KAT MÜLKİYETİ HUKUKU VE APARTMAN/SİTE UYUŞMAZLIKLARI (634 SAYILI KMK): ORTAK GİDER (AİDAT) ALACAĞI, YÖNETİM KURULU KARARLARININ İPTALİ, ZORUNLU ARABULUCULUK VE DAVA REHBERİ

KAT MÜLKİYETİ HUKUKU VE APARTMAN/SİTE UYUŞMAZLIKLARI (634 SAYILI KMK): ORTAK GİDER (AİDAT) ALACAĞI, YÖNETİM KURULU KARARLARININ İPTALİ, ZORUNLU ARABULUCULUK VE DAVA REHBERİ

Toplu yaşam alanlarının hukuki zeminini oluşturan mülkiyet rejimleri, bireysel özgürlükler ile kamusal düzenin kesişim noktasında yer alır. Türkiye’de çok katlı yapılaşmanın ve site hayatının yaygınlaşması, ortak yaşam alanlarının yönetimi, giderlerin paylaşımı ve bağımsız bölümlerin kullanımı hususunda çok boyutlu uyuşmazlıkları beraberinde getirmiştir. Bu uyuşmazlıkların çözümü, genel hükümlerden ziyade kendine özgü (sui generis) kurallar barındıran 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında değerlendirilmektedir.

Kat mülkiyeti hukuku, teorik bilginin ötesinde, adliye pratiklerinde ve duruşma salonlarında en ufak usul hatasının dahi hak kayıplarına yol açtığı teknik bir alandır. Uygulamada müvekkillerin en çok sorduğu soruların başında, kat malikleri kurulu kararlarının bağlayıcılığı ve ortak giderlere katılım zorunluluğu gelmektedir. Bu rehber makalede, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar; güncel mevzuat, Yargıtay içtihatları ve dava stratejileri ışığında, hak sahiplerinin ve uygulayıcıların yasal süreçleri en doğru şekilde yönetebilmesi amacıyla detaylandırılmıştır.

KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNUN TEMEL KAVRAMLARI VE YASAL ZEMİN

Kat mülkiyeti ilişkisinin sağlıklı bir şekilde analiz edilebilmesi için öncelikle kanunun üzerine inşa edildiği temel kavramların doğru tanımlanması gerekmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş hanı, büro gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan özel bir mülkiyet hakkını düzenler.

BAĞIMSIZ BÖLÜM VE ARSA PAYI İLİŞKİSİ

Kat mülkiyetinin özünü, bağımsız bölüm ile arsa payının birbirinden ayrılamaz niteliği oluşturur. Bağımsız bölüm; ana gayrimenkulün, projesine uygun olarak tek başına kullanılmaya elverişli olan ve üzerinde mesken, dükkan gibi müstakil mülkiyet hakkı kurulabilen parçalarıdır. Arsa payı ise, kanunun 2. maddesinde tanımlandığı üzere, arsanın, kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerine tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır.

Duruşma salonlarında sıkça karşılaştığımız hatalardan biri, arsa payının bağımsız bölümün güncel değeriyle orantısız şekilde hatalı yazılmış olmasının göz ardı edilmesidir. Kat mülkiyeti kurulurken her bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payının, o bölümlerin değerleriyle oranlı olarak belirlenmesi kanuni bir zorunluluktur. Arsa paylarının hatalı veya adaletsiz belirlenmiş olması, ilerleyen süreçte kentsel dönüşüm paylaşımlarında veya ortak gider dağılımlarında ciddi uyuşmazlıklara sebebiyet vermektedir. Bu durumda açılacak olan arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının temel taşlarından biridir.

ORTAK ALANLARIN KANUNİ KAPSAMI VE NİTELİĞİ

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4, ana gayrimenkulün ortak yerlerini koruma altına almıştır. Söz konusu maddede ortak yerler tahdidi (sınırlayıcı) olarak sayılmamış, örnekleme yoluyla belirtilmiştir. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sütunlar, kirişler, çatı, asansörler, merdivenler, giriş kapıları ve kömürlükler gibi alanlar, sözleşme veya yönetim planı ile aksine bir hüküm kurulmuş olsa dahi mutlak surette ortak alan niteliğindedir.

Uygulamada en çok ihtilaf yaratan husus, bazı alanların tahsisli ortak alan olarak kurgulanmasıdır. Örneğin; bir zemin kat dairenin önündeki bahçenin sadece o daire tarafından kullanılması veya çatı katındaki terasın en üst daireye bırakılması durumlarıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bu tür alanlar yönetim planı ile bir bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilmiş olsa bile, ortak alan niteliğini kaybetmezler. Dolayısıyla, bu alanlarda yapılacak esaslı tadilatlar veya yapısal değişiklikler, tek bir malikin iradesiyle değil, tüm kat maliklerinin kanunda öngörülen nitelikli çoğunluğunun kararıyla gerçekleştirilebilir.

YÖNETİM PLANININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE BAĞLAYICILIĞI

Yönetim planı, kat mülkiyeti hukukunun anayasası hükmündedir. KMK Madde 28 uyarınca yönetim planı; ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini (yeni satın alanları) bağlayan mutlak bir sözleşmedir.

YÖNETİM PLANININ SÖZLEŞME NİTELİĞİ VE TAPUYA TESCİLİ

Bir gayrimenkulden bağımsız bölüm satın alan kişi, tapu sicilinde mündemiç olan yönetim planını aynen kabul etmiş sayılır. "Ben bu planı okumadım" veya "Toplantıya katılmadım, bu maddeye rıza göstermiyorum" şeklindeki savunmalar hukuken geçersizdir. Yönetim planının hükümlerinin değiştirilmesi, kanunda özel ve sıkı bir nisaba bağlanmıştır.

KMK Madde 28/3 uyarınca, yönetim planının değiştirilebilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) olumlu oyu şarttır. Bu oran, toplantıya katılanların değil, ana gayrimenkuldeki toplam kat maliki sayısının beşte dördüdür. Mahkemelerce yapılan yargılamalarda, yönetim planı değişikliklerinde bu nisabın sağlanıp sağlanmadığı, imzaların sıhhati ve kararın tapu kütüğüne tescil edilip edilmediği titizlikle incelenmektedir.

YÖNETİM PLANINDAKİ HUKUKA AYKIRI MADDELERİN İPTALİ

Her ne kadar yönetim planı kat maliklerinin ortak iradesiyle şekillense de, bu planda yer alan her hüküm mutlak surette geçerli kabul edilemez. Türk Borçlar Kanunu'nun emredici hükümlerine, kamu düzenine, genel ahlaka ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun nisbi ya da mutlak emredici maddelerine aykırı yönetim planı hükümleri batıldır.

Önemli Not: Yönetim planına konulan "Giriş kat dükkan sahipleri apartman aidatlarından tamamen muaftır ancak ortak alanların tamamını dilediği gibi kapatıp iş yeri olarak kullanabilir" şekli bir madde, dükkan sahibine sınırsız bir hak veriyor gibi görünse de, ortak alana kalıcı tecavüz teşkil ettiği ve diğer maliklerin mülkiyet hakkını özünden zedelediği için dava yoluyla iptal edilebilir.

Yönetim planındaki hukuka aykırı maddelerin iptali davası, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Bu davada davacı, plandan zarar gören kat maliki; davalılar ise plandaki değişikliğe karşı çıkan veya plandaki hükmün kalmasını savunan diğer tüm kat malikleridir. Husumetin doğru yöneltilmesi, davanın usulden reddedilmemesi adına duruşma salonlarında en çok dikkat ettiğimiz usul kurallarından biridir.

KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTILARI VE KARAR NİSAPLARI

Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün en yüksek karar ve yürütme organıdır. Bu kurulun aldığı kararlar, toplantıya katılmasalar dahi tüm kat malikleri ve onların kiracıları üzerinde yasal olarak bağlayıcıdır. Ancak bu bağlayıcılığın ön şartı, toplantı çağrı usulünün ve karar nisaplarının kanuna uygun olarak gerçekleştirilmiş olmasıdır.

OLAĞAN VE OLAĞANÜSTÜ TOPLANTILARDA ÇAĞRI USULÜ

Kat malikleri kurulu, yönetim planında aksine bir zaman belirtilmemişse, her yılın ilk ayı içinde (Ocak ayında) olağan olarak toplanır. Toplu yapılarda (sitelerde) ise bu süre genellikle iki yılda bir olarak belirlenebilir. Olağanüstü toplantı ise, önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin (1/3) istemi üzerine her zaman yapılabilir.

Uygulamada müvekkillerin en çok mağdur olduğu ve toplantı iptali davalarına gerekçe gösterilen husus, çağrı usulündeki sakatlıklardır. Olağanüstü toplantılarda, toplantı istenen tarihten en az 15 gün önce, toplantının gündemi, yeri ve saati tüm kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imza karşılığı tebliğ edilmek zorundadır. İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantının ne zaman yapılacağı da bu çağrıda belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki süre 7 günden az olamaz. Bu sürelerin ve tebliğ şekillerinin ihlali, alınan kararların mahkemece doğrudan iptal edilmesi sonucunu doğurur.

SIFAT VE TEMSİL: TOPLANTIYA VEKALETEN KATILIM

Toplantılara her kat maliki bizzat katılabileceği gibi, bir vekil vasıtasıyla da katılabilir. Ancak vekaleten katılımda da kanuni sınırlamalar mevcuttur. Bir kişi, toplam kat maliki sayısının %5'inden fazlasını temsil etmek üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat maliklerinden oluşan yapılarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir.

Eşler arasındaki vekalet ilişkisi de sıklıkla karıştırılmaktadır. Tapuda bağımsız bölüm kimin adına tescilli ise, kat maliki odur. Eşlerden birinin tapu sahibi olduğu durumlarda, diğer eşin toplantıya katılıp oy kullanabilmesi için yazılı bir vekaletname ibraz etmesi şarttır. Aksi takdirde, vekaletsiz kullanılan oylar nisap hesaplamasından çıkarıldığında kararın iptali gündeme gelecektir.

KARAR NİSAPLARI TABLOSU

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda alınacak kararın niteliğine göre farklı oy oranları aranmıştır. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık karşılaşılan kararları ve yasal nisaplarını göstermektedir:

KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ İPTALİ DAVALARI

Kat malikleri kurulunca alınan kararların kanuna, ahlaka veya yönetim planına aykırı olduğunu düşünen kat maliklerinin, bu kararların ortadan kaldırılması için yargı yoluna başvurma hakkı saklıdır. Bu dava, kat mülkiyeti hukukunun en sık müracaat edilen dava türlerinden biridir.

HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER VE SÜRE HESAPLAMALARI

Kararın iptali davası açılması, kanunda çok sıkı hak düşürücü sürelere bağlanmıştır. KMK Madde 33 uyarınca;

• Toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan (muhalif kalan) ve bu muhalefetini toplantı tutanağına şerh verdiren kat maliki, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
• Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmak zorundadır.

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, hakim tarafından re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Süresi geçtikten sonra açılan davalar, kararın içeriği ne kadar hukuka aykırı olursa olsun, usulden reddedilecektir. Duruşma salonlarında sıkça karşılaştığımız hatalardan biri, müvekkillerin süreyi kaçırdıktan sonra hak aramaya çalışmasıdır. Bu nedenle tebligat ve öğrenme tarihlerinin belgelenmesi hayati önem taşır.

YOKLUK VE BUTLAN HALLERİ

Hak düşürücü sürelerin tek istisnası, alınan kararların "yokluk" veya "mutlak butlan" ile malul olması durumlarıdır. Eğer bir toplantı, kanunun aradığı asgari çağrı ve oluşum şartlarına hiç uyulmadan yapılmışsa veya alınan karar kamu düzenine, ahlaka ve kişilik haklarına tamamen aykırıysa (Örneğin: Ortak alanın suç teşkil eden bir faaliyet için kiraya verilmesi kararı), bu kararlar hukuken hiç doğmamış sayılır. Yokluk ve butlan iddiaları her zaman, herhangi bir süre sınırlamasına tabi olmaksızın dava konusu edilebilir.

DAVADA HUSUMET VE MAHKEMENİN YETKİSİ

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında davalı taraf, kararın altına olumlu imza atan diğer kat malikleridir. Davanın doğrudan "Apartman Yönetimi"ne veya "Site Yöneticisi"ne yöneltilmesi esasa girilmeden husumet yokluğu nedeniyle reddedilme riskini doğurur. Ancak, kat maliklerinin tamamının adını ve adresini tespit etmek toplu yapılarda zor olduğundan, dava dilekçesinde karara olumlu oy verenlerin listesi talep edilmeli ve husumet doğru kurgulanmalıdır. Yetkili ve görevli mahkeme, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

ORTAK GİDERLERE KATILIM VE AİDAT UYUŞMAZLIKLARI

Toplu yaşam alanlarında en istikrarlı huzursuzluk kaynağı, aidat ve ortak giderlerin ödenmemesi ya da eksik ödenmesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20, ortak giderlere katılım yükümlülüğünü çok net ve katı kurallarla düzenlemiştir.

ORTAK GİDERLERİN PAYLAŞIM ESASLARI

Yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça, kat malikleri ortak giderlere şu oranlarda katılmakla yükümlüdür:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak (kişi başı/daire başı eşit),
• Anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır.

Uygulamada, giriş katında oturan veya dükkan sahibi olan maliklerin, "Biz asansörü kullanmıyoruz, çatıyla da işimiz yok, dolayısıyla asansör bakım ve çatı onarım masraflarını ödemeyiz" şeklindeki itirazları hukuki dayanaktan yoksundur. KMK Madde 20/2 uyarınca, kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu giderleri ödemekten kaçınamazlar. Çatı ortak alandır ve zemin kattaki malik de arsa payı oranında o çatının yapımından sorumludur.

AİDAT ALACAĞI İCRA TAKİBİ VE GECİKME TAZMİNATI

Aidat borcunu süresinde ödemeyen kat malikine karşı, yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Bu takip genellikle İlamsız İcra Takibi (Örnek No: 7) yoluyla gerçekleştirilir.

KMK Madde 20/3 uyarınca, gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu gecikme tazminatı oranı kanuni faizden farklı ve çok daha yüksek bir oran olup, caydırıcılık amacı taşır. Aylık %5 gecikme tazminatının işletilebilmesi için borcun muaccel (ödenebilir) olması, yani kat malikleri kurulunda aidat ödeme gününün net olarak belirlenmiş olması veya yönetici tarafından usulüne uygun borç ihtarnamesi gönderilmiş olması gerekir.

1. Aidat Borcu Dönemi
2. Son Ödeme Tarihi İhlali
3. Aylık %5 Gecikme Tazminatı Başlangıcı
4. İcra Takibi / Haciz Aşaması

KİRACININ VE KAT MALİKİNİN MÜŞTEREK MÜTESELSİL SORUMLULUĞU

Ortak giderlerden hukuken asıl sorumlu olan kişi kat malikidir (mülk sahibidir). Ancak kanun, alacağın tahsilini güvence altına almak adına kiracıyı da bu sorumluluğa dahil etmiştir. KMK Madde 22 uyarınca, kat malikinin borcundan dolayı bağımsız bölümde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Örneğin; dairenin aidat borcu 10.000 TL, kiracının aylık kirası ise 8.000 TL ise, icra müdürlüğü kiracıdan en fazla 8.000 TL tahsil edebilir. Kalan 2.000 TL için yalnızca kat malikine gidilebilir. Ayrıca, demirbaş niteliğindeki kalıcı imalatlar (mantolama, asansör yenilenmesi, çatı yapımı vb.) kiracının değil, mülk sahibinin sorumluluğundadır; kiracı sadece işletme giderlerinden (temizlik, elektrik, kapıcı maaşı) sorumludur.

ORTAK ALANA TECAVÜZÜN ÖNLENMESİ VE ESKİ HALE GETİRME

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının en çekişmeli alanlarından biri de bağımsız bölüm maliklerinin ortak alanları kendi kişisel çıkarları doğrultusunda işgal etmeleri veya buralarda izinsiz yapısal değişiklikler yapmalarıdır.

ELATMANIN ÖNLENMESİ VE TAHLİYE PROSEDÜRÜ

Bir kat malikinin, örneğin apartman koridoruna ayakkabılık koyarak geçişi engellemesi, ortak bahçeyi çitle çevirip kendine özel alan yapması veya sığınma odasını depo olarak kullanması "ortak alana tecavüz" (müdahale) teşkil eder. Bu durumda her bir kat maliki, diğer maliklerin onayını almadan tek başına müdahalenin men'i (önlenmesi) ve eski hale getirme davası açabilir.

Bu davada mahkeme, projesini tapudan celbederek yerinde keşif yapar. Eğer projenin dışında bir kullanım ve tecavüz varsa, davalıya bu alanı boşaltması ve eski haline getirmesi için kesin süre verir. Verilen süreye rağmen tecavüz sonlandırılmazsa, mahkeme kararı icra marifetiyle ve zorla (gerekirse yıkılarak) yerine getirilir ve masraflar haksız malikten tahsil edilir.

ORTAK ALANLARDAN ELDE EDİLEN GELİRLER VE ECRİMİSİL

Bazen ortak alanlar (örneğin apartmanın dış cephesinin reklam alanı olarak kiraya verilmesi veya ortak dükkanın işletilmesi) gelir getirici faaliyetlerde kullanılır. Bu gelirlerin tamamı, arsa payları oranında kat maliklerine aittir. Yönetici, bu gelirleri doğrudan apartman kasasına alıp harcayamaz; kat malikleri kurulunun bu yönde açık bir yetkilendirmesi olmalıdır.

Eğer ortak bir alan, sadece bir malik veya üçüncü bir kişi tarafından haksız yere kullanılmış ve bundan bir menfaat temin edilmişse, diğer kat malikleri geriye dönük 5 yıllık ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilirler. Ecrimisil bedeli, o alanın emsal kira bedeli üzerinden uzman bilirkişilerce hesaplanır.

KANUNİ HAKLAR: BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN SIK SIK DEĞİŞTİRİLMESİ VE ARSA PAYI DÜZELTME

Kat mülkiyeti ilişkisinde mülkiyet hakkının özüne dokunan ve doğrudan mahkeme kararıyla çözülebilen iki kritik dava türü bulunmaktadır: Bağımsız bölümün niteliğinin değiştirilmesi ve arsa paylarının gerçek duruma uygun hale getirilmesi.

PROJE DEĞİŞİKLİĞİ VE MESKENİN İŞ YERİNE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

Tapu kütüğünde "mesken" (konut) olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün dükkan, iş yeri, yazıhane veya poliklinik gibi bir alana dönüştürülerek kullanılması, sadece o malikin kararına bağlı değildir. KMK Madde 24 uyarınca; ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinde hastane, dispanser, eczane, meyhane, kahvehane, sinema, tiyatro gibi eğlence ve umumi yerlerin açılması mutlak surette tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karara bağlıdır.

Eğer bir malik, oy birliği kararı olmaksızın evini mesken statüsünden çıkarıp umuma açık bir iş yerine dönüştürürse, herhangi bir kat malikinin açacağı dava ile iş yerinin kapatılmasına ve bağımsız bölümün eski hale (meskene) dönüştürülmesine karar verilir. Mahkeme bu aşamada idari ruhsatların varlığına değil, kat mülkiyeti hukukunun oy birliği şartına bakar.

ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVALARI

Makalemizin başında da belirttiğimiz üzere, arsa paylarının bağımsız bölümlerin cins, büyüklük ve konum değerleriyle uyumsuz belirlenmesi durumunda açılan arsa payının düzeltilmesi davasında, davanın açılma zamanı önem arz eder. Yargıtay hukuki istikrarı korumak adına, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihten itibaren çok uzun süre geçmiş ve bu süreçte hiçbir itiraz ileri sürülmemişse, davanın dürüstlük kuralına (TMK Md. 2) aykırı olabileceğini değerlendirebilmektedir. Ancak, yapı üzerinde esaslı bir değişiklik yapılmışsa veya kentsel dönüşüm süreci başlamışsa, arsa payı düzeltme davası hayati bir savunma mekanizmasına dönüşür. Görevli mahkeme yine Sulh Hukuk Mahkemesidir ve tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi zorunludur.

KAT MÜLKİYETİNDE ÇEKİLMEZLİK HALİ VE ORTAKLIĞININ ZORUNLU DEVRİ

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun en ağır ve radikal yaptırımı, 25. maddede düzenlenen "Ortaklığın Zorunlu Devri", halk arasındaki tabiriyle evden çıkarılma ve mülkiyetin elinden alınması davasıdır.

ÇEKİLMEZLİK HALİNİN ŞARTLARI (KMK MADDE 25)

Bir kat maliki, kanundan doğan yükümlülüklerini sürekli ve kasıtlı olarak ihlal eder, diğer maliklerin haklarını onlar için "çekilmez hale gelecek derecede" ihlal ederse, diğer kat malikleri o malikin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini mahkemeden isteyebilirler. Kanun, hangi durumların çekilmezlik hali sayılacağını örneklemiştir:

• Ortak gider ve avansı ödemediği için hakkında iki yıl içinde üç defa icra takibi yapılmasına sebebiyet vermek,
• Kendi bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane veya benzeri ahlaka ve kanuna aykırı amaçlarla kullanmak veya kullandırmak,
• Diğer kat maliklerinin huzurunu sürekli olarak bozacak derecede gürültü, hakaret ve taciz eylemlerinde bulunmak.

MÜLKİYETİN DEVRİ DAVASININ AÇILMA PROSEDÜRÜ

Bu davanın açılabilmesi için öncelikle diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alması gerekir. Davanın açılması belirli hak düşürücü sürelere tabidir: Dava hakkının doğumunun öğrenilmesinden itibaren 6 ay ve her halükarda çekilmezlik sebebinin oluşmasından itibaren 5 yıl içinde davanın açılması şarttır.

Mahkeme, çekilmezlik halinin varlığını sabit görürse, davalı malikin bağımsız bölümünün mülkiyetini, dava tarihindeki en yakın piyasa değeri karşılığında, o bölümü devralmak isteyen diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine hükmeder. Bu dava, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale ettiği için ispat yükü ve usul şartları en ağır olan dosya türlerindendir.

TOPLU YAPILARDA (SİTELERDE) YÖNETİM VE UYUŞMAZLIKLAR

Günümüz modern şehir hayatında uyuşmazlıklar artık tek bir apartman bloğundan ziyade, yüzlerce bağımsız bölümden oluşan toplu yapılar ve sitelerde yoğunlaşmaktadır. Toplu yapılar, KMK’nın Dokuzuncu Bölümünde (Madde 66-74) özel olarak düzenlenmiştir.

SİTE YÖNETİM PLANI VE BLOK TEMSİLCİLERİ KURULU

Sitelerde genellikle her blok kendi içinde bir "Blok Kat Malikleri Kurulu" oluşturur ve bir blok temsilcisi seçer. Bu blok temsilcileri bir araya gelerek "Toplu Yapı Temsilciler Kurulu"nu meydana getirirler. Toplu yapıların yönetimi, tüm siteyi kapsayan tek bir "Toplu Yapı Yönetim Planı"na göre yürütülür.

Sitelerdeki en büyük karmaşa, bütçe ve ortak giderlerin (aidatların) belirlenmesidir. Blokların kendilerine ait özel giderleri (Örneğin: A Bloğun asansör tamiri) sadece o blok maliklerince karşılanırken; sitenin genel ortak alanlarının giderleri (Örneğin: Sitenin ana peyzajı, havuzu, ortak güvenliği) tüm site maliklerine arsa payı veya yönetim planındaki dağılım esasına göre paylaştırılır. Sitelerde toplu yapı yönetimi yetkilendirilmeden tek bir bloğun kendi başına aldığı kararlar geçersiz sayılabileceğinden, kurumsal yönetim şemalarının incelenmesi uyuşmazlıkların çözümünde ilk adımdır.

KAT MÜLKİYETİ DAVALARINDA GÖREVLİ MAHKEME VE USULÜ İŞLEMLER

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda, davanın değerine veya tarafların sıfatına bakılmaksızın görevli mahkeme mutlak surette Sulh Hukuk Mahkemesidir.

SULH HUKUK MAHKEMESİNDE YARGILAMA USULÜ

Sulh Hukuk Mahkemelerinde Basit Yargılama Usulü uygulanır. Bu usul uyarınca, taraflar dava ve cevap dilekçeleri ile birlikte tüm delillerini (toplantı tutanakları, yönetim planı, ihtarname, tapu kayıtları vb.) mahkemeye sunmak zorundadırlar; ikinci bir delil sunma veya cevap hakkı (muvafakat ve düstur aşamaları) bulunmamaktadır. Dolayısıyla süreç çok daha hızlı ilerler.

ARABULUCULUK ZORUNLULUĞU

Hukuk sistemimize getirilen yasal düzenlemeler uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda (aidat alacakları, karar iptalleri, eski hale getirme davaları vb.) doğrudan dava açılması mümkün değildir. Dava açılmadan önce Zorunlu Arabuluculuk sürecinin işletilmesi yasal bir dava şartıdır. Arabuluculuk bürosuna başvurulmadan açılan davalar, mahkemece başkaca hiçbir inceleme yapılmaksızın "dava şartı yokluğu" gerekçesiyle usulden reddedilir. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamazsa alınan "Anlaşamama Tutanağı" ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde dava ikame edilir.

KAT MÜLKİYETİ UYUŞMAZLIKLARI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Giriş katında oturan malik asansör ve çatı giderlerini ödemek zorunda mıdır?

Evet, zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 uyarınca, kat malikleri yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça ortak alanların (çatı, asansör, cephe vb.) bakım ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kullanmadığını iddia ederek muafiyet talep edemez.

Apartman aidat borcu zamanında ödenmezse ne kadar faiz uygulanır?

Aidat ve ortak gider borcunu süresinde ödemeyen kat malikine, geciktiği her gün için aylık yüzde beş (%5) oranında yasal gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran sabittir ve hakim tarafından re'sen hesaplanır.

Kiracı apartman yönetim kurulu toplantısına katılıp oy kullanabilir mi?

Kiracı, kat malikinin asil üye olduğu kurula doğrudan kendi sıfatıyla katılıp oy kullanamaz. Ancak kat maliki kiracısına yazılı bir vekaletname verirse, kiracı kat malikinin vekili sıfatıyla toplantıya iştirak edebilir ve oy hakkını kullanabilir.

Apartman yöneticisi faturaları ve gelir-gider belgelerini göstermiyor, ne yapabilirim?

Kat maliki olarak yöneticiden her zaman hesap görme talep edebilirsiniz. Yönetici hesap vermekten kaçınırsa veya yolsuzluk şüphesi varsa, Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini (KMK Md. 33) isteyebilir, yöneticinin hesapları mahkeme eliyle denetlemesini sağlayabilirsiniz.

Sitedeki ortak bahçeye izinsiz kamelya yapan komşuya karşı ne yapılabilir?

Ortak alana projesiz ve izinsiz inşaat veya kalıcı imalat yapmak yasaktır. Herhangi bir kat maliki, Sulh Hukuk Mahkemesinde "Ortak Alana Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme" davası açarak kamelyanın yıkılmasını ve bahçenin eski haline getirilmesini talep edebilir.

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası açma süresi ne kadardır?

Toplantıya katılarak karara muhalif kalan ve şerh koyan malik için süre karar tarihinden itibaren 1 aydır. Toplantıya katılmayan malik için ise kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 aydır.

ÖZET

Kat mülkiyetinden doğan aidat borçları, ortak alan işgalleri ve kurul kararlarının iptali gibi uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk sürecinin ardından ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması gerekir. Karar iptali davalarında 1 ve 6 aylık hak düşürücü sürelere dikkat edilmeli; aidat borçlarında ise aylık %5 gecikme tazminatı riski göz önünde bulundurularak süreç uzman bir gayrimenkul hukukçusu ve kıdemli avukat rehberliğinde yürütülmelidir.

PROAKTİF HUKUK VE DANIŞMANLIK BÜROSU

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun karmaşık yapısı, sıkı hak düşürücü süreleri ve usul kuralları, hak sahiplerinin tek başlarına yürütmekte zorlanacağı bir hukuki disiplindir. Yanlış kişiye yöneltilen bir dava, kaçırılan bir aylık itiraz süresi veya usulüne uygun yapılmayan bir yönetim kurulu çağrısı, haklı olduğunuz davalarda dahi büyük maddi kayıplara ve zaman israfına yol açabilmektedir.

Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, kurulduğu günden bu yana gayrimenkul hukuku, toplu yapı yönetimi ihtilafları ve kat mülkiyetinden doğan davalar alanında edindiği derin adliye tecrübesi ve uzman kadrosuyla müvekkillerine kurumsal ve dinamik çözümler sunmaktadır. Apartman veya site yönetiminizde karşılaştığınız hukuki krizlerin bertaraf edilmesi, aidat alacaklarının tahsili veya hukuka aykırı kararların iptali süreçlerinde yasal haklarınızı güvence altına almak için büromuzun randevu sistemini kullanabilir, profesyonel danışmanlık hizmetlerimizden yararlanabilirsiniz.