu şerhlerin temizlenmesi davanın operasyonel başarısı için kritik önem taşır.

13. VERGİ DAİRESİNDEN "BORCU YOKTUR" YAZISI VE BÜROKRATİK ENGELLER

Mahkemeden paranın çekilmesi için onay alınsa ve bankaya müzekkere yazılsa dahi, banka gişesinde karşınıza çıkacak en büyük bürokratik engel Vergi Denetim ve Tahsilat kurallarıdır. Kamulaştırma Kanunu uyarınca, kamulaştırılan taşınmazın geçmişe dönük emlak vergisi borçlarının bulunmaması gerekir.

Bankalar, ödeme yapmadan önce mülk sahibinden ilgili belediyeden ve vergi dairesinden alınmış "Kamulaştırmaya konu taşınmazın vergi borcu yoktur" içerikli resmi bir belge ibraz etmesini isterler. Eğer taşınmazın geçmişe dönük borcu varsa, banka bu borç miktarını bloke edilen kamulaştırma bedelinden keserek ilgili belediyenin veya vergi dairesinin hesabına aktarır ve kalan kısmı hak sahibine öder. Bu sürecin uzamaması için, dava devam ederken taşınmazın vergi sicilinin kontrol edilmesi ve temizlenmesi operasyonel bir pratiklik sağlayacaktır.

14. YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ’NİN GÜNCEL KARARLARI VE BOZMA SEBEPLERİ

Kamulaştırma davalarında temyiz incelemesini yürüten ihtisas dairesi Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'dir. Dairenin kararları, yerel mahkemelerin ve bilirkişilerin uymak zorunda olduğu kuralları koyar.

Dairenin güncel kararlarında en çok vurgulanan bozma sebepleri şunlardır:

• Objektif Değer Artışının Gerekçesizliği: Bilirkişi raporlarında tarım arazilerine soyut ifadelerle "Bu arazi çok değerlidir" denilerek %100 objektif değer artışı verilmesi, Yargıtay tarafından "somut gerekçe barındırmadığı" için bozma sebebi yapılmaktadır. Değer artışının nedenleri (asfalta cephe olması, sulama kanalına mesafesi vb.) tek tek ispatlanmalıdır.
• Emsalin Satış Tarihi: Arsa davalarında kullanılan emsalin satış tarihinin, kamulaştırma davasının açıldığı yılından çok eski olması veya özel amaçlı (akrabalar arası muvazaalı satışlar) satışlar olması kararın bozulmasına yol açar.
• Kısmi Kamulaştırmada Değer Azalışı: Taşınmazın sadece bir kısmı kamulaştırıldığında, geriye kalan kısmın geometrik durumu veya küçülmesi nedeniyle uğradığı değer kaybı hesaplanmamışsa Yargıtay kararı kesinlikle bozmaktadır.

15. KAMULAŞTIRMA SÜRECİNDE KARŞILAŞILAN HAK KAYIPLARI VE AVUKATIN ROLÜ

Kamulaştırma süreci; sadece düz bir gayrimenkul satışı değil, içinde anayasal hakları, idare hukukunu, borçlar hukukunu ve vergi hukukunu barındıran son derece multidisipliner bir alandır. Mülk sahiplerinin tek başlarına idarenin devasa bürokratik gücü ve teknik savunmaları karşısında haklarını tam olarak korumaları oldukça güçtür.

Hatalı bir emsal beyanı, süresinde itiraz edilmeyen bir bilirkişi raporu veya yanlış hesaplanan bir faiz başlangıç tarihi, mülk sahibinin yüz binlerce, bazen milyonlarca lira hak kaybına uğramasına neden olabilir. Profesyonel bir hukuki destek, sürecin en başından (uzlaşma komisyonundan) itibaren stratejik olarak yönetilmesini, bilirkişi raporlarındaki matematiksel ve hukuki hataların anında saptanmasını ve hak ettiğiniz gerçek bedelin mülkiyetiniz erimeden tahsil edilmesini güvence altına alır.

HUKUKİ REHBERLİK VE İLETİŞİM

Kamulaştırma bedelinin tespiti, depo edilmesi, blokenin kaldırılması ve hak ettiğiniz gerçek değerin enflasyon karşısında ezilmeden tahsil edilmesi süreçleri, yüksek düzeyde teknik uzmanlık ve usul hukuku bilgisi gerektirir. Devletin kamulaştırma gücü karşısında mülkiyet hakkınızın tam manasıyla korunması, bilirkişi raporlarındaki hataların doğru argümanlarla çürütülmesine ve güncel Yargıtay kararlarının dosyaya doğru yansıtılmasına bağlıdır.

Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, çeyrek asırlık köklü geçmişi ve gayrimenkul hukuku alanındaki derin uzmanlığıyla, idari ve yargısal süreçlerin her aşamasında mülk sahiplerine profesyonel hukuki destek sunmaktadır. Taşınmazınızın değerini şansa bırakmamak, idarenin düşük tekliflerine karşı haklarınızı anayasal güvenceler altında savunmak ve profesyonel randevu sürecimizi başlatmak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

ÖZET

Kamulaştırma bedeli, Anayasa'nın 46. maddesi uyarınca gayrimenkulün gerçek piyasa değerinin peşin ve nakit olarak mülk sahibine ödenmesiyle yükümlüdür. Uzlaşma sağlanamazsa idare Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açar. Mahkemece belirlenen güncel bedel, idare tarafından en geç 15 gün içinde ilgili banka hesabına (Vakıfbank/Ziraat) bloke edilir. Kararla birlikte bloke kaldırılır ve para hak sahibine yasal faiziyle ödenir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

1. Kamulaştırma bedeli ne kadar sürede ödenir?

İdari aşamada uzlaşma sağlandığı takdirde, uzlaşma tutanağının imzalandığı tarihten itibaren en geç 45 gün içinde bedel ödenir. Uzlaşma sağlanamaz ve mahkeme sürecine geçilirse, mahkemenin belirlediği bedel idare tarafından hakim tarafından verilen 15 günlük kesin süre içerisinde bankaya depo edilmek zorundadır.

2. Mahkemenin belirlediği kamulaştırma parası nereden ve nasıl çekilir?

Mahkemece belirlenen para, idare tarafından genellikle T.C. Vakıflar Bankası (Vakıfbank) veya T.C. Ziraat Bankası şubelerine mülk sahibinin T.C. kimlik numarası adına blokeli olarak yatırılır. Mahkemenin gerekçeli kararı kesinleştikten veya tescil kararı verildikten sonra mahkeme bankaya "bloke kaldırma müzekkeresi" yazar. Mülk sahibi bu müzekkere ve kimliğiyle parayı nakden çekebilir.

3. İdare kamulaştırma bedelini taksitle ödeyebilir mi?

Kural olarak kamulaştırma bedeli peşin ve nakden ödenir. Ancak baraj, sulama, büyük enerji projeleri ve iskân projeleri gibi büyük ölçekli kamulaştırmalarda kanunun izin verdiği sınırlarda taksitlendirme yapılabilir. Taksitlendirme süresi 5 yılı aşamaz ve taksitlendirilen kısma kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranı işletilir.

4. Tapuda haciz veya ipotek varsa kamulaştırma parası kime ödenir?

Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek veya diğer şerhler hukuken bankaya depo edilen para üzerine transfer olur. Banka, mahkeme talimatı uyarınca parayı mülk sahibine ödemeden önce icra dairesine veya ipotek alacaklısı kuruma yazı yazarak borç miktarını sorar. Alacak miktarı paradan kesilerek ilgilisine ödenir, kalan bakiye mülk sahibine verilir.

5. İdarenin teklif ettiği kamulaştırma bedeline itiraz edilirse süreç nasıl işler?

İdarenin teklifine uzlaşma komisyonunda itiraz edilip imza atılmazsa uzlaşmazlık tutanağı tutulur. Bu durumda idare, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Bedel Tespiti ve Tescil Davası" açmak zorundadır. Mahkeme tarafsız bilirkişiler atayarak taşınmazın gerçek değerini yeniden hesaplar.

6. Acele kamulaştırmada bankaya yatan parayı çekmek hak kaybına yol açar mı?

Hayır, acele kamulaştırma (27. madde) kapsamında bankaya yatırılan para nihai bedel değil, bir tür "avans" niteliğindedir. Bu parayı çekmek idarenin değerlemesini kabul ettiğiniz anlamına gelmez. Mülk sahibinin asıl bedel tespiti davasında taşınmazın gerçek değerini talep etme ve bedel artırımı isteme hakkı saklıdır.

7. Kamulaştırma davalarında hangi faiz türü ve oranı uygulanır?

Anayasa Mahkemesi'nin güncel iptal kararları doğrultusunda, kamulaştırma bedeline davanın açıldığı tarihten itibaren faiz yürütülmektedir. Enflasyon karşısında mülkün değerini korumak amacıyla salt yasal faizle (%24) yetinilmeyip, şartları oluştuğunda munzam zarar davalarıyla kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranlarının işletilmesi talep edilebilir.