YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ: TAPU KANUNU MADDE 36, VALİLİK İZNİ VE GEREKLİ BELGELER

YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ: TAPU KANUNU MADDE 36, VALİLİK İZNİ VE GEREKLİ BELGELER

Türkiye ekonomisinin küresel piyasalarla bütünleşme süreci, yabancı doğrudan yatırımların teşvik edilmesini ve buna paralel olarak hukuki altyapının dinamik bir yapıda güncellenmesini zorunlu kılmıştır. Yabancı yatırımcıların Türkiye'de ticari faaliyet göstermek amacıyla kurdukları veya ortak oldukları tüzel kişiliklerin taşınmaz (gayrimenkul) ve sınırlı ayni hak edinimi, Türk Hukuku'nda özel şartlara, idari izin mekanizmalarına ve sıkı denetim süreçlerine bağlanmıştır.

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi ile yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi birbiriyle sıkça karıştırılan ancak hukuki rejimleri tamamen farklı olan iki temel alandır. Yabancı gerçek kişilerin gayrimenkul alımlarında mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesinin kaldırılması ve kanuni kısıtlamalar ön plandayken; yabancı sermayeli tüzel kişiliklerde temel belirleyici unsur, şirketin sermaye yapısı, yönetim kontrolü ve taşınmazın edinim amacıdır.

Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak 25 yılı aşan kurumsal tecrübemizle sabittir ki; yabancı ortaklı şirketlerin mülkiyet edinimi süreçlerinde yapılan tek bir usul hatası, aylar süren bürokratik gecikmelere, tapu tescil talebinin reddine hatta kazanılan hakların Hazine adına tasfiyesi gibi telafisi güç zararlara yol açabilmektedir. Bu kapsamlı rehber, 2026 yılı güncel mevzuatı, idari içtihatlar ve yargı kararları doğrultusunda yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinim süreçlerini tüm hukuki boyutlarıyla ele almaktadır.

YABANCI SERMAYELİ ŞİRKET KAVRAMI VE HUKUKİ ÇERÇEVE

Türk Hukuk sisteminde yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimini düzenleyen temel kaynak, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesidir. Bu madde, 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile tam bir uyum içerisinde kurgulanmış olup, hangi şirketlerin özel idari denetim rejimine tabi olacağını net bir biçimde ortaya koymuştur.

Tapu Kanunu Madde 36 Kapsamındaki Şirketler

Kanun uygulamasında bir şirketin "yabancı sermayeli şirket" olarak özel sınırlamalara tabi tutulması için şu iki kriterden en az birini taşıması gerekir:

• Oy Hakkı veya Sermaye Oranı: Yabancı yatırımcıların (yabancı gerçek kişiler, yabancı mevzuata göre kurulmuş tüzel kişiler ve uluslararası kuruluşlar) şirketteki hisse oranının %50 veya daha fazlasına sahip olması.
• Yönetim Kontrolü: Yabancı yatırımcıların hisse oranı %50'nin altında olsa dahi, şirket yöneticilerinin çoğunluğunu atama veya azletme yetkisine sahip bulunması.

Önemli Not: Yabancı sermaye oranı %50’nin altında olan ve yönetim organlarında yabancı yatırımcıların çoğunluğu seçme hakkı bulunmayan Türkiye'de kurulu şirketler, taşınmaz ediniminde tamamen Türk sermayeli şirketlerle aynı genel hükümlere tabidir. Bu şirketler Valilik izni olmaksızın doğrudan tapu müdürlüklerinde işlem yapabilirler.

TAŞINMAZ VE SINIRLI AYNİ HAK EDİNİMİNDE "ŞİRKET ANA SÖZLEŞMESİ" ŞARITI

Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz ediniminde idari makamların ve tapu dairelerinin ilk incelediği husus, şirketin ana sözleşmesidir (şirket sözleşmesi).

Tapu Kanunu m. 36 uyarınca, kapsama giren şirketlerin taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinebilmeleri için mezkûr taşınmazların "şirket ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere" edinilmesi şarttır.

Pratik Uygulamadaki Riskler ve Şirket Ana Sözleşmesi İncelemesi

Duruşma salonlarında ve idari itiraz süreçlerinde sıkça karşılaştığımız en büyük hatalardan biri, şirketin iştigal alanları arasında gayrimenkul edinim amacına uygun sarih maddelerin bulunmamasıdır.

Örneğin; sadece "Yazılım ve Bilişim Hizmetleri" alanında faaliyet gösteren bir yabancı sermayeli A.Ş.'nin, fabrika kurmak veya lojistik depo açmak amacıyla büyük ölçekli bir arazi satın almak istemesi durumunda Valilik Komisyonu başvuruyu reddedebilmektedir.

Şirket ana sözleşmesinde yer alan "faaliyet konuları" kısmının, edinilmek istenen taşınmazın kullanım amacıyla (sanayi, depolama, idari bina, turizm tesisi vb.) birebir örtüşmesi ve gerekiyorsa taşınmaz alımı öncesinde esas sözleşme tadili yapılması hukuki bir zorunluluktur.

VALİLİK KOMİSYONU BAŞVURUSU VE İDARİ İZİN SÜREÇLERİ

%50 ve üzeri yabancı ortaklı veya yönetim kontrolü yabancı kişilerde olan şirketler, taşınmaz edinim sürecine doğrudan Tapu Müdürlüğü'nden başlayamazlar. İşlem silsilesi idari izin mekanizmasına tabidir.

1. Tapu Müdürlüğü Başvurusu
2. Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü'ne Sevk
3. Genelkurmay / Güvenlik Makamları ve Emniyet Tahkikatı
4. Valilik Komisyonu Değerlendirmesi ve Onayı
5. Tapu Müdürlüğü'nde Tescil İşlemi

Başvuru Makamı ve Gerekli Belgeler

Taşınmazın bulunduğu ilin Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü bünyesinde kurulan Komisyona başvuru yapılır. Başvuru dosyasında bulunması gereken temel belgeler şunlardır:

• Başvuru Formu: Taşınmazın ada, parsel, koordinat bilgileri ve edinim amacını belirten resmi dilekçe.
• Ticaret Sicil Gazetesi: Şirketin en güncel ortaklık yapısını ve yetkililerini gösteren gazeteler.
• Faaliyet Belgesi: Son 3 ay içerisinde Ticaret Odasından alınmış güncel belge.
• Taşınmazın Bilgi ve Belgeleri: Tapu senet örneği, 1/1000 veya 1/5000 ölçekli imar planı örneği, aplikasyon krokisi.
• Yetki Belgesi ve İmza Sirküleri: Şirket adına işleme katılacak temsilcilerin yetki belgeleri.

Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Tahkikatı

Valilik Komisyonu, başvuruyu aldıktan sonra taşınmazın konumu itibarıyla stratejik bir alanda kalıp kalmadığını tespit etmek amacıyla ilgili askeri makamlar (Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendirilmiş Komutanlıklar) ve İl Emniyet Müdürlüğü/İl Jandarma Komutanlığı ile yazışır.

Taşınmazın Askeri Yasak Bölge, Askeri Güvenlik Bölgesi veya Stratejik Bölge içerisinde kalıp kalmadığı incelenir.

Tahkikat neticesinde güvenlik açısından bir engel bulunmadığı takdirde Valilik Komisyonu "Taşınmaz Edinimi Uygunluk Belgesi" düzenler.

YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLER İÇİN KANUNİ KISITLAMALAR VE İSTİSNALAR

Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye'de gayrimenkul mülkiyeti kazanımı mutlak bir hak olmayıp belirli sınırlar dahilinde cereyan eder.

1. Alan ve Nitelik Kısıtlamaları

Yabancı gerçek kişilere uygulanan "ülke genelinde 30 hektar" sınırı şirketler için doğrudan uygulanmasa da, yabancı sermayeli şirketlerin edindikleri yapılaşmamış taşınmazlarda (arsa, tarla vb.) proje geliştirme zorunluluğu bulunmaktadır.

2. Valilik İzninden Muaf Olunan İstisnai Haller

Tapu Kanunu m. 36/g uyarınca, aşağıdaki hallerde yabancı sermayeli şirketler Valilik Komisyonu iznine tabi olmaksızın doğrudan tapu tescili yaptırabilirler:

• İpotek Tesisleri: Taşınmaz rehni (ipotek) kurulması işlemlerinde.
• İpotek Paraya Çevrilmesi: Şirketin alacağını tahsil amacıyla ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra satışından taşınmaz edinmesi (Ancak bu taşınmazların belirli süre içerisinde elden çıkarılması şarttır).
• Şirket Birleşme ve Bölünmeleri: Ticaret şirketlerinin birleşmesi veya bölünmesi neticesinde mülkiyetin intikali hallerinde.
• Organize Sanayi Bölgeleri (OSB): OSB, Endüstri Bölgeleri ve Serbest Bölgeler içerisinde yer alan taşınmaz edinimlerinde (ilgili bölge yönetiminin onayına tabidir).

YAPILAŞMAMIŞ TAŞINMAZLARDA 2 YILLIK PROJE GELİŞTİRME ZORUNLULUĞU

Uygulamada müvekkillerimizin ve yabancı yatırımcıların en çok gözden kaçırdığı ve ağır yaptırımlarla karşılaştığı husus, üzerinde yapı bulunmayan arsa veya tarla niteliğindeki taşınmazların edinimidir.

Yasal Süre ve Proje Onay Mekanizması

2644 sayılı Tapu Kanunu uyarınca; yabancı sermayeli şirketler satın aldıkları üzerine bina inşa edilmemiş taşınmazlarda, satın alma tarihinden itibaren 2 YIL İÇERİSİNDE hazırladıkları projeyi ilgili Bakanlığa (taşınmazın niteliğine göre Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya Tarım ve Orman Bakanlığı) sunarak onaylatmak zorundadır.

1. Arsa / Tarla Alımı (Tescil Tarihi)
2. 2 Yıllık Yasal Süre Başlangıcı
3. İlgili Bakanlığa Proje Sunumu (Sanayi, Turizm, Konut vb.)
4. Bakanlık Onayı ve İmar / İnşaat Süreci

Hukuki Uyarı: 2 yıllık süre hak düşürücü niteliktedir. Süresi içerisinde projesi sunulmayan veya projesi ilgili Bakanlıkça reddedilen taşınmazlar hakkında idari tasfiye süreci başlatılır.

YENİDEN YAPILANDIRMA, SERMAYE ARTIŞI VE HİSSE DEĞİŞİKLİKLERİNDEKİ HUKUKİ RİSKLER

Bir Türk şirketinin taşınmaz edindikten sonra ortaklık yapısının değişmesi ve yabancı sermayeli hale gelmesi durumu mevzuatta özel olarak düzenlenmiştir.

Tescil Sonrası Yabancı Sermayeli Hale Gelme

Halihazırda üzerine kayıtlı taşınmazı bulunan bir Türk sermayeli şirketin;

• Hisse devri yoluyla yabancı ortak alması ve yabancı hisse oranının %50 ve üzerine çıkması,
• Veya yönetim kontrolünün yabancı yatırımcılara geçmesi durumunda,

şirket durumu 1 ay içerisinde Ticaret Sicili Memurluğu aracılığıyla veya re'sen Valiliğe bildirmekle yükümlüdür.

Valilik Komisyonu, sonradan yabancı sermayeli hale gelen bu şirketin elindeki taşınmazları güvenlik tahkikatına tabi tutar. Tahkikatın olumsuz sonuçlanması halinde, şirkete taşınmazı elden çıkarması için süre verilir; aksi halde taşınmaz Hazine adına tasfiye edilir.

TASFİYE MEKANİZMASI VE HAZİNE ADINA SATIŞ PROCESSİ (YAPTIRIMLAR)

Kanun hükümlerine aykırı şekilde edinilen veya yasal zorunlulukları yerine getirilmeyen taşınmazlar hakkında Tapu Kanunu m. 36 ve m. 35/A hükümleri uyarınca tasfiye süreci işletilir.

Tasfiye Süreci Nasıl İşler?

1. İhbar ve Tespit: İlgili Bakanlıklar veya Valilik tarafından mevzuata aykırı edinim (örn: 2 yıl içinde proje sunulmaması veya güvenlik tahkikatının olumsuz çıkması) tespit edilir.
2. Süre Verilmesi: Maliye Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) tarafından şirket sahibine taşınmazı 6 ayı geçmemek üzere verilen süre içinde elden çıkarması (üçüncü şahıslara satması) için bildirimde bulunulur.
3. Hazine Tarafından Satış: Verilen süre içinde şirket tarafından satışı gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, Maliye Bakanlığı tarafından tasfiye edilerek bedele çevrilir ve elde edilen bedel (masraflar düşüldükten sonra) hak sahibine ödenir.

YARGITAY VE DANIŞTAY İÇTİHATLARI IŞIĞINDA SIK YAPILAN HATALAR

Yüksek mahkeme kararları, idari işlemlerin denetiminde ve tapu iptal tescil davalarında yol gösterici ilkeler ortaya koymaktadır.

1. Danıştay 10. Dairesi: "Amaç Dışı Taşınmaz Edinimi İptal Sebebidir"

Danıştay'ın yerleşik kararlarında; yabancı sermayeli şirketlerin ana sözleşmelerinde yazılı iştigal konuları dışında sırf spekülatif gayrimenkul yatırımı yapma amacıyla edindikleri taşınmazlara ilişkin Valilik izninin iptal edilebileceği vurgulanmaktadır. Şirketin fiili faaliyeti ile taşınmazın edinim amacı arasındaki organik bağ mahkemelerce titizlikle aranmaktadır.

2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi: "Kanuna Karşı Hile ve Muvazaa"

Duruşma tecrübelerimiz göstermektedir ki; Valilik iznini ve askeri tahkikatı baypas etmek amacıyla taşınmazın evvela bir Türk vatandaşı adına satın alınıp, ardından yabancı sermayeli şirket lehine ipotek veya uzun süreli kira şerhi tesis edilmesi işlemleri yargı mercilerince "kanuna karşı hile" olarak nitelendirilmekte ve tapu kaydının iptaliyle sonuçlanabilmektedir.

YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN İPOTEK VE SINIRLI AYNİ HAK EDİNİMLERİ

Taşınmaz mülkiyetinin yanı sıra; irtifak hakkı, intifa hakkı, sükna hakkı ve üst hakkı gibi sınırlı ayni hakların edinimi de mülkiyet edinimi ile aynı hukuki rejim tabi tutulmuştur.

İpotek Tesisinde Özel Durumlar

Yabancı sermayeli şirketlerin bir borcun teminatı olarak başkasına ait taşınmaz üzerinde ipotek (taşınmaz rehni) kurması Valilik iznine tabi değildir.

Ancak, borcun ödenmemesi sebebiyle ipoteğin paraya çevrilmesi icra takibi neticesinde taşınmazın şirket tarafından ihale yoluyla satın alınması durumunda; şirket bu taşınmazı en geç 1 yıl içinde elden çıkarmak zorundadır. Aksi takdirde Hazinece tasfiye süreci başlatılır.

HUKUKİ RİSK ANALİZİ VE PROAKTİF KORUMA STRATEJİLERİ

Yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul yatırımlarında idari yaptırımlara ve maddi kayıplara uğramaması için kurgulanması gereken hukuki koruma kalkanı şu adımları içermelidir:

1. 1. Aşama: Hukuki Due Diligence (Taşınmaz / Şirket İncelemesi)
2. 2. Aşama: Şirket Ana Sözleşmesinin Tadili ve Uyumlaştırılması
3. 3. Aşama: Valilik Komisyonu Dosyasının Eksiksiz Hazırlanması
4. 4. Aşama: Tapu Tescili ve Bakanlık Proje Onay Takibi

• Hukuki Due Diligence (Ön İnceleme): Taşınmazın tapu kaydındaki takyidatlar, askeri bölge sınırında olup olmadığı, imar durumu ve koruma alanları satın alım öncesinde uzman hukukçularca incelenmelidir.
• Esas Sözleşme Revizyonu: Şirket ana sözleşmesindeki amaç ve konu maddeleri edinilecek taşınmazın kullanım niteliği ile %100 uyumlu hale getirilmelidir.
• Proje Takip Yönetimi: Yapılaşmamış taşınmaz alımlarında 2 yıllık süre sınırı takvime bağlanmalı, ilgili Bakanlık onayları zamanında alınmalıdır.

ÖZET

Yabancı Sermayeli Şirketler Türkiye'de Nasıl Taşınmaz Edinir? > Yabancı yatırımcıların %50 veya daha fazla hissesine sahip olduğu ya da yönetim kontrolünü elinde tuttuğu Türkiye'de kurulu şirketler; şirket ana sözleşmesindeki faaliyet konularını gerçekleştirmek şartıyla Valilik Komisyonu izni ve güvenlik tahkikatının ardından taşınmaz edinebilirler. İpotek tesisleri muaf tutulurken, boş arsa edinimlerinde 2 yıl içinde proje geliştirme zorunluluğu bulunmaktadır.

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

1. Yabancı sermayeli şirket her türlü gayrimenkulü satın alabilir mi?

Hayır. Taşınmazın şirketin ana sözleşmesinde yer alan ticari faaliyet konularıyla doğrudan ilgili olması şarttır. Ayrıca askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yer alan taşınmazların edinimi Valilik Komisyonunca reddedilir.

2. Yabancı ortağın hisse oranı %49 olan şirket Valilik izni almak zorunda mıdır?

Eğer yabancı ortakların hisse oranı %50'nin altında ise ve şirket yönetim organındaki üyelerin çoğunluğunu atama yetkisi yabancılarda değilse, şirket Valilik iznine tabi değildir. Yerli şirketler gibi doğrudan Tapu Müdürlüğünde işlem yapabilir.

3. Şirket üzerine alınan boş arsa için proje hazırlama süresi ne kadardır?

Yapılaşmamış taşınmaz (arsa/tarla) edinen yabancı sermayeli şirketler, satın alma tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde hazırladıkları gayrimenkul projesini ilgili Bakanlığa sunup onaylatmak zorundadır.

4. Valilik Komisyonu başvurusu reddedilirse hukuki yollar nelerdir?

Valilik Komisyonunun taşınmaz edinim talebini reddetmesi bir idari işlemdir. Bu karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içerisinde yetkili İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli İptal Davası açılabilir.

5. Yabancı sermayeli şirketin gayrimenkul alarak Türk vatandaşlığı kazanması mümkün müdür?

Türk vatandaşlığı kazanımı esas olarak gerçek kişilerin taşınmaz edinimine bağlanmıştır. Şirket tüzel kişiliği adına alınan taşınmazlar doğrudan şirket ortaklarına vatandaşlık hakkı kazandırmaz; ancak yatırım teşvik ve sermaye koyma mevzuatı kapsamında farklı kriterler değerlendirilmektedir.

6. Şirket lehine ipotek tesis edilirken Valilik izni gerekir mi?

Hayır. Tapu Kanunu m. 36/g uyarınca, yabancı sermayeli şirketler lehine taşınmaz rehni (ipotek) tesis edilmesi Valilik Komisyonu izninden ve askeri tahkikat sürecinden muaf tutulmuştur.

PROFESYONEL HUKUKİ DANIŞMANLIK

Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi; bürokratik aşamaları, güvenlik tahkikatları, esas sözleşme denetimleri ve hak düşürücü yasal süreleriyle yüksek hukuki risk taşıyan bir süreçtir.

Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak, 25 yılı aşkın köklü tecrübemiz ve uzman hukukçu kadromuzla; yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye'deki gayrimenkul yatırımlarının planlanması, Valilik Komisyonu süreçlerinin takibi, hukuki due diligence raporlaması ve Bakanlık proje onay adımlarında uçtan uca profesyonel hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunuyoruz.

Yatırımlarınızı hukuki güvence altına almak ve hatalı idari işlemlerden doğabilecek tasfiye risklerini bertaraf etmek için Proaktif Hukuk uzman ekibiyle iletişime geçerek randevunuzu oluşturabilirsiniz.