Kira Tespit Davası | Kira Bedeli Tespiti
Günümüz ekonomik koşullarında taşınmaz kiraları ile emsal kira bedelleri arasındaki makasın açılması hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından kira tespit davası sürecini kaçınılmaz bir hale getirmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen bu dava türü, özellikle kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren geçen 5 yıllık süre sonunda, kira bedelinin güncel piyasa rayiçlerine ve hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesini amaçlamaktadır.
Kira bedeli tespiti, sadece bir artış talebi değil; taşınmazın konumu, niteliği, emsal değerleri ve ekonomik endeksler ışığında mahkeme eliyle yapılan hukuki bir müdahaledir. 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk şartı ile birlikte, bu süreç artık çok daha teknik ve profesyonel bir yönetim gerektirmektedir. Hak kaybına uğramamak, ihtar sürelerini kaçırmamak ve doğru emsal kira bedeli analizi yapabilmek adına sürecin uzman bir gayrimenkul avukatı ile takip edilmesi kritik öneme sahiptir.
Bu kapsamlı rehberimizde; kira tespit davası açma şartları, kira tespit davası 5 yıllık süre hesabı, kira tespit davası ihtarname süresi, görevli ve yetkili mahkeme ile 2026 yılı güncel yargıtay kararları ışığında bilmeniz gereken tüm detayları profesyonel bir bakış açısıyla ele alacağız.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 ve 345 uyarınca, tarafların yeni kira döneminde uygulanacak bedel üzerinde anlaşamaması halinde açılan bir kira bedelinin tespiti davasıdır. Özellikle 5 yılı dolan kira sözleşmesi kapsamında, kira bedelinin piyasa rayiçlerine, emsal kira bedelleri değerlerine ve hakkaniyet indirimine göre hakim tarafından yeniden belirlenmesini sağlar. Halk arasında kira artış davası olarak da bilinen bu süreç, konut ve çatılı işyeri kiralarında ekonomik dengenin korunması amacıyla açılmaktadır.
Kira tespit davasının temel amacı, taşınmazın kira bedelini güncel ekonomik koşullara ve TÜFE kira artış oranı verilerine göre optimize etmektir. 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiş olup, dava açılmadan önce bu sürecin tamamlanması bir dava şartıdır. Bu dava bir tahliye davası olmayıp, sadece hakkaniyetli kira bedeli tespiti odaklı bir eda davası niteliğindedir.
Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir?
Kira tespit davası açma şartları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 ve 345 hükümleri uyarınca belirli usuli kriterlere bağlanmıştır. Mahkemenin esasa girerek yeni bir kira bedeli tespiti yapabilmesi için aşağıdaki yasal şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:
Kira Tespit Davası 5 Yıllık Süre Şartı ve TÜFE Oranı
Kira tespit davası 5 yıllık süre şartı, kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak hukuki kriterlerin değiştiği kritik bir eşiktir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/3 uyarınca, kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 5 yılın dolması halinde, yeni kira döneminde uygulanacak bedel artık sadece TÜFE kira artış oranı ile sınırlı kalmamaktadır. Bu sürenin dolmasıyla birlikte kiralayan (ev sahibi veya iş yeri sahibi), kira bedelinin emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu, yüzölçümü ve güncel ekonomik koşullar göz önünde bulundurularak "hakkaniyete uygun" şekilde yeniden tespitini talep edebilmektedir.
Kira ilişkisinin ilk 5 yılında yapılacak artışlar, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalaması değişim oranını geçemezken; 5 yıllık kira süresi dolduğunda bu üst sınır ortadan kalkar. Mahkemece görevlendirilen bilirkişi heyeti, bölgedeki rayiç değerleri inceleyerek güncel kira bedeli tespiti yapmaktadır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, 5 yılın sonunda belirlenecek bedelden "eski kiracı" olması sebebiyle makul bir hakkaniyet indirimi (genellikle %10-%20 arası) yapılmasıdır. 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise kural olarak sadece endeks oranında artış tespiti istenebilmektedir; bu nedenle davanın açılacağı zaman diliminin doğru hesaplanması, davanın reddedilmemesi adına hayati önem taşımaktadır.
5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Hukuken 5 yıl dolmadan kira tespit davası açılması mümkündür; ancak bu davanın kapsamı ve neticesi 5 yılı aşan sözleşmelerden temelden farklıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca, kira sözleşmesinin ilk 5 yılı içerisinde açılacak bir kira bedelinin tespiti davasında mahkeme, kira bedelini serbestçe veya emsal kira bedelleri üzerinden belirleyemez. Bu süreçte yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalaması değişim oranını geçemeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Dolayısıyla, 5 yıl dolmadan açılan davalarda amaç piyasa rayicini yakalamak değil, sözleşmedeki artış maddesinin geçersizliği veya tarafların artış oranında uyuşamaması durumunda yasal sınır olan TÜFE kira artış oranı üzerinden bedelin tespiti ve tescilidir.
Eğer taraflar arasında geçerli bir artış kaydı bulunmuyorsa veya bu kayıt belirsizse, 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri için hâkim, tüketici fiyat endeksindeki artış oranını aşmamak kaydıyla, kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete göre bir bedel belirler. Ancak mülk sahiplerinin asıl hedefi olan "piyasa rayicine yükseltme" talebi, 5 yıllık süre dolmadan hukuken dinlenemez. Bu noktada, aşırı ifa güçlüğü veya beklenmedik haller söz konusu ise kira tespit davası yerine, şartları çok daha ağır olan kira uyarlama davası yoluna başvurulması gerekebilir. Süre hesabı hatalı yapıldığında davanın reddedilme riski yüksek olduğundan, sürecin profesyonel bir kira hukuku avukatı ile yönetilmesi, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin boşa gitmemesi adına kritiktir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını kimler açabilir sorusunun cevabı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında kira sözleşmesinin tarafları olan kiraya veren ve kiracı olarak belirlenmiştir. Hukuki tabiriyle "aktif husumet ehliyeti" bulunan bu taraflar, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin tespiti noktasında anlaşmazlığa düştüklerinde yargı yoluna başvurma hakkına sahiptirler. Uygulamada genellikle ev sahibi kira tespit davası açarak kira bedelinin piyasa rayiçlerine yükseltilmesini talep etse de kiracının da kira bedelinin fahiş olduğu gerekçesiyle indirilmesi yönünde dava açma hakkı yasal olarak mevcuttur.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren veya kiracı bulunması durumunda, kira tespit davası açma yetkisi iştirak halinde mülkiyet veya müşterek mülkiyet hükümlerine göre şekillenir. Eğer taşınmaz elbirliği mülkiyetine konu ise (örneğin miras yoluyla intikal etmişse), davanın tüm ortaklar tarafından birlikte açılması veya davanın açılmasına muvafakat verilmesi zorunludur. Ayrıca, taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malikin kira tespit davası açma hakkı, eski malikin sahip olduğu tüm hak ve borçları devralması ilkesi gereği saklıdır. Kira bedelinin tespiti davasında taraf teşkili doğru sağlanmadığı takdirde dava usulden reddedilebileceğinden, sürecin bir gayrimenkul hukuku avukatı denetiminde yürütülmesi, tarafların hak kaybına uğramaması adına stratejik bir gerekliliktir.
Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Var Mı?
Kira tespit davalarında zorunlu arabuluculuk, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun çerçevesinde getirilen yasal bir dava şartıdır. Bu düzenleme uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi veya artırılması amacıyla açılacak bir kira bedelinin tespiti davası öncesinde, tarafların adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurmaları yasal bir zorunluluktur. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci tüketilmeden, yani "anlaşamama tutanağı" dosyaya sunulmadan doğrudan açılan davalar, mahkeme tarafından "dava şartı yokluğu" gerekçesiyle usulden reddedilmektedir.
Arabuluculuk süreci hem kiraya veren hem de kiracı açısından dava masraflarından tasarruf etme ve süreci hızlandırma imkanı sunsa da kira tespit davası gibi teknik bir konuda yapılacak müzakerelerin bir kira hukuku avukatı gözetiminde yürütülmesi hayati önem taşır. Zira arabuluculuk görüşmelerinde kabul edilen bir tutar, ileride açılacak bir davanın sonucunu ve emsal kira bedelleri üzerinden yapılacak hak arayışını doğrudan etkilemektedir. Başvuru süresinin kaçırılmaması, doğru taraflara tebligat çıkarılması ve son tutanağın hukuki bir titizlikle düzenlenmesi; davanın esastan reddedilmemesi ve hak kaybına uğranılmaması adına gayrimenkul avukatı desteğini zorunlu kılmaktadır.
Kira Tespit Davası Açma Süresi ve İhtar Şartı
Kira tespit davası açma süresi, belirlenecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını tayin eden en kritik usuli süreçtir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 345 uyarınca, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için belirli sürelerin gözetilmesi şarttır. Eğer kira tespit davası ihtarnamesi, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya tebliğ edilmişse veya bu süre zarfında dava açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği güncel kira bedeli o yeni dönemin başlangıcından itibaren bağlayıcı hale gelmektedir.
Uygulamada en çok yapılan hata, kira tespit davası açma süresi hesaplanırken tebliğ tarihinin göz ardı edilmesidir. Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına dair bir hüküm (artış kaydı) bulunması durumunda, ayrıca bir ihtarname şartı aranmaksızın yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel, dönemin başından itibaren geçerli sayılır. Ancak kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa, ihtarname çekilmeden açılan davalarda yeni bedel ancak bir sonraki kira döneminde etkili olacaktır. Sürelerin hatalı hesaplanması, bir yıllık kira farkı alacağının kaybına yol açabileceğinden, sürecin bir kira hukuku avukatı denetiminde yönetilmesi, hak kaybını önlemek adına hayati bir zorunluluktur.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası açmak için izlenmesi gereken usuli süreç, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Bir kira uyuşmazlığının mahkemeye taşınabilmesi için öncelikle kira bedelinin tespiti talebini içeren kapsamlı bir kira tespit davası dilekçesi hazırlanmalıdır. Ancak, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme uyarınca, davanın açılabilmesi için ilk aşama kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılmasıdır. Arabuluculuk sürecinde taraflar arasında bir uzlaşma sağlanamazsa, arabulucunun düzenlediği "anlaşamama tutanağı" aslı dava dilekçesine eklenerek yetkili mahkemeye başvurulmaktadır.
Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılır. Dava sürecinde mahkeme, tarafların sunduğu delilleri topladıktan sonra emsal kira bedelleri araştırması yapar ve taşınmaz başında keşif icra edilmesine karar verir. Bu aşamada bilirkişi heyeti; gayrimenkulün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve bölgedeki güncel kira rayiçleri üzerinden bir rapor hazırlar. Mahkeme, bilirkişi raporu ve hakkaniyet indirimi (eski kiracı indirimi) kriterlerini gözeterek yeni kira bedeline hükmeder. Kira bedeli tespiti sürecinde dava harçları ve gider avansının eksiksiz yatırılması davanın usulden reddedilmemesi için hayatidir; bu nedenle tüm davanın bir gayrimenkul hukuku avukatı aracılığıyla takip edilmesi, hak düşürücü sürelerin ve usuli hataların önüne geçilmesi adına profesyonel bir zorunluluktur.
Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4 uyarınca, dava konusunun değerine bakılmaksızın istisnasız Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kira bedelinin tespiti uyuşmazlıkları, miktar fark etmeksizin sulh hukuk mahkemelerinin mutlak görev alanına girmektedir. Görevsiz mahkemede dava açılması, davanın usulden reddine ve telafisi güç hak kayıplarına yol açabileceğinden; hazırlanan kira tespit davası dilekçesi mutlaka doğru mahkemeye hitaben yazılmalıdır.
Kira tespit davasında yetkili mahkeme ise genel yetki kuralı gereği davalının (kiracı veya kiraya verenin) yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, kira bedelinin belirlenmesi davalarında kesin yetkili olmasa da uygulamada usul ekonomisi ve bilirkişi keşif işlemlerinin hızı açısından genellikle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi tercih edilmektedir. Ancak kira sözleşmesinde taraflarca belirlenmiş geçerli bir "yetki sözleşmesi" bulunması durumunda, belirlenen yer mahkemeleri de yetkili kılınabilir. Kira bedelinin tespiti sürecinde görev ve yetki itirazlarıyla karşılaşmamak, davanın sürüncemede kalmasını engellemek adına sürecin uzman bir gayrimenkul avukatı denetiminde yürütülmesi, davanın en kısa sürede sonuçlanması açısından hayati önem taşımaktadır.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Yeni kira bedeli nasıl belirlenir sorusu, kira tespit davalarının esasına ilişkin en teknik aşamadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca, kira bedelinin tespiti yapılırken mahkeme; sadece matematiksel bir artış değil, taşınmazın durumunu ve piyasa gerçeklerini yansıtan çok yönlü bir inceleme yapar. Hakim, yeni kira döneminde uygulanacak bedeli belirlerken; kiralananın durumu, konumu, yüzölçümü, kullanım amacı, yıpranma payı ve özellikle bölgedeki emsal kira bedelleri değerlerini esas alır. Bu süreçte mahkemece atanan gayrimenkul değerleme uzmanı ve hukukçu bilirkişilerden oluşan heyet, taşınmaz başında keşif yaparak güncel piyasa rayiçlerini raporlar.
Kira tespit davasında yeni bedelin belirlenmesindeki en kritik aşama, hakkaniyet indirimi (eski kiracı indirimi) uygulamasıdır. Yargıtay yerleşik içtihatları gereği, bilirkişi tarafından tespit edilen güncel kira bedeli üzerinden, kiracının eski olması ve bölgedeki taşınma masraflarından tasarruf edilmesi gibi unsurlar gözetilerek genellikle %10 ile %20 arasında bir indirim yapılır. Eğer kira sözleşmesi üzerinden 5 yıllık kira süresi geçmişse, mahkeme TÜFE kira artış oranı sınırı ile bağlı kalmaksızın, tamamen rayiç değerler üzerinden bir bedel tayin eder. Ancak 5 yıl dolmamışsa, artış oranı on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sürecin her aşamasında doğru emsallerin sunulması ve bilirkişi raporuna teknik itirazların yapılması, davanın müvekkil lehine sonuçlanması için uzman bir kira hukuku avukatı desteğini zorunlu kılmaktadır.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Hukuken geriye dönük kira tespit davası açılması mümkün değildir; zira kira tespit davaları niteliği gereği geleceğe etkili sonuçlar doğuran davalardır. Ancak, geçmişte başlamış olan bir kira dönemi için belirlenecek yeni kira bedeli kararının, o dönemin başlangıcından itibaren geçerli sayılması (geriye yürütülmesi) belirli şartlara bağlıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 345 uyarınca, mahkemece tespit edilecek bedelin yeni kira dönemi başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için; ya yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce kira tespit davası açılmış olmalı ya da aynı süre zarfında kiracıya kira tespit davası ihtarnamesi tebliğ edilmiş olmalıdır.
Eğer bu yasal süreler kaçırılmışsa, açılacak kira bedelinin tespiti davasında belirlenecek rakam, ancak bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olacaktır. Dolayısıyla, geçmiş yıllara ait eksik ödenen kiraların farkını talep etmek amacıyla bu dava türüne başvurulamaz. Uygulamada geriye dönük kira farkı alacağı, ancak süresinde açılmış ve kesinleşmiş bir kira tespit kararı sonrasında icra takibi yoluyla tahsil edilebilir. Sürelerin hatalı hesaplanması, mülk sahiplerinin bir yıllık kira artış hakkını tamamen kaybetmesine yol açabileceğinden; ihtarname ve dava açma tarihlerinin bir kira hukuku avukatı tarafından titizlikle yönetilmesi, hak kaybını önlemek adına en güvenli yoldur.
Kira Tespit Davalarına Bedel Artırımı ve Islah
Kira tespit davasında bedel artırımı ve ıslah, dava açılırken talep edilen kira miktarının yargılama sürecinde ortaya çıkan bilirkişi raporu doğrultusunda güncellenmesini sağlayan kritik bir usul hukuku işlemidir. Uygulamada mülk sahipleri, davanın açıldığı tarihteki belirsizlik veya harç maliyetini düşük tutma amacıyla kira bedelini kısmi olarak talep edebilmektedir. Ancak, mahkemece yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda belirlenen güncel kira bedeli, dava dilekçesindeki talebin üzerinde çıkarsa, davacı tarafın bu farkı talep edebilmesi için kira tespit davası ıslah dilekçesi sunması yasal bir zorunluluktur.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yoluyla talep artırımı yapılması, davanın reddedilmemesi ve hak edilen kira gelirine tam olarak kavuşulması adına stratejik bir hamledir. Bilirkişinin sunduğu emsal kira bedelleri ve hakkaniyet indirimi sonrası netleşen rakam üzerinden eksik harç tamamlanarak yapılan ıslah işlemi, mahkemenin nihai kararında taleple bağlılık ilkesi gereği kısıtlama yaşamasını engeller. Ancak unutulmamalıdır ki; ıslah işlemi yargılama aşamasında sadece bir kez yapılabilir ve doğru zamanda yapılmayan bedel artırımı talepleri hak kaybına yol açabilir. Sürecin teknik karmaşıklığı ve ıslah harçlarının doğru hesaplanması, davanın başarıyla neticelenmesi için uzman bir kira hukuku avukatı denetiminde yürütülmesini zorunlu kılmaktadır.
Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası Farkları Nelerdir?
Kira tespit davası ve kira uyarlama davası farkları, mülk sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlığın çözümünde hangi hukuki yolun seçileceğini belirleyen en temel ayrımı oluşturur. Her iki dava da kira bedelinin güncellenmesini hedeflese de, yasal dayanakları ve açılma şartları bakımından keskin farklar barındırır. Kira bedelinin tespiti davası, kural olarak 5 yıllık kira süresi dolduğunda, kira bedelinin piyasa rayiçlerine (emsal kira bedelleri) göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılır. Buna karşın kira uyarlama davası, sözleşme kurulduktan sonra tarafların öngöremediği, dürüstlük kuralı uyarınca borcun ifasını katlanılamaz hale getiren "aşırı ifa güçlüğü" (TBK 138) durumlarında, süre şartı aranmaksızın her zaman açılabilmektedir.
Kira tespit davası ile uyarlama davası arasındaki en belirgin farklar şunlardır:
Yanlış dava türünün seçilmesi, davanın usulden veya esastan reddine ve ciddi yargılama giderlerine yol açabileceğinden; sürecin bir gayrimenkul avukatı veya kira hukuku uzmanı tarafından analiz edilerek stratejinin belirlenmesi, hak kaybını önlemek adına hayatidir.
Kira Tespit Davasından Sonra Kira Farkına İlişkin İcra Takibi Süreci
Kira tespit davasından sonra kira farkı icra takibi, mahkemenin verdiği kararın kesinleşmesiyle birlikte geriye dönük biriken kira farklarının tahsil edilmesini sağlayan en kritik aşamadır. Hukuken kira bedelinin tespiti kararları, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından icra edilebilmesi için kesinleşmesi şart değildir; ancak uygulamada kira farkı alacaklarının (fark bedelinin) icraya konulabilmesi için kararın kesinleşmiş olması yasal bir zorunluluktur. Kira tespit davası kesinleşmeden icra takibi yapılamayacağı ilkesi, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ile sabitlenmiştir. Karar kesinleştiğinde, davanın açıldığı tarihten (veya ihtar süresine göre yeni dönemin başından) itibaren oluşan tüm farklar için ilamlı icra takibi başlatılabilmektedir.
Kira farkı alacağı için başlatılacak icra takibi sürecinde, mahkeme ilamında belirtilen yeni kira bedeli ile ödenmiş olan eski bedel arasındaki fark hesaplanır. Bu fark alacağına, her bir kira ayının muaccel olduğu tarihten itibaren yasal faiz işletilmesi mümkündür. Takip aşamasında sunulacak icra emri ile borçluya (kiracıya) borcunu ödemesi için 7 günlük süre tanınır; ödeme yapılmaması halinde haciz işlemleri ve mal varlığı sorgulamaları başlatılır. Kira tespit kararı sonrası icra sürecinde faiz hesaplamalarının hatalı yapılması veya kesinleşme şerhi olmadan takibe geçilmesi, icra emrinin iptali ve tazminat risklerini doğurabilir. Bu nedenle, tahsilat sürecinin profesyonel bir icra avukatı ve kira hukuku uzmanı denetiminde yürütülmesi, alacağın en hızlı ve güvenli şekilde tahsili adına hayatidir.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
Kira tespit davası dilekçesi, davanın gidişatını belirleyen en temel usuli belgedir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, bir kira bedelinin tespiti dilekçesinde tarafların kimlik bilgileri, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, mevcut kira bedeli ve talep edilen güncel kira bedeli net bir şekilde belirtilmelidir. Ayrıca, 1 Eylül 2023 tarihli düzenleme gereği kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk son tutanağının aslı dilekçeye eklenmek zorundadır; aksi takdirde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilecektir.
Dilekçede davanın hukuki dayanağı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 ve 345 hükümlerine atıf yapılmalı, taşınmazın konumu ve emsal kira bedelleri detaylandırılmalıdır. Özellikle 5 yıllık kira süresi dolan taşınmazlarda, bedelin endeksle sınırlı kalmaksızın rayiç değerlere göre tespiti talep edilmelidir. Hatalı hazırlanan bir kira tespit davası dilekçe örneği, hak düşürücü sürelerin kaçırılmasına veya düşük harç nedeniyle hak kaybına yol açabilir. Bu sebeple, dilekçenin her somut olaya özgü olarak bir gayrimenkul hukuku avukatı tarafından kaleme alınması, davanın başarıyla neticelenmesi adına hayatidir.
Kira Tespit Davası Dilekçesinde Bulunması Gerekenler:
Sıkça Sorulan Sorular – Kira Tespit Davası
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Kira tespit davası süresi, mahkemenin iş yüküne, bilirkişi raporunun hazırlanma hızına ve zorunlu arabuluculuk sürecinin gidişatına göre genellikle 12 ile 18 ay arasında değişmektedir. Yerinde yapılacak keşif işlemleri ve emsal kira bedelleri araştırması davanın sonuçlanma süresini doğrudan etkiler. Kararın kesinleşmesi için gidilen istinaf süreci bu süreyi bir miktar daha uzatabilmektedir.
Kira tespit davası açmak için ihtarname şart mı?
Evet, belirlenecek yeni kira bedelinin yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için kira tespit davası ihtarnamesi çekilmesi teknik bir zorunluluktur. TBK 345 uyarınca, yeni kira döneminden en az 30 gün önce ihtarname çekilmemişse veya dava açılmamışsa, mahkemenin belirleyeceği bedel ancak bir sonraki kira döneminde etkili olur. Sözleşmede artış maddesi varsa ihtarname şartı aranmaz ancak davanın her halükarda profesyonel bir kira hukuku avukatı ile takibi hak kaybını önlemektedir.
Ev sahibi 5 yıl dolmadan kira tespit davası açabilir mi?
Evet, ev sahibi 5 yıl dolmadan dava açabilir ancak bu durumda mahkeme emsal kira bedelleri üzerinden bir artış yapamaz. 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde hakim, sadece on iki aylık TÜFE ortalaması oranını geçmeyecek şekilde bir artışa hükmedebilir. Piyasa rayicine göre gerçek bir kira bedelinin tespiti için mutlaka 5 yıllık sürenin dolmuş olması gerekmektedir.
Kira tespit davası masraflarını kim öder?
Kira tespit davasında başlangıçtaki dava harçları ve gider avansı davacı (genellikle mülk sahibi) tarafından yatırılır. Ancak davanın sonunda, yargılama giderleri ve avukatlık ücreti, davanın kabul ve ret oranına göre taraflar arasında paylaştırılır. Mahkemece hükmedilen yeni kira bedeli ile talep edilen bedel arasındaki fark, masrafların paylaşımında esas alınır.
Geriye dönük kira farkı alacağı nasıl tahsil edilir?
Kira tespit davasından sonra kira farkı, mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte ilamlı icra takibi yoluyla tahsil edilir. Davanın açıldığı tarihten itibaren biriken tüm kira farklarına yasal faiz işletilir. Bu sürecin hatasız yönetilmesi ve paranın tahsili için bir icra avukatı desteği alınması önerilir.
