Gayrimenkul avukatı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ile güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının tesisi, korunması ve devri süreçlerinde ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıkların, Türk Medeni Kanunu (TMK), Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili özel mevzuat çerçevesinde çözümlenmesi alanında faaliyet gösteren hukuk profesyonelidir. Eşya hukukunun katı şekil şartlarına tabi olan bu alt dalı; salt kanun maddelerinin lafzi yorumuyla değil, tapu sicilinin işleyişi, imar mevzuatı, kadastro uygulamaları ve ayni hakların (mülkiyet, irtifak, rehin) mutlak niteliğinin bütüncül bir yaklaşımla değerlendirilmesini gerektirir.
Taşınmaz mülkiyeti, barındırdığı ekonomik değer itibarıyla bireylerin ve tüzel kişilerin önemli tasarrufları arasında yer alır. Bu nedenle gayrimenkul işlemleri, hak düşürücü sürelere ve sıkı şekil şartlarına bağlı olarak yürütülmelidir. Uygulamada, davalarında ve tapu müdürlüklerinde sıklıkla karşılaşılan, "Tapu devlet güvencesinde olmasına rağmen mülkiyet kaybı yaşanabilir mi?" sorusunun yanıtı, tapu siciline güven ilkesi ile hukuka aykırı fiiller arasındaki yasal sınırların doğru tespit edilmesine ve sürecin uzmanlıkla takip edilmesine bağlıdır. Bu kapsamda gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukat; hatalı kadastro tespitleri, yetkisiz temsil (sahte vekaletname) ile yapılan devirler, miras bırakanın muvazaalı (danışıklı) işlemleri ve imar planı değişiklikleri gibi çeşitli ihtilaflarda, mülkiyet hakkının "Ayni Hakların Mutlaklığı" prensibi çerçevesinde yasal güvence altına alınmasını ve yasal prosedürlerin eksiksiz işletilmesini sağlar.
Türk Medeni Kanunu m. 706, Türk Borçlar Kanunu m. 237 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan her türlü sözleşme "resmi şekil" şartına tabidir. Resmi şekilde yapılmayan (adi yazılı) gayrimenkul satış sözleşmeleri hukuken kesin hükümsüzdür (batıldır). 2026 yılı gayrimenkul mevzuatı dinamiklerinde en belirgin değişim, dijitalleşmenin mülkiyet rejimine entegrasyonu olmuştur. WebTapu uygulamalarının genişlemesi, e-ipotek tesisleri ve noterlerin tapu devri yapabilme yetkilerinin kalıcı ve yaygın hale gelmesi, işlemlerin hızını artırırken, sahtecilik risklerini engellemek adına çift faktörlü biyometrik doğrulamaları hukuki bir standarda dönüştürmüştür.
Mevzuatın bu dijitalleşme hızı, usul kurallarındaki katılığı esnetmemiştir. Aksine, elektronik ortamda yapılan bildirimlerin, e-tebligatların ve tapu kayıtlarındaki dijital şerhlerin hukuki bağlayıcılığı çok daha kesin çizgilerle belirlenmiştir. 2026 dinamiklerinde bir gayrimenkul avukatının en önemli reflekslerinden biri, tapu kütüğünün beyanlar, şerhler ve rehinler hanesini sadece fiziki incelemeyle değil, güncel TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) entegrasyonları üzerinden, taşınmazın imar durum belgesiyle çapraz sorgulamaya tabi tutarak risk analizi yapmasıdır.
Tapu iptal ve tescil davası, kanuna veya ahlaka aykırı, yolsuz (hukuka aykırı) bir tescil işlemiyle tapu sicilindeki mülkiyet hakkı zedelenen gerçek veya tüzel kişilerin, tapu kaydının gerçeğe uygun hale getirilmesi amacıyla açtıkları, gayrimenkul hukukunun en ağır ve sonuçları itibarıyla en radikal davasıdır. Bu davaların dayandığı temel hukuki sebepler; hukuki ehliyetsizlik (yaşlılık, akıl zayıflığı), vekalet görevinin kötüye kullanılması, sahtecilik, irade sakatlıkları (hata, hile, ikrah) ve inançlı işlemdir (inanç sözleşmesi).
Stratejik bir kazanım için bu davalarda ispat yükünün kurgulanması hayati önem taşır. Örneğin; ehliyetsizlik hukuksal nedenine dayalı bir tapu iptal davasında, salt tanık beyanları yeterli değildir. İşlem tarihinde devri yapan kişinin "fiil ehliyetini" ortadan kaldıran tıbbi bir durumunun olup olmadığı, Adli Tıp Kurumu'ndan alınacak heyet raporuyla kesin olarak ispatlanmalıdır. davalarında sıkça karşılaştığımız hatalardan biri, davanın açılması esnasında taşınmazın üzerine "İhtiyati Tedbir" (davalı tescili önleme) şerhinin konulmasının atlanmasıdır. Eğer dava sürerken taşınmaz iyi niyetli üçüncü bir kişiye satılırsa, TMK m. 1023 (Tapu siciline güven ilkesi) gereği yeni malikin mülkiyet hakkı korunur ve davanın seyri, tapu iptalinden çıkıp mecburen tazminat davasına dönüşür. Uzman bir gayrimenkul avukatı, davanın daha ilk tevzi aşamasında teminatlı veya teminatsız ihtiyati tedbir kararını alarak mal kaçırma riskini sıfırlar.
Halk arasında "mirastan mal kaçırma" olarak bilinen muris muvazaası, Türkiye'deki gayrimenkul ihtilaflarının istatistiksel olarak en büyük dilimini oluşturur. Muris (miras bırakan), sağlığında aslında bağışlamak istediği ve tapuda bedelsiz devretmesi gereken gayrimenkulü, diğer mirasçıların saklı paylarını ihlal etmek ve onlardan mal kaçırmak kastıyla, tapu memuru önünde "satış" veya "ölünceye kadar bakma sözleşmesi" gibi göstermektedir. Burada iki sözleşme vardır: Görünürdeki sözleşme (satış) tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için kesin hükümsüzdür; gizli sözleşme (bağış) ise resmi şekil şartına uyulmadan yapıldığı için geçersizdir. Dolayısıyla tapudaki devir yolsuz bir tescildir.
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal davası ne kadar sürer ve ispat yükü kimdedir soruları müvekkillerimizin zihnini en çok meşgul eden hususlardır. İspat yükü, kural olarak muvazaayı iddia eden davacı mirasçıdadır. Davanın kazanılması, murisin mal kaçırma kastının (illiyet bağının) somutlaştırılmasına bağlıdır. Stratejik olarak; devri yapılan gayrimenkulün resmi akit tablosundaki satış bedeli ile gerçek rayiç bedeli arasındaki fahiş farkın tespit edilmesi, murisin o dönemde taşınmaz satmaya ekonomik olarak ihtiyacının olmaması, devralan mirasçının (davalı) alım gücünün bulunmaması ve aile içi husumetler tanık, banka kayıtları ve bilirkişi raporlarıyla mahkemeye sunulur. Bu davalar hiçbir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın, murisin ölümünden on yıllar sonra dahi açılabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasının belirli bir payının mülkiyetini müteahhide devretme borcu altına girdiği, müteahhidin ise bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa edip arsa sahibine teslim etme borcunu üstlendiği karma nitelikli ve tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin geçerliliği, Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır; aksi halde hukuken geçersiz sayılırlar.
Bu alandaki en büyük hukuki yaralar, müteahhidin inşaatı yarım bırakması veya teslim tarihinde gecikmesi (müteahhidin temerrüdü) durumunda açılır. Müteahhit inşaatı yarım bırakır veya geciktirirse arsa sahibinin fesih hakları, inşaatın fiziki tamamlanma oranına göre Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir. Eğer inşaatın tamamlanma oranı %90'ın altındaysa, arsa sahibi kural olarak "geriye etkili fesih" talep edebilir. Bu durumda sözleşme hiç yapılmamış sayılır, müteahhit veya ondan daire alan üçüncü kişiler tapularını arsa sahibine iade etmek zorunda kalır. Ancak inşaat %90 ve üzeri bir seviyeye ulaşmışsa, Yargıtay dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereği geriye etkili feshi kabul etmez; arsa sahibi ancak "ileriye etkili fesih" yapabilir. Bu durumda müteahhit yaptığı oranda tapuya hak kazanır, arsa sahibi ise eksik işler ve gecikme tazminatı için hukuki yollara başvurur. Kusursuz bir sözleşme yönetimi, inşaatın ruhsat aşamasından iskan aşamasına kadar tüm cezai şartların ve fesih mekanizmalarının sözleşmeye en başından milimetrik olarak işlenmesiyle sağlanır.
2026 yılının ekonomik konjonktüründe, özellikle uzun vadeli kira sözleşmeleri ve yıllara sari gayrimenkul projelerinde "Aşırı İfa Güçlüğü" nedeniyle açılan uyarlama davaları büyük önem kazanmıştır. Türk Borçlar Kanunu m. 138 uyarınca; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun (pandemi, küresel kriz, hiperenflasyon veya majör devalüasyon) ortaya çıkması ve bu durumun borçludan kaynaklanmayan sebeplerle ifayı dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede aşırı zorlaştırması halinde, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması hakimi müdahalesiyle talep edilebilir.
Gayrimenkul avukatının bu davalardaki stratejisi, piyasa koşullarındaki dalgalanmanın salt bir enflasyon artışı olmadığını, "işlem temelinin çökmesi" doktrini (clausula rebus sic stantibus) boyutuna ulaştığını ekonomik raporlar ve bilirkişi incelemeleriyle ispatlamaktır. Örneğin, ticari bir AVM'de 10 yıllık kira sözleşmesi yapan bir işletmenin, döviz kurundaki olağanüstü şoklar nedeniyle kirayı ödemesinin ticari mahvına sebep olacağı durumlar, uyarlama davasının konusudur. Mahkeme, taraflar arasındaki edim ve karşı edim dengesini yeniden tesis eder.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, gayrimenkul hukukunun en müdahaleci ve dinamik alanıdır. Kentsel dönüşüm sürecinin kalbi, lisanslı kuruluşlarca hazırlanan "Riskli Yapı Tespit Raporu"dur. Bu raporun kesinleşmesiyle birlikte binanın yıkım süreci hukuken geri dönülmez bir yola girer.
Kentsel dönüşümde riskli yapı kararına itiraz süreci, raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine yapılır. İtiraz reddedilirse, idari yargıda yürütmeyi durdurma talepli iptal davası açılır. Uygulamada en çok yaşanan uyuşmazlık, binanın yıkılmasının ardından yeni projenin nasıl yapılacağı konusundaki kararlarda ortaya çıkar. 2026 yılı revizyonlarıyla birlikte, arsa payı sahiplerinin karar alma mekanizmasındaki salt çoğunluk ve nitelikli çoğunluk (2/3) kuralları yeniden şekillenmiştir. Sözleşmeye imza atmayan azınlık hissedarların payları, açık artırma usulüyle diğer hissedarlara, alınmazsa Hazine'ye satılır. Stratejik bir gayrimenkul avukatı, azınlık hissesi sahibinin payının yok pahasına satılmasını engellemek için SPK lisanslı değerleme (şerefiye) raporlarına karşı Asliye Hukuk Mahkemelerinde "Bedel Tespiti" davaları açarak, müvekkilinin mülkiyetinin gerçek piyasa değerinden elden çıkmasını veya projeye dahil edilmesini sağlar.
Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyete tabi (hisseli) bir gayrimenkulde, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla öncelikli olarak satın alma yetkisi veren, kanundan doğan yenilik doğurucu bir aydan haktır (TMK m. 732). Şufa hakkı davası, satışın hak sahibine noter kanalıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer.
Hisseli tapuda şufa hakkı davası nasıl engellenir sorusu, gayrimenkul yatırımcılarının en büyük kaygısıdır. Yasal olarak şufa hakkı ancak bir "satış" veya "ekonomik bakımdan satışa eşdeğer" bir işlem varsa kullanılabilir. Bağışlama (hibe) veya trampa (takas) işlemlerinde şufa hakkı işlemez. davalarında sıkça karşılaştığımız en yaygın hatalardan biri, tapu harcını düşük ödemek amacıyla gerçekte 10 milyon TL olan satış bedelinin tapuda 2 milyon TL olarak gösterilmesidir. Diğer paydaş şufa davası açtığında, alıcıya sadece tapuda gösterilen 2 milyon TL'yi ödeyerek hisseyi elinden alır ve alıcı telafisi imkansız bir zarara uğrar. Bu davalarda davalı konumundaki avukatın en güçlü savunma argümanı "Fiili Taksim" (eylemli paylaşım) savunmasıdır. Eğer hisseli taşınmaz, hissedarlar arasında fiilen bölünmüş ve herkes kendi yerini belirleyip kullanıyorsa (örneğin arsanın etrafı çitlerle çevrilmişse), Yargıtay dürüstlük kuralı gereği burada şufa hakkının kullanılamayacağına hükmetmektedir. Bu savunma, kötü niyetli önalım taleplerini bertaraf eden en kesin hukuki kalkandır.
İzale-i şuyu, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazdaki ortaklığın, hissedarların kendi aralarında anlaşamaması durumunda mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür. Dava sonucunda ortaklık, ya taşınmazın aynen taksimi (fiziki olarak bölünmesi) ya da satış suretiyle bedelinin paylaştırılması yoluyla giderilir. Aynen taksimin imar mevzuatı gereği mümkün olmadığı durumlarda taşınmaz açık artırma ile satılır.
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında hissedarların e-satış (UYAP) aşamasındaki hakları, 2026 yılı elektronik ihale dinamikleriyle tamamen dijital bir zemine oturmuştur. Fiziki mezat salonlarının kalkmasıyla birlikte artırmalar tamamen Elektronik Satış Portalı üzerinden yapılmaktadır. Satış bedelinin, mahkemece belirlenen muhammen (tahmini) bedelin en az %50'si ile satış masrafları toplamını bulması zorunludur. Burada gayrimenkul avukatının kritik müdahalesi, satış öncesi hazırlanan "Kıymet Takdiri" raporlarına zamanında (tebliğden itibaren 7 gün) itiraz ederek taşınmazın değerinin güncel rayiçlere çekilmesini sağlamak ve ihalenin feshi nedenlerini titizlikle denetlemektir. İhale sürecinde teminat mektuplarının UYAP entegrasyonu, pey sürme taktikleri ve KDV muafiyetleri gibi teknik detaylar, sürecin kârlı bir tasfiyeyle sonuçlanması için elzemdir.
Bir gayrimenkulün mülkiyet hakkı sahibinin rızası dışında, hukuka aykırı olarak bir başkası (fuzuli şagil) tarafından kullanılması durumunda, malikin başvuracağı hukuki yollar "Müdahalenin Men-i" (El atmanın önlenmesi) ve geçmişe dönük haksız kullanım bedeli olan "Ecrimisil" davalarıdır. Ecrimisil, en basit tanımıyla geriye dönük haksız işgal kirasıdır ve en fazla geriye dönük 5 yıl için talep edilebilir.
Özellikle miras kalan veya çok ortaklı taşınmazlarda, kardeşlerden birinin taşınmazı tek başına kullanıp diğerlerini yaklaştırmaması sıkça görülen bir durumdur. Bu durumda, diğer paydaşların ecrimisil talep edebilmesi için kural olarak öncelikle o taşınmazı kullanan paydaşa "İntifadan Men" (kullanım hakkından men etme) ihtarı çekmiş olmaları şarttır. İhtarname çekilmeden ecrimisil istenemez. Ancak taşınmazın doğal veya hukuki ürün veren bir yer olması (örneğin kira getiren bir dükkan veya bağ/bahçe) durumunda Yargıtay, intifadan men şartı aramaz. Bu istisnaların bilinmesi, hak kayıplarını önleyen ince bir avukatlık becerisidir. Müdahalenin men-i davası ise, işgalcinin taşınmazdan fiziksel olarak kolluk kuvveti zoruyla tahliyesini sağlayan, mülkiyetin asli dava yoludur.
Devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı amacıyla özel mülkiyete konu bir taşınmaza bedelini ödeyerek el koymasına kamulaştırma (istimlak) denir. Ancak idarenin, kamulaştırma kararı almadan veya hukuki prosedürleri tamamlamadan fiilen (dozerle girip yol yapması vb.) veya hukuken (imar planında yeşil alan gösterip yıllarca kamulaştırmaması) taşınmaza el koymasına "Kamulaştırmasız El Atma" denir.
Kamulaştırmasız el atma, Anayasa'daki mülkiyet hakkının en ağır ihlallerinden biridir. Mülk sahibi, idareye karşı "Bedel veya Tazminat Davası" ile "Müdahalenin Men-i Davası" açma hakkına sahiptir. Gayrimenkul avukatının bu davalardaki temel stratejisi, taşınmazın arsa vasfında mı yoksa arazi vasfında mı olduğunun doğru tespit edilmesidir. Arsa vasfındaki taşınmazlar emsal karşılaştırma yöntemiyle, araziler ise gelir (net gelir) yöntemiyle değerlendirilir. Dava tarihi itibarıyla en yüksek rayiç bedelin hesaplanması ve yasal faizlerin doğru işletilmesi, müvekkilin zararını maksimize eden uzmanlık alanıdır.
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye Cumhuriyeti sınırları dahilinde gayrimenkul edinimi ve bu edinim kanalıyla istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanma süreçleri; mülkiyet hukuku, idare hukuku, yabancılar hukuku ve uluslararası finansal regülasyonların kesişim noktasında yer alan, son derece sıkı şekil şartlarına tabi bir uzmanlık alanıdır. Küreselleşen sermaye hareketleri ve Türkiye'nin jeopolitik konumu, yabancı yatırımcıların taşınmaz edinimi talebini artırırken; kanun koyucu, ulusal egemenlik, kamu güvenliği ve ekonomik istikrar dengelerini korumak amacıyla mevzuatta dinamik ve köklü kısıtlamalar öngörmüştür. Sürecin temel yasal dayanağını oluşturan 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde 2012 yılında yapılan değişiklikle geleneksel "mütekabiliyet" (karşılıklılık) şartı yabancı gerçek kişiler yönünden kaldırılmış olsa da, bu durum mülkiyet hakkının tesisinde mutlak bir serbesti anlamına gelmemekte, aksine her aşama milimetrik yasal denetimlere tabi tutulmaktadır.
Yasal sınırlamalar bağlamında, uluslararası hukuk ve ülke menfaatleri doğrultusunda Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Ancak bu edinim, kanunla belirlenmiş katı kantitatif ve kalitatif sınırlara tabidir. Yabancı bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü otuz (30) hektarı geçemezken, taşınmazın yer aldığı ilçe yüzölçümünün yüzde onunu (%10) aşacak şekilde yabancılara mülkiyet hakkı tesis edilemez. 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca da, yabancıların askeri yasak bölgeler ve stratejik güvenlik bölgeleri sınırları içinde taşınmaz edinmesi kesinlikle yasaktır; bu inceleme tapu müdürlükleri tarafından re'sen yapılır. Ayrıca, yabancı gerçek kişilerin satın aldıkları yapısız taşınmazlarda (arsa/arazi) iki yıl içinde geliştirecekleri projeyi ilgili Bakanlığa sunma zorunluluğu bulunmaktadır; bu yükümlülüğün ihlali taşınmazın tasfiyesine yol açan idari bir yaptırım doğurmaktadır.
Gayrimenkul yatırımı ile istisnai Türk vatandaşlığı kazanmanın yasal altyapısı ise 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesi ve ilgili yönetmeliğin 20. maddesi kapsamında şekillenmektedir. Bu haktan yararlanabilmek için satın alınan taşınmazın toplam değerinin yasal sınırları karşılaması, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca raporlanması ve tapu kütüğüne üç yıl süreyle satılmayacağına dair şerh düşülmesi zorunludur. Sürecin finansal geçerlilik kazanabilmesindeki en kritik aşama "Döviz Alım Belgesi" (DAB) mekanizmasıdır. Yabancı alıcı, taşınmazın bedeli karşılığı olan yabancı parayı tapu devrinden önce Türkiye'deki bir banka aracılığıyla Merkez Bankası’na (TCMB) satmak zorundadır. Finansal akıştaki veya DAB zincirindeki en ufak bir yöntemsel hata, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından düzenlenen "Uygunluk Belgesi"nin reddedilmesine ve sürecin tamamen tıkanmasına sebep olur.
Uygulamada yabancı yatırımcıların sıklıkla karşılaştığı ve hak kayıplarına uğradığı en tehlikeli alan, değerleme raporu manipülasyonları ve kötü niyetli firmaların asılsız vaatleridir. Bu noktada koruyucu hukukun en temel argümanı, taşınmazın satın alınmasından önce profesyonel bir hukuki inceleme (Due Diligence) sürecinin işletilmesidir. Taşınmazın tapu kaydındaki haciz, ipotek gibi kısıtlamaların yanı sıra; belediye nezdindeki yapı ruhsatı ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) durumları titizlikle denetlenmelidir. İskanı olmayan veya imar cezası bulunan bir gayrimenkulün alınması, idari incelemelerde muvazaa sayılarak vatandaşlık başvurusunun iptaline neden olmaktadır.
Vatandaşlık kararı alınmış olsa bile, tapu kütüğüne işlenen "Üç Yıl Süreyle Satılmayacaktır" şerhinin ihlali, sürecin geriye dönük iptali riskini barındırır. Yabancı malikin borçları sebebiyle taşınmazın icra dairesince cebri ihale yoluyla satılması gibi istemsiz mülkiyet kayıplarında dahi, yatırım şartının kesintiye uğraması nedeniyle idare tarafından vatandaşlık kararı iptal edilmektedir. Son olarak, tüm finansal ve tapu işlemleri eksiksiz olsa dahi, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü Komisyonu tarafından yürütülen Güvenlik Soruşturması ve Arşiv Araştırması neticesinde "Kamu Düzeni ve Kamu Güvenliği" gerekçesiyle soyut ret kararları verilebilmektedir. davalarında ve idari yargıda sıklıkla yürüttüğümüz bu iptal davalarında temel strateji, idarenin takdir yetkisinin keyfi olmadığını ve somut delillere dayanması gerektiğini Anayasal ilkeler ışığında ispat ederek yabancı yatırımcının müktesep haklarını koruma altına almaktır.
Gayrimenkul hukukunun pratiği, teorisinden çok daha serttir. davalarında sıkça karşılaştığımız hataların başında, gayrimenkule dayalı şahsi hakların (örneğin satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar) tapuya şerh edilmemesi gelir. Şerh edilmeyen kişisel haklar, iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. İkinci büyük hata, davaların "Terditli" (kademeli) açılmamasıdır. Örneğin bir tapu iptal ve tescil davası açılırken, "Eğer mahkeme tapu iptalini kabul etmezse, rayiç bedelin tarafıma ödenmesine (tazminat)" şeklinde kademeli bir talep oluşturulmazsa, dava kaybedildiğinde hak düşürücü süreler kaçırılmış olabilir.
Tapu dairelerinde uygulamada müvekkillerin en çok sorduğu "Harçtan tasarruf etmek için bedeli düşük göstersek ne olur?" yaklaşımı, mali ve hukuki felaketlerin habercisidir. Düşük bedel gösterilmesi hem vergi dairesi tarafından cezalı tarhiyat yapılmasına (vergi ziyaı cezası) hem de olası bir şufa davasında mülkün yok pahasına elden çıkmasına, tapu iptal davalarında ise "bedeller arası fahiş fark" nedeniyle muvazaa (kötü niyet) karinesine yol açmaktadır. Resmi işlemlerde gerçek rayiç bedelin gösterilmesi, mülkiyetin yegane sigortasıdır.
Tapu iptal ve tescil davası hangi durumlarda açılır? Sahte vekaletname ile yapılan devirler, kişinin yaşlılık/akıl hastalığı nedeniyle hukuki ehliyetinin olmaması (ehliyetsizlik), mirasçılardan mal kaçırma (muris muvazaası) ve irade sakatlıkları (hata, hile, korkutma) gibi tapudaki yolsuz tescil hallerinde mülkiyeti geri almak için açılır.
Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne yapmalıyım? İnşaatın tamamlanma seviyesine göre sözleşmenin feshini talep edebilirsiniz. %90'ın altındaki tamamlanma oranlarında 'geriye etkili fesih' ile tapularınızı geri isteyebilir; tamamlanmış projelerde ise eksik işler ve gecikme cezası için dava açabilirsiniz.
Hisseli tapuda ortaklığın giderilmesi davası (İzale-i Şuyu) nasıl engellenir? Paydaşların tamamının anlaşarak taşımazı rızaen paylaşması (ifraz) veya aralarında yapacakları noter onaylı "idame-i şuyu" (ortaklığı sürdürme) sözleşmesi ile dava geçici veya kalıcı olarak engellenebilir.
Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk sağlanamazsa ne olur? Yeni yasal düzenlemeler ışığında riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, projenin yapımı için yeterli nitelikli çoğunluk (hisse bazında) kararı alınır. Karara katılmayan hisseler, bakanlık gözetiminde e-satış yoluyla diğer paydaşlara veya Hazine'ye satılarak süreç tamamlanır.
Geçmişe dönük ecrimisil (haksız işgal tazminatı) kaç yıllık istenebilir? Gayrimenkulünüzü haksız yere kullanan kişilerden talep edeceğiniz ecrimisil tazminatı, davanın açıldığı tarihten geriye dönük olarak en fazla 5 (beş) yıllık süre için hesaplanarak talep edilebilir.
Noterde gayrimenkul satışı yapılması güvenli midir? Evet, yeni düzenlemeler uyarınca noterler de tapu sicil müdürlükleri gibi taşınmaz satış vaadi değil, doğrudan mülkiyetin devrini sağlayan kesin "gayrimenkul satış sözleşmesi" düzenleme ve tapu kütüğüne tescil etme yetkisine sahiptir.
Taşınmaz yatırımları ve mülkiyet hakları, bireyler ve tüzel kişiler için en temel hukuki güvencelerden biridir. Gayrimenkul hukuku, katı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere tabi teknik bir alan olduğundan; hukuki süreçlerdeki usul hataları veya eksiklikler, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, müvekkillerinin mülkiyet haklarına ilişkin uyuşmazlıkları; yasal mevzuat, mesleki kurallar ve güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde takip etmektedir. Tapu iptal ve tescil davalarından kentsel dönüşüm süreçlerine, inşaat sözleşmelerinin hazırlanmasından yabancıların taşınmaz edinimine kadar olan tüm yasal işlemler, şeffaflık ilkesi doğrultusunda yürütülmektedir. Gayrimenkul hukuku kapsamındaki dava ve ihtilaflarınıza ilişkin hukuki temsil veya danışmanlık hizmeti almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
