KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİ VE İTİRAZ SÜRECİ: RAPORUN KESİNLEŞMESİ, TAHLİYE VE YIKIM KARARINA KARŞI İPTAL DAVASI REHBERİ

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİ VE İTİRAZ SÜRECİ: RAPORUN KESİNLEŞMESİ, TAHLİYE VE YIKIM KARARINA KARŞI İPTAL DAVASI REHBERİ

Türkiye coğrafyasının kaçınılmaz bir gerçeği olan deprem riski, yapı stokunun hızlı, güvenli ve hukuka uygun bir şekilde yenilenmesini zorunlu kılmaktadır. Bu yenilenme sürecinin temel dinamosunu ise 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturmaktadır. Kamuoyunda "Kentsel Dönüşüm Kanunu" olarak bilinen bu mevzuat, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında hassas bir denge kurmayı amaçlar. Ancak uygulamada, kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en kritik aşaması olan "Riskli Yapı Tespiti" ve bu tespite karşı yapılacak "İtiraz" süreçlerinde ciddi hak kayıpları yaşanmaktadır.

Duruşma salonlarında sıkça karşılaştığımız hatalar ve mülk sahiplerinin idari süreçlerde düştüğü usul yanılgıları, mülkiyet hakkının özüne dokunan telafisi imkansız zararlara yol açabilmektedir. Bu kapsamlı rehber, riskli yapı tespit sürecinin teknik ve hukuki altyapısını incelemek, hak arama hürriyeti kapsamında itiraz ve dava yollarını 2026 yılı güncel mevzuatı, idari teamüller ve yerleşik yüksek mahkeme içtihatları ışığında analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır.

1. 6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA RİSKLİ YAPI KAVRAMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi uyarınca riskli yapı; "Riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı" şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanım, bir yapının riskli olarak kabul edilebilmesi için mutlaka ilan edilmiş bir "riskli alan" veya "rezerv yapı alanı" içinde bulunmasının zorunlu olmadığını açıkça ortaya koymaktadır. Küreselleşen kentleşme sorunları ve yapısal yorgunluk göz önüne alındığında, münferit binalar da bu kanun kapsamında riskli yapı tespiti işlemine tabi tutulabilir.

Hukuki niteliği itibarıyla riskli yapı tespiti, taşınmazın mülkiyet hakkını doğrudan sınırlandıran, maliklerin tasarruf yetkisini kısıtlayan ve nihai aşamada yapının yıkılması sonucunu doğuran icrai (yürütülmesi zorunlu) bir idari işlemdir. İdari yargı teorisi açısından, tespiti yapan lisanslı kurumların işlemleri idarenin denetim ve onayından geçerek kesinleştiği için, bu tespitler kamu gücünün kullanılmasıyla tesis edilen tek taraflı tasarruflardır. Dolayısıyla, bu işlemlerin tesisi esnasında kanunun öngördüğü maddi ve usuli şartlara mutlak surette uyulması gerekmektedir. Aksi durum, işlemin sebep, şekil, maksat, konu ve unsur yönlerinden sakatlanmasına ve idari yargıda iptal edilmesine sebebiyet verecektir.

2. RİSKLİ YAPI TESPİTİ BAŞVURU SÜRECİ VE YETKİLİ KURUMLAR

Uygulamada müvekkillerin en çok sorduğu soruların başında, riskli yapı tespiti için kat maliklerinin tamamının onayının gerekip gerekmediği gelmektedir. Kanun koyucu, kentsel dönüşümün tıkanmasını önlemek amacıyla bu konuda çok esnek bir düzenleme öngörmüştür. Riskli yapı tespiti; maliklerden sadece birinin, kanuni temsilcisinin veya müracaat tarihinde mülkiyet hakkını haiz olan mirasçıların başvurusu ile başlatılabilir. Burada herhangi bir Kat Malikleri Kurulu kararı, salt çoğunluk veya muvafakat aranmaz. Tek bir malikin dahi başvurusu, sistemin çalışması için yeterlidir.

Başvuru yapılacak kurumlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlardır. Bu kuruluşlar; belediyeler, il özel idareleri, üniversiteler, kamu iktisadi teşebbüsleri ile Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği’ne bağlı ilgili odalara kayıtlı, bünyesinde inşaat mühendisi barındıran şirketlerdir. Malik, tapu belgesi ve kimlik fotokopisi ile bu lisanslı kuruluşlara e-Devlet veya doğrudan müracaat yoluyla başvurur. Yapılan başvuru üzerine lisanslı kuruluş, taşınmaz üzerinde teknik inceleme yapmakla yasal olarak görevli ve yetkili hale gelir.

3. KAROT NUMUNESİ ALMA VE TEKNİK TESPİT STANDARTLARI

Riskli yapı tespitinin maddi temelini teknik incelemeler oluşturur. Bu incelemelerin en bilinen ve hukuki uyuşmazlıklara en çok konu olan parçası ise "karot numunesi alma" işlemidir. Karot, binanın taşıyıcı sistemlerinden (kolon, perde duvar, kiriş) özel silindirik uçlu matkaplarla alınan beton örnekleridir. Bu örnekler laboratuvar ortamında basınç deneylerine tabi tutularak betonun mevcut dayanım gücü ($f_{cm}$) belirlenir. Teknik tespitlerin, Bakanlık tarafından yayımlanan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar yönetmeliğine tam uyumlu yapılması zorunludur.

Uygulamada, lisanslı kuruluşların maliyetleri düşürmek veya hızlı sonuç almak adına yönetmelikte öngörülen asgari karot sayısına uymadığı, numuneleri kritik taşıyıcı elemanlar yerine ikincil elemanlardan aldığı veya donatı dedektörü (pasometre) kullanmadan doğrudan demiri keserek numune aldığı gözlemlenmektedir. Demir donatının kesilerek karot alınması, binanın mevcut statik güvenliğini tehlikeye attığı gibi, tespit raporunun da usul yönünden sakatlanmasına neden olur. Teknik eksikliklerle malul bir rapor, idari itiraz aşamasında veya açılacak bir iptal davasında bilirkişi incelemesi neticesinde iptal edilme riskine sahiptir.

4. KAROT ALDIRMAMA VE TESPİTİ ENGELLEME EYLEMLERİNİN HUKUKİ SONUÇLARI

Kat maliklerinin bir kısmı, binalarının riskli ilan edilerek yıkılacağı endişesiyle lisanslı kuruluş yetkililerinin binaya girmesine, dairelerinde inceleme yapmasına veya karot almasına engel olabilmektedir. Bu durum, kentsel dönüşüm uygulamasında sıkça karşılaşılan bir kriz anıdır. Ancak bilinmelidir ki, 6306 sayılı Kanun idareye ve lisanslı kuruluşlara bu tespiti zorla yapma hususunda geniş yetkiler tanımıştır. Riskli yapı tespitinin engellenmesi, süreci hukuken durdurmaz; aksine engelleyen malikler aleyhine ciddi idari ve cezai yaptırımların kapısını açar.

Malikler tarafından tespitin engellenmesi halinde, lisanslı kuruluş durumu ilgili belediyeye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne bildirir. İdare, mülki idare amirinin (kaymakamlık veya valilik) izni ile kolluk kuvveti (polis/jandarma) nezaretinde kilitli kapıları açtırmak ve tespiti yaptırmak yetkisine sahiptir. Ayrıca, kamu görevlilerinin veya idarece görevlendirilen teknik personelin görevini yapmasını engelleyen malikler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 265. maddesinde düzenlenen "Görevi Yaptırmamak İçin Direnme" suçundan suç duyurusunda bulunulur. Hukuki açıdan en rasyonel yaklaşım, tespiti fiziksel olarak engellemek değil, rapor tanzim edildikten sonra yasal süreler içinde hukuki itiraz mekanizmalarını işletmektir.

5. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN HAZIRLANMASI VE ONAY SÜRECİ

Lisanslı kuruluş, sahadan topladığı beton dayanımı, donatı kalitesi, korozyon miktarı ve zemin parametreleri gibi verileri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın elektronik sistemi olan ARAAD (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü) sistemine yükler. Bu veriler ışığında, binanın deprem yükleri altındaki performansı bilgisayar yazılımları vasıtasıyla simüle edilir. Yapılan analizler neticesinde bina "Riskli" veya "Risksiz" olarak sınıflandırılır. Hazırlanan teknik rapor, lisanslı kuruluşun mühendisleri tarafından imzalanarak elektronik sistem üzerinden onay için idareye (belediyeye veya il müdürlüğüne) gönderilir.

İdare, sunulan raporu şekli ve usuli yönlerden inceler. Raporun mevzuata uygun olduğunun tespiti halinde, idare raporu onaylar ve taşınmazın tapu kütüğünün "beyanlar" hanesine işlenmek üzere ilgili Tapu Müdürlüğü’ne müzekkere yazar. Tapu müdürlüğü, taşınmazın kaydına "6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" şerhini işler. Bu şerh, taşınmazın üçüncü kişilere satılmasına veya devredilmesine engel teşkil etmez; ancak taşınmazı yeni satın alan kişi, binanın riskli yapı olduğunu ve kentsel dönüşüm hükümlerine tabi kalacağını bilerek devralmış sayılır. Beyanlar hanesine işlenen bu şerh, aynı zamanda yasal itiraz ve dava sürelerinin başlaması için de kurucu bir niteliğe sahiptir.

6. TEBLİGAT USULÜ VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELERİN BAŞLAMASI

Tapu müdürlüğü, riskli yapı şerhini işledikten sonra, bu durumu tüm hak sahiplerine (ayni ve şahsi hak sahiplerine, ipotek alacaklılarına, intifa hakkı sahiplerine ve tüm kat maliklerine) tebliğ etmekle yükümlüdür. Tebligat süreci, kentsel dönüşüm hukukunun en çok şekil hatası barındıran ve davaların kazanılmasını sağlayan usuli zeminidir. Tebligatlar, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre ve mülk sahiplerinin Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’ndeki (MERNİS) yerleşim yeri adreslerine yapılır.

Burada bilinmesi gereken en kritik husus, 15 günlük yasal itiraz süresinin, tapu şerhinin konulduğu tarihte değil, tebligatın ilgili malike fiziken tebliğ edildiği tarihten itibaren başlayacağıdır. Her bir malik için süre müstakil işler. Bir malike 1 ya da ayın başında, diğerine 15'inde tebliğ edilmişse, her birinin itiraz süresi kendi tebellüğ tarihine göre hesaplanır. Tebligatın usulsüz yapılması (örneğin MERNİS adresi varken doğrudan muhtara bırakılması veya binada oturan komşuya verilmesi) durumunda, usulsüzlüğü öğrenme tarihi tebliğ tarihi sayılacak ve sürelerin kaçırılması engellenecektir.

7. RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İDARİ İTİRAZ PROSEDÜRÜ VE TEKNİK KOMİSYON

Kendisine riskli yapı tebligatı ulaşan ve binasının riskli olmadığına, teknik analizlerin hatalı yapıldığına inanan kat maliki, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya yetki devri varsa ilgili belediyeye yazılı bir dilekçe ile itiraz edebilir. Bu itiraz, harca tabi olmayıp, mülkiyet hakkının korunması adına ücretsiz işletilen bir idari mekanizmadır.

Yapılan itirazlar, Bakanlık bünyesinde kurulan ve üniversitelerden seçilen inşaat mühendisleri, jeoloji mühendisleri ve mimarlar gibi uzmanlardan oluşan Teknik Komisyon tarafından incelenir. Teknik Komisyon, sadece dilekçeyi okumakla yetinmez; ARAAD sistemine yüklenen statik analiz programı çıktılarını, karot test sonuçlarını ve donatı oranlarını teknik gözle yeniden denetler.

Komisyon, itirazı haklı bulursa raporun düzeltilmesine veya yeniden inceleme yapılmasına karar verebilir; itirazı haksız bulursa itirazın reddine karar verir. Teknik Komisyonun itirazı reddetmesiyle birlikte, riskli yapı tespiti işlemi idari açıdan kesinleşir. Bu aşamadan sonra idarenin yıkım ve tahliye mekanizmaları devreye girecektir.

8. İDARİ YARGIDA İPTAL DAVASI VE YÜRÜTMENİN DURDURULMASI STRATEJİSİ

Teknik komisyonun ret kararının ardından, veya itiraz yoluna hiç başvurulmadan doğrudan tebligattan itibaren, idari işlemin iptali amacıyla dava açılması mümkündür. İtiraz komisyonu kararına karşı, kararın tebliğini takip eden günden itibaren 60 gün içinde yetkili İdare Mahkemesinde "Riskli Yapı Tespitinin İptali Davası" açılmalıdır. Dava, tespiti onaylayan idari makama (örneğin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkili belediye başkanlığına) karşı yöneltilir.

Duruşma salonlarında sıkça karşılaştığımız hatalardan biri, idare mahkemesinde dava açılmasının binaların yıkımını veya tahliyesini kendiliğinden durduracağının sanılmasıdır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) uyarınca, idari işlemlere karşı açılan iptal davaları işlemi otomatik olarak askıya almaz. Bu nedenle, dava dilekçesinde mutlaka ve üzerine basılarak "Yürütmenin Durdurulması (YD)" talep edilmelidir.

Yürütmenin durdurulması kararının verilebilmesi için; işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve işlemin uygulanması halinde telafisi imkansız zararların doğacak olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir. Binanın yıkılması telafisi imkansız bir zarar doğuracağından, mahkemeler genellikle dosya bilirkişiye gidene kadar geçici yürütmenin durdurulması kararları vermektedir. YD kararı alınmadığı takdirde, dava devam ederken belediye binayı yıkabilir; bu durumda dava konusuz kalacak ve hak arama süreci tazminat hukukuna evrilecektir.

9. RİSKLİ YAPI DAVALARINDA İSPAT VE BİLİRKİŞİ İNCELEMESİNİN ÖNEMİ

İdare mahkemelerinde açılan iptal davalarında yargılama, dosya üzerinden yürütülen yazılı yargılama usulüne tabidir. Ancak riskli yapı tespitleri yoğun teknik veri içerdiğinden, mahkemenin tek başına evrak üzerinden karar vermesi hukuken mümkün değildir. Mahkeme, ara karar ile üniversitelerin inşaat mühendisliği bölümlerinden, özellikle yapı ve deprem anabilim dallarında uzman akademisyenlerden oluşan 3 veya 5 kişilik bir Bilirkişi Heyeti görevlendirir.

Bilirkişi incelemesi aşaması, davanın kaderini belirleyen en stratejik virajdır. Bilirkişi heyeti, dava konusu binaya giderek yerinde inceleme yapar. Gerekirse mahkeme kararıyla binadan yeniden karot numuneleri alınır (hakem karot) ve demir donatı taraması tekrarlanır.

Davacı maliklerin avukatları vasıtasıyla, lisanslı kuruluşun raporundaki matematiksel ve metodolojik hataları bilirkişilere somut olarak sunması gerekir. Örneğin; "Binanın 1998 yılı yönetmeliğine göre yapıldığı, ancak analiz edilirken 2018 yılı Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği parametrelerinin geriye dönük olarak hatalı uygulandığı" veya "zemin etüt raporunun bina parselinde değil, yan parsel verileriyle kopyala-yapıştır yöntemiyle hazırlandığı" gibi teknik savunmalar, bilirkişi raporunun davacı lehine gelmesini ve mahkemenin idari işlemi iptal etmesini sağlar.

10. ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARI VE KENTSEL DÖNÜŞÜME ETKİSİ

Kentsel dönüşüm süreçlerinde malikler arasında yaşanan en büyük çatışmalarından biri, fiili kullanım alanları ile tapudaki arsa paylarının birbirini tutmamasıdır. Örneğin, binanın en değerli çatı dubleksine sahip olan malikin tapuda zemin kattaki küçük bir dükkanla aynı arsa payına sahip olması sıkça rastlanan bir adaletsizliktir. Bina yıkılıp yeni proje yapılacağı zaman, müteahhitler ve kat malikleri kurulu genellikle tapudaki arsa payını esas alır. Bu durum, fiilen büyük mülke sahip olan malikin yeni projede hak kaybına uğramasına neden olur.

Bu mağduriyeti önlemenin yolu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak olan "Arsa Payının Düzeltilmesi Davası"dır. Bu davada mahkeme, binanın ilk yapıldığı (kat irtifakının kurulduğu) tarihteki bağımsız bölümlerin değerlerini, konumlarını, manzara ve büyüklüklerini uzman bilirkişiler vasıtasıyla yeniden hesaplatarak tapudaki arsa paylarını adil oranlara çeker.

Ancak bilinmelidir ki, arsa payı düzeltme davası açılması, 6306 sayılı Kanun kapsamında yürüyen riskli yapı tespitini veya idari yıkım sürecini doğrudan durdurmaz. Bu dava, yeni yapılacak binadaki hak sahipliği oranlarını korumaya yönelik stratejik bir hamledir ve idari dava ile eş zamanlı yürütülmelidir.

11. YIKIM KARARI, TAHLİYE SÜREÇLERİ VE 60+30 GÜNLÜK YASAL SÜRELER

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra (itiraz edilmeyerek veya itiraz reddedilerek), idare (belediye) kat maliklerine ve binadaki kiracılara yapıyı tahliye etmeleri ve yıkmaları için bir bildirimde bulunur. Kanun uyarınca maliklere, yapının tahliyesi ve yıkımı için en az 60 gün süre verilir. Bu süre kentsel dönüşümün en katı işletilen takvimlerinden biridir.

60 günlük süre içerisinde bina maliklerce tahliye edilmez ve yıkılmazsa, idare tarafından maliklere ikinci bir tebligat yapılarak en fazla 30 günlük ek süre tanınır. Bu toplam 90 günlük süre, kanuni üst sınırdır. Bu sürelerin sonunda da tahliye gerçekleşmezse, idare kamu gücünü kullanarak binanın elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerini durdurur.

Ardından, mülki idare amirliğinden alınan izinle tahliye işlemleri kolluk kuvvetleri marifetiyle zorla icra edilir ve binanın yıkımı belediye tarafından gerçekleştirilir. Belediye tarafından yapılan yıkımın masrafları, kat maliklerinden arsa payları oranında 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre faiziyle tahsil edilir.

12. TAHLİYE ENGELLENMESİ DURUMUNDA KİRACILARIN VE MALİKLERİN HUKUKİ DURUMU

Yıkım tebligatları sadece mülk sahiplerine değil, binada yasal olarak ikamet eden kiracılara veya ani hak sahiplerine de gönderilir. Kiracılar, mülk sahibi ile müteahhit arasındaki anlaşmazlıkların veya idari sürecin ortasında kalarak ani bir tahliye baskısıyla karşılaşabilirler. 6306 sayılı Kanun, kamu sağlığı ve can güvenliğini ön planda tuttuğu için, kiracıların geçerli bir kira sözleşmesine dayanarak tahliyeyi geciktirme veya engelleme hakkı bulunmamaktadır. Borçlar Kanunu’ndaki kiracıyı koruyan hükümler, riskli yapı tespiti karşısında uygulanamaz kalır.

Ancak kanun koyucu kiracıları tamamen korumasız bırakmamıştır. Riskli yapıda oturan kiracılara da kanun kapsamında taşınma yardımı ve kira yardımı hakları tanınmıştır. Kiracılar, tahliye tarihinden itibaren yasal süre içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne başvurarak devletin sağladığı taşınma yardımından (genellikle iki aylık kira bedeli tutarında toplu ödeme) faydalanabilirler. Maliklerin tahliye sürecini kasten uzatması veya kiracıyı zor durumda bırakması halinde ise, taraflar arasındaki uyuşmazlıklar genel hükümlere göre tazminat hukukunun konusunu oluşturur.

13. YIKIM SONRASI SÜREÇ: ARSA PAYLAŞIMI VE MÜTEAHHİT SÖZLEŞMELERİ

Bina yıkıldıktan sonra, kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer ve taşınmaz tapuda "arsa" niteliğine dönüşür. Bu aşamadan sonra kat malikleri artık birer apartman dairesi sahibi değil, arsa paydaşı konumundadırlar. Yeniden inşaat sürecinin başlayabilmesi için maliklerin bir araya gelerek bir müteahhit ile Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) imzalaması veya kendi imkanlarıyla binayı yapma kararı alması gerekir.

Yeni yapılacak projenin şartları, paylaşım oranları, inşaat kalitesi ve teknik şartnamesi Kat Malikleri Kurulu’nda müzakere edilir. 6306 sayılı Kanun'da yapılan son yasal düzenlemeler uyarınca, binanın yıkılmasından sonra yapılacak uygulamalara, paydaşların salt çoğunluğu (hisseleri oranında yarıdan bir fazlası) ile karar verilir. Eski düzenlemede aranan üçte iki (2/3) çoğunluk şartı, kentsel dönüşümün hızlandırılması amacıyla salt çoğunluğa düşürülmüştür.

Bu durum, azınlıkta kalan maliklerin haklarının korunması bakımından hukuki desteğe olan ihtiyacı daha da artırmıştır. Salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan maliklerin arsa payları, idare tarafından rayiç bedeli tespit edilerek diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır; alıcı çıkmazsa Bakanlıkça kamulaştırılır.

14. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE GÜNCEL MEVZUAT VE EMŞAL YARGITAY/DANIŞTAY KARARLARI

Kentsel dönüşüm hukuku, sürekli değişen idari dinamikler ve yüksek mahkeme içtihatlarıyla şekillenen dinamik bir alandır. Danıştay ve Yargıtay’ın son yıllarda verdiği kararlar, mülkiyet hakkının ölçüsüzce kısıtlanmasını engellemeye yönelik önemli kriterler getirmiştir.

Özellikle Danıştay, idarenin "ben yaptım oldu" mantığıyla tesis ettiği tahliye işlemlerinde tebligat usulüne çok sıkı bakmaktadır. Maliklerden birine dahi usulüne uygun tebligat yapılmadan binanın elektrik ve suyunun kesilmesi, Danıştay tarafından "idari işlemin ağır usul hatası nedeniyle yürütülmesinin durdurulması" sebebi sayılmaktadır.

Ayrıca Yargıtay, müteahhitlerin hileli veya muvazaalı yollarla tek bir maliki ikna edip usulsüz riskli yapı raporu aldırarak binaları ucuza kapatma girişimlerini "Dürüstlük kuralına aykırılık ve hakkın kötüye kullanılması" (TMK m. 2) kapsamında değerlendirmekte ve bu sözleşmelerin iptaline karar vermektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜREÇLERİNDE HUKUKİ REHBERLİK TABLOSU

Aşağıdaki tablo, mülk sahiplerinin karşılaştığı aşamaları, bu aşamalardaki hak kayıplarını ve yasal çözüm yollarını özetlemektedir:

ÖZET

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti raporuna karşı itiraz, tapu şerhinin malike tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yapılır. İtirazın reddi halinde, 60 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılmalı ve tahliyeyi durdurmak için mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Riskli yapı tespitine itiraz etmek binanın yıkımını kesin olarak durdurur mu?

Cevap: Hayır, sadece idari kurula yapılan itiraz yıkımı durdurmaz. İtirazın kurul tarafından reddedilmesinden sonra yetkili İdare Mahkemesinde iptal davası açılmalı ve mahkemeden "Yürütmenin Durdurulması" kararı alınmalıdır.

Soru 2: Kiracılar kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye kararına itiraz edebilir mi?

Cevap: Kiracıların mülkiyet hakkı bulunmadığı için riskli yapı tespit raporuna veya tahliye kararına tek başlarına itiraz etme hakları yoktur. Ancak kiracılar, devletin sağladığı taşınma ve kira yardımı haklarından faydalanabilirler.

Soru 3: Binadan karot alınması için tüm kat maliklerinin rızası gerekir mi?

Cevap: Hayır, gerekmez. Kat maliklerinden sadece bir tanesinin tapu belgesiyle lisanslı kuruluşa başvurması, binadan karot alınması ve riskli yapı tespit sürecinin başlaması için yasal olarak yeterlidir.

Soru 4: Hak düşürücü süre olan 15 gün ne zaman başlar?

Cevap: Bu süre, tapuya konulan riskli yapı şerhinin, Tapu Müdürlüğü tarafından ilgili malikin MERNİS adresine resmi tebligatla ulaştığı (tebellüğ edildiği) günün ertesi günü başlar.

Soru 5: Riskli yapı ilan edilen binada çoğunluk anlaşamazsa ne olur?

Cevap: Bina yıkıldıktan sonra yeni yapılacak proje için hisseleri oranında salt çoğunluğun (%50+1) kararı yeterlidir. Bu karara katılmayan azınlığın arsa payları, idare tarafından rayiç bedelle diğer maliklere açık artırma yoluyla satılır.

HUKUKİ DANIŞMANLIK VE İLETİŞİM

Kentsel dönüşüm süreci, teknik detaylar ile mülkiyet hukukunun en karmaşık normlarının iç içe geçtiği, telafisi imkansız hak kayıplarına son derece açık bir alandır. Sürelerin çok kısa tutulduğu, usul hatası yapıldığı anda binanızın yıkımı ile karşı karşıya kalabileceğiniz bu süreçte, haklarınızı korumak ancak profesyonel bir hukuki müdahale ile mümkündür.

Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, kuruluşundan bu yana gelen köklü geçmişi ve gayrimenkul ile idare hukuku alanındaki derin uzmanlığıyla, kentsel dönüşümün her aşamasında mülk sahiplerine rehberlik etmektedir. Karot alımından idari itirazlara, İdare Mahkemesi iptal davalarından müteahhit sözleşmelerinin denetlenmesine kadar tüm süreçlerde haklarınızı güvence altına almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Mülkiyet hakkınızın korunması, usulsüz tahliyelerin engellenmesi ve adil bir arsa payı paylaşımı için alanında uzman avukat kadromuzdan profesyonel randevu alarak hukuki sürecinizi güvenle başlatabilirsiniz.