İmar para cezası ve yıkım kararına karşı, tebligattan itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açılabilmektedir. Hatalı metrekare hesabı, yanlış katsayı uygulanması ve tebligat usulsüzlüğü en sık iptal sebepleridir. Yürütmenin durdurulması talep edilmezse yıkım işlemi gerçekleşebilmektedir. Kaçak yapı cezası veya imara aykırı yapı tespitiyle karşı karşıya kalmak, mülk sahipleri için hem maddi hem de hukuki açıdan oldukça stresli bir süreçtir. 2026 yılı itibarıyla sıkılaşan denetimler neticesinde; belediye encümeni veya il özel idaresi tarafından kesilen imar para cezaları ve beraberinde gelen yıkım kararları (m.32), usulüne uygun itiraz edilmediği takdirde kesinleşerek telafisi güç zararlar doğurabilmektedir.
3194 Sayılı İmar Kanunu kapsamında düzenlenen imar cezasına itiraz süreci, sadece bir dilekçeden ibaret değildir; teknik hesaplama hatalarından tebligat usulsüzlüklerine kadar pek çok detayı barındırmaktadır. Bu rehberimizde, imar para cezası nasıl iptal edilir, imar para cezası iptal dilekçesi, imar para cezasına itiraz süreci, yürütmeyi durdurma kararı nasıl alınır ve 2026 kaçak yapı cezası hesaplama kriterleri nelerdir gibi en çok merak edilen soruları, güncel idari yargı kararları ışığında ele alacağız.
İmar Cezası Aldıysanız Süre Başladı…
Kapınıza yapı tatil tutanağı asıldıysa veya belediyeden imar para cezası tebligatı geldiyse, hukuki süre işlemeye başlamış olabilir. 60 günlük dava süresi geçerse, yıkım kararı kesinleşebilir ve telafisi imkânsız zarar doğabilmektedir.
Özellikle 2026 yılında artan denetimler nedeniyle, metrekare hesap hataları ve yanlış katsayı uygulamaları nedeniyle fahiş cezalar kesilmektedir.
Bu rehberde sadece teorik bilgi değil, imar cezasının nasıl iptal edildiğini adım adım anlatıyoruz.
Kaçak Yapı (İmara Aykırı Yapı) Nedir? (3194 Sayılı İmar Kanunu)
Hukuki literatürde ve 3194 Sayılı İmar Kanunu çerçevesinde kaçak yapı; yetkili idareden (Belediye veya Valilik) ruhsat alınmadan inşa edilen veya ruhsat alınmış olsa dahi alınan bu ruhsatın eklerine, projesine ve imar planına aykırı olarak yapılan yapıları ifade eder. Halk arasında "ruhsatsız yapı" olarak da bilinen bu durum, sadece tamamen yeni bir bina yapmayı değil, mevcut bir yapıda ruhsat gerektiren ancak izinsiz yapılan esaslı tadilatları da kapsamaktadır.
İmar Kanunu’nun ruhuna göre, bir yapının "imara uygun" sayılabilmesi için şu kriterleri karşılaması zorunludur:
İmara aykırı yapı tespiti yapıldığı anda idare, yapıyı mühürleyerek yapı tatil zaptı düzenlemektedir. Bu aşamadan itibaren yapı "kaçak" statüsüne girmektedir ve Türk Ceza Kanunu m.184 (İmar Kirliliğine Neden Olma) ve İmar Kanunu m.42 (Para Cezası) yaptırımları gündeme gelmektedir. Unutulmamalıdır ki; sadece ana bina değil, izinsiz yapılan eklentiler, çatı katları veya bahçe duvarları dahi belirli şartlarda kaçak yapı statüsünde değerlendirilebilmektedir.
Kaçak Yapı Cezası Nedir? (3194 Sayılı İmar Kanunu m.42)
Kaçak yapı cezası, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak başlatılan inşaat faaliyetlerinin tespit edilmesi durumunda, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca kesilen idari para cezasıdır. Bu ceza, sadece bir idari yaptırım değil, aynı zamanda imar kirliliğini önlemek amacıyla uygulanan caydırıcı bir mali yükümlülüktür.
İmar Kanunu m.42 uyarınca kesilen bu cezalar, belediye encümeni veya il encümeni tarafından karara bağlanmaktadır. Kanunun bu maddesi, cezanın miktarını belirlerken "tek tip" bir rakam öngörmez; aksine yapının sınıfına, metrekaresine ve aykırılığın niteliğine göre değişkenlik gösteren bir hesaplama yöntemi sunmaktadır.
Kaçak yapı cezasının temel özellikleri şunlardır:
2026 yılı itibarıyla güncellenen birim fiyatlar doğrultusunda, imar para cezası miktarları ciddi oranlara ulaşmıştır. Bu nedenle, ceza tebliğ edildiği andan itibaren tutarın doğru hesaplanıp hesaplanmadığının ve yasal artırım sebeplerinin (hisse, alan, çevre kirliliği vb.) yerinde olup olmadığının bir hukukçu gözüyle incelenmesi, iptal davası sürecinin temelini oluşturmaktadır.
Yapı Tatil Tutanağı Nedir?
Yapı tatil tutanağı, bir yapının ruhsatsız olduğu veya ruhsatına aykırı inşa edildiği tespit edildiğinde, ilgili idarenin (belediye veya valilik) teknik elemanları tarafından olay yerinde düzenlenen ve inşaatın o anki durumunu tespit eden resmi belgedir. İmar Kanunu m.32 uyarınca düzenlenen bu tutanakla birlikte inşaat derhal durdurulur ve yapı mühürlenir.
Hukuki açıdan yapı tatil tutanağı bir "tespit" belgesidir ve idari para cezası ile yıkım kararı süreçlerinin ilk resmi adımıdır. Bu tutanakta yer alan bilgiler, ileride açılacak imar cezası iptal davası için en önemli delil niteliğini taşımaktadır.
Bir Yapı Tatil Tutanağında Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar:
Yapı tatil tutanağına karşı doğrudan dava açılması yerine, genellikle bu tutanağa dayanarak alınan belediye encümen kararına (para cezası ve yıkım) karşı dava açmakta yarar vardır. Ancak tutanaktaki imza eksikliği, metrekare hataları veya aykırılığın net tanımlanmaması, encümen kararının mahkemece iptal edilmesini sağlayan en güçlü kozlardır.
Kaçak Yapılarda Yıkım Kararı (İmar Kanunu m.32 Uygulaması)
İmar mevzuatına aykırı bir yapı tespit edildiğinde idarenin tesis edeceği en ağır yaptırım yıkım kararıdır. 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesinde düzenlenen bu prosedür, yapının mühürlenmesiyle başlar ve aykırılık giderilmediği takdirde yapının masrafları sahibinden alınmak üzere yıkılmasıyla sonuçlanmaktadır.
Yıkım Kararı Süreci Nasıl İşler?
Yıkım Kararına Karşı Hukuki Koruma: Yürütmenin Durdurulması
Yıkım kararı, para cezasından farklı olarak telafisi imkânsız zararlar doğurmaktadır. Bina bir kez yıkıldıktan sonra davayı kazansanız bile yapıyı eski haline getirmek çok zordur. Bu nedenle, yıkım kararı içeren belediye encümen kararına karşı açılacak iptal davasında mutlaka "Yürütmenin Durdurulması" talep edilmelidir. Mahkeme bu talebi kabul ederse, dava sonuna kadar idare yıkım işlemini gerçekleştiremez.
Unutulmamalıdır ki yıkım kararı alınabilmesi için yapı tatil zaptının usulüne uygun düzenlenmiş olması ve kişiye tanınan 30 günlük sürenin dolmuş olması şarttır. Bu süre dolmadan alınan yıkım kararları, idari yargı tarafından "şekil eksikliği" nedeniyle iptal edilmektedir.
Kaçak Yapılarda Sonradan Ruhsat Almak Mümkün Mü?
Bir yapının ruhsatsız olması, o yapının sonsuza kadar "kaçak" kalacağı anlamına gelmemektedir. Hukuk sistemimiz, imar planlarına ve mevzuata uygun olan ancak sadece izin prosedürü atlanmış yapılar için sonradan ruhsat alma (yasallaştırma) imkânı tanımıştır. Ancak bu süreç, her yapı için geçerli değildir ve belirli şartlara tabidir.
Kaçak Yapı Ruhsatlandırma Süreci Nasıl İlerler?
Yapı tatil zaptı tutulduktan sonra yapı sahibine tanınan 30 günlük süre içinde şu adımlar atılmalıdır:
Eğer yapı 30 gün içinde ruhsatlandırılırsa veya ruhsata uygun hale getirilirse; 3194 Sayılı İmar Kanunu m.32 uyarınca verilen yıkım kararı kendiliğinden hükümsüz kalır. Ayrıca, imar para cezasının hesaplanmasında kullanılan "aykırılık katsayıları" bu durumdan olumlu etkilenebilir.
Yapı, mevcut imar planına kökten aykırıysa (örneğin yeşil alan, yol veya okul alanı üzerinde kalıyorsa) sonradan ruhsat alınması hukuken mümkün değildir. Bu durumda tek çözüm, idari işlemin usulsüzlükler üzerinden iptal davasına konu edilmesidir
İmara Aykırı (Kaçak) Yapı Tespit Edildiğinde Ne Yapılır?
Belediye ekipleri veya jandarma/polis eşliğinde yapılan denetimlerde bir yapının imara aykırı olduğu tespit edildiğinde, süreç belirli bir takvim dahilinde ilerlemektedir. Bu aşamada bilinçli hareket etmek, hem yüksek imar para cezalarını önleyebilir hem de yapının yıkılma riskini minimize edebilir. İşte adım adım yapılması gerekenler:
1. Yapı Tatil Zaptını Kontrol Edin ve Teslim Alın Ekipler tarafından düzenlenen yapı tatil zaptını dikkatlice okuyun. Tutanakta yazan metrekare ölçümleri ve aykırılık tanımları (örneğin: "çatı katı ilavesi", "teras kapama") gerçeği yansıtıyor mu? Hatalı bir ölçüm, cezanın fahiş miktarda artmasına neden olur.
2. İnşaat Faaliyetini Derhal Durdurun Mühürlenen bir yapıda inşaata devam etmek, Türk Ceza Kanunu kapsamında "Mühür Bozma" suçunu oluşturmaktadır. Ayrıca bu durum, imar para cezasının "artırım sebepleri" arasında yer alarak cezanın katlanmasına yol açar.
3. 30 Günlük Yasallaştırma Süresini Kaçırmayın İmar Kanunu m.32 uyarınca size tanınan bu süre içinde, yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağını bir mimar veya uzman bir avukatla değerlendirin. Eğer yapı imar planına uygunsa, bu süre içinde ruhsat başvurusu yapmak yıkım kararını durdurabilmektedir.
4. Belediye Encümen Kararını Takip Edin Tutanak tutulduktan yaklaşık 15-30 gün sonra belediye encümeni toplanarak para cezası ve yıkım kararı alır. Bu karar size tebliğ edildiği andan itibaren dava açma süreleri başlar. Kararın tebliğini beklemeden dosya numarasını öğrenmek stratejik avantaj sağlamaktadır.
5. Hukuki Destek ve İptal Davası Hazırlığı İmar para cezaları teknik hesaplamalara dayalıdır. Metrekare birim fiyatının yanlış seçilmesi, yapının sınıfının hatalı belirlenmesi veya arsa payı hesaplamalarındaki usulsüzlükler iptal sebebidir. Bu aşamada bir imar hukuku avukatı ile dilekçe sürecini başlatmak, hak kaybını önleyecektir.
İmar Para Cezası Kime Verilir?
İmar para cezalarında sorumluluk, "cezaların şahsiliği" ilkesi ile imar mevzuatının "yapı sahibi/sorumlusu" tanımı arasında hassas bir dengededir. 3194 Sayılı İmar Kanunu m.42 uyarınca, idari para cezası her önüne gelene değil, kanunda açıkça belirtilen kişi veya kişilere kesilmektedir.
İmar para cezasının kesilebileceği kişiler şunlardır:
Kritik Detaylar ve İstisnalar:
İmar Para Cezası Nasıl Hesaplanır?
İmar para cezası, idarenin keyfi olarak belirlediği bir tutar değildir. 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca, matematiksel bir formüle dayanır. Ancak bu formül oldukça karmaşıktır ve birçok değişkenin bir araya gelmesiyle oluşur. 2026 yılı güncel verilerine göre hesaplama şu üç temel basamak üzerinden yapılır:
1. Temel Ceza Miktarının Belirlenmesi
Hesaplamanın başlangıç noktası, imara aykırı olan kısmın yüzölçümü (m²) ile her yıl güncellenen yapı sınıfı birim fiyatının çarpılmasıdır.
2. Artırım Sebeplerinin Uygulanması (Katsayı Sistemi)
Temel ceza belirlendikten sonra, Kanun'da sayılan belirli risk ve aykırılık durumlarına göre ceza oranları artırılır. En yaygın artırım sebepleri şunlardır:
(Bu oranlar kümülatif olarak toplandığında ceza miktarı başlangıç tutarının 3-4 katına çıkabilmektedir.)
3. İlave İmar Para Cezaları
Eğer yapı, özel koruma alanlarında (örneğin sit alanları, kıyı kenar çizgisi, Boğaziçi öngörünüm vb.) bulunuyorsa veya yapı sınıfı tehlike arz ediyorsa, hesaplanan tutarın üzerine maktu ilave cezalar eklenir.
Belediye encümenleri hesaplama yaparken genellikle "en yüksek katsayıyı" uygulama eğilimindedir. Örneğin, çevre kirliliği oluşturmayan bir yapı için bu katsayının eklenmesi veya metrekarenin hatalı ölçülmesi cezayı fahiş hale getirir. Bu fahiş hesaplamalar, imar para cezası iptal davasının kazanılmasını sağlayan en güçlü teknik donelerdir.
İmar Para Cezası Nasıl İptal Edilir?
Belediye encümeni tarafından verilen bir para cezası kesinleşmiş bir hüküm değildir. Bu cezalar, idari yargı denetimine tabidir ve usul ya da esas yönünden sakatlık barındırıyorsa İdare Mahkemesi tarafından iptal edilmektedir. İmar para cezasının iptalini sağlayan temel gerekçeleri dört ana başlıkta toplayabiliriz:
1. Temel Para Cezasının Hatalı Belirlenmesi
Hesaplamanın başlangıç noktası hatalıysa, tüm ceza hukuka aykırı hale gelmektedir. En sık rastlanan iptal sebepleri şunlardır:
2. Artırım Sebeplerinin Hatalı Uygulanması
İmar Kanunu m.42'de sayılan artırım katsayıları (yüzdelik artışlar) genellikle ezbere uygulanmaktadır. Şu durumlar iptal gerekçesidir:
3. İlave İmar Para Cezasından Kaynaklanan İptal Sebepleri
Kanun m.42/ç bendinde yer alan ilave cezalar, sadece belirli ve ağır ihlaller için öngörülmüştür:
4. Usul Hatalarına Dayalı İptal Sebepleri
Bazen içerik doğru olsa bile, idarenin izlediği yol yanlışsa mahkeme cezayı iptal eder:
İptal davası açarken sadece "ceza çok yüksek" demek yeterli değildir. Yukarıdaki teknik sebeplerden hangisinin sizin dosyanızda mevcut olduğunu dilekçede hukuki dille belirtmeniz gerekmektedir.
Yıkım ve İmar Para Cezasına İtiraz Nasıl Yapılır?
Hakkınızda düzenlenen yapı tatil zaptı veya tebliğ edilen encümen kararı sonrasında izleyebileceğiniz iki temel yol bulunmaktadır: İdari makama itiraz ve yargı yoluna başvurmak. Ancak imar hukukunda süreler çok katı olduğu için hangi yolun seçileceği stratejik öneme sahiptir.
1. İdari Makama (Belediyeye) İtiraz
Yapı tatil zaptı tutulduğu andan itibaren, ilgili belediyeye veya valiliğe bir dilekçe ile başvurarak ölçüm hatalarına veya yanlış tespitlere itiraz edebilirsiniz.
2. İdare Mahkemesinde İptal Davası Açılması (Kesin Çözüm)
Belediye encümen kararı (para cezası ve yıkım kararı) size tebliğ edildikten sonra en etkili yol, işlemin yapıldığı yerdeki İdare Mahkemesi'nde iptal davası açmaktır. İtirazın temelini şu adımlar oluşturur:
Birçok kişi sadece belediyeye giderek sözlü itirazda bulunmakta veya dilekçe verip beklemektedir. Ancak imar para cezası iptali için asıl hukuki mücadele mahkeme salonlarında verilmektedir. İdari itirazın reddedilmesi durumunda vakit kaybetmeden yargı yoluna başvurulması, 2026 yılındaki güncel yargı pratikleri açısından en güvenli yoldur.
İmar Para Cezasına Karşı Dava Hangi Mahkemede Açılır?
İmar para cezaları ve yıkım kararları, belediye veya il encümenleri tarafından tesis edilen idari işlemlerdir. Bu nedenle, bu kararlara karşı açılacak davalar genel mahkemelerde (Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk) değil, İdare Mahkemelerinde açılmalıdır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme Bilgileri:
Neden Adli Yargı (Sulh Ceza vb.) Değil? Geçmişte bazı idari para cezaları için Sulh Ceza Hakimliklerine başvurulabiliyordu. Ancak, imar para cezaları ve yıkım kararları 3194 Sayılı İmar Kanunu kapsamında doğrudan gayrimenkulün hukuki statüsünü ve imar düzenini ilgilendirdiği için, bu kararların denetimi münhasıran İdare Mahkemelerine verilmiştir.
Eğer dava dilekçenizi yanlışlıkla Asliye Hukuk Mahkemesine verirseniz, mahkeme "görevsizlik kararı" vererek dosyayı kapatmaktadır. Bu süreçte 60 günlük yasal dava açma süreniz dolarsa, hakkınızı arama şansınızı tamamen kaybedebilirsiniz. Bu nedenle davanın en baştan doğru mahkemede ve doğru hukuki temellerle açılması hayati önem taşımaktadır.
İmar Para Cezasına Karşı Dava Açma Süresi Ne Kadar?
İmar para cezası ve yıkım kararlarına karşı açılacak iptal davalarında süre, davanın en kritik unsurudur. İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) uyarınca, belediye encümen kararlarına karşı dava açma süresi, kararın size tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren 60 gündür.
Bu 60 günlük süre bir hak düşürücü süredir; yani bu süre geçtikten sonra mahkemeye başvurulsa bile mahkeme dosyanın içeriğine bakmaksızın davayı doğrudan reddeder.
Sürelerle İlgili Önemli Detaylar:
60 günlük süre genel kural olsa da bazı özel durumlarda veya idarenin yaptığı usul hatalarında sürenin başlangıcı tartışmalı hale gelebilmektedir . Ancak 2026 yılındaki güncel uygulama, tebligattan itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi'ne başvurulması yönündedir.
Yıkım Kararına Karşı Yürütmenin Durdurulması Talebi Nasıl Yapılır?
İdare hukukunda kural, dava açılmasının idari işlemin yürütülmesini durdurmamasıdır. Yani, siz belediyeye dava açsanız dahi belediye teorik olarak yıkım işlemine devam edebilir. İşte bu noktada, yıkım ekiplerini kapıdan döndürecek tek yasal silah "Yürütmenin Durdurulması (YD)" talebidir.
Yürütmenin Durdurulması Kararı Alabilmek İçin İki Şart:
İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) m.27 uyarınca, mahkemenin bu kararı verebilmesi için şu iki şartın aynı anda gerçekleşmesi gerekir:
Süreç Nasıl İşler?
Yürütmeyi durdurma talepli davalar, mahkemeler tarafından "öncelikli işler" arasında görülmektedir. Bu karar alındığı andan itibaren, dava sonuna kadar belediye yapıya dokunamaz. Eğer YD talebi reddedilirse, bu karara karşı 7 gün içinde Bölge İdare Mahkemesi'ne (İstinaf) itiraz hakkınız bulunmaktadır.
İmar Para Cezası Ödenmezse Ne Olur?
İmar para cezası, süresi içinde ödenmediği takdirde kendiliğinden silinen veya zamanaşımıyla kolayca ortadan kalkan bir borç değildir. Bu borç, bir kamu alacağı niteliğindedir ve tahsili için 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uygulanmaktadır.
Cezanın süresinde ödenmemesi durumunda karşılaşılabilecek hukuki sonuçlar şunlardır:
1. Gecikme Zammı Uygulanır Cezanın tebliğinden itibaren yasal ödeme süresi içinde ödeme yapılmazsa, her ay için belirlenen oranlarda gecikme zammı işlemeye başlar. Bu durum, başlangıçta yüksek olan imar para cezasının zamanla çok daha fahiş rakamlara ulaşmasına neden olmaktadır.
2. Cebri İcra ve Haciz İşlemleri İlgili belediye veya idare, alacağını tahsil etmek için icra müdürlükleri aracılığıyla değil, kendi tahsilat birimleri üzerinden haciz işlemleri başlatabilir. Bu kapsamda;
3. İptal Davası Ödemeyi Durdurur mu? En çok yapılan yanlışlardan biri şudur: "Dava açtım, artık ödememe gerek yok." İdare mahkemesinde sadece iptal davası açmış olmanız, cezanın tahsilat sürecini (icrayı) kendiliğinden durdurmamaktadır. Tahsilatın durması için mahkemeden ayrıca "Yürütmenin Durdurulması" kararı alınmış olması gerekmektedir.
4. Kamu Hizmetlerinden Yararlanma Kısıtlaması Bazı durumlarda belediyeler, vergi veya ceza borcu bulunan mükelleflerin diğer idari işlemlerini (ruhsat başvuruları, borcu yoktur yazısı vb.) bu borcun ödenmesi şartına bağlayabilmektedir.
Eğer maddi durumunuz cezayı tek seferde ödemeye yetmiyorsa veya davanın sonucunu beklemek istiyorsanız; borcun kesinleşmesini engellemek adına usul hatalarını tespit ederek vakit kaybetmeden iptal davası açmanız en sağlıklı yoldur.
İmar Para Cezasında Uzlaşma veya İndirim Var mı?
İmar para cezaları, vergi borçları veya bazı trafik cezaları gibi geniş kapsamlı uzlaşma (pazarlık) hükümlerine tabi değildir. Ancak kanun, belirli şartlar altında cezayı düşürebilecek veya ödeme kolaylığı sağlayacak bazı kapıları aralamaktadır.
1. Peşin Ödeme İndirimi (%25)
Kabahatler Kanunu m.17 uyarınca, imar para cezasının size tebliğ edildiği tarihten itibaren ilk 15 gün içinde ödeme yaparsanız, ceza tutarı üzerinden %25 oranında indirim uygulanmaktadır.
2. İmar Cezalarında Uzlaşma Mümkün Mü?
Vergi hukukunda olan "uzlaşma" müessesesi imar para cezalarında yoktur. Belediye başkanıyla veya encümen üyeleriyle görüşerek ceza tutarını pazarlıkla aşağı çekmek hukuken mümkün değildir. İdare, kanunun (m.42) öngördüğü matematiksel formülü uygulamak zorundadır. Eğer formül yanlış uygulanmışsa, indirim ancak mahkeme kararıyla (iptal yoluyla) sağlanabilmektedir.
3. Yapıyı Ruhsatlı Hale Getirmenin Etkisi
Eğer yapı, tebligat sonrası size tanınan süre içinde ruhsatlandırılırsa veya imara aykırı kısımlar yıkılarak aykırılık giderilirse; bu durum davanın gidişatını etkileyebilmektedir. Bazı durumlarda mahkemeler, aykırılığın giderilmesini cezanın miktarını etkileyen bir unsur olarak kabul edebilmektedir.
4. İdari Hataların Düzeltilmesi (İndirim Değil, Hak)
Eğer idare, yapınızı olduğundan daha lüks bir sınıfta değerlendirdiyse veya yanlış katsayılar uyguladıysa, yapılacak bir itirazla bu hataların düzeltilmesi sağlanabilir. Bu bir "indirim" değil, cezanın hukuka uygun seviyeye çekilmesidir.
%25 indirimden yararlanmak için ödeme yapmak mantıklı olabilir; ancak fahiş ve hatalı hesaplanmış bir cezada asıl büyük indirim (veya cezanın tamamen silinmesi), uzman bir avukat aracılığıyla açılacak iptal davası ile mümkündür.
Belediye Encümen Kararı Nasıl İptal Edilir?
Belediye encümen kararı, kaçak yapı sürecinin en somut ve bağlayıcı aşamasıdır. Bu kararın iptal edilmesi, hakkınızda tesis edilen hem imar para cezasının hem de yıkım kararının hukuken geçersiz sayılması demektir. Ancak bir encümen kararını sadece "haksız olduğunu" iddia ederek iptal ettirmek mümkün değildir; mahkemenin kabul edeceği teknik ve usuli gerekçelerin dilekçede yer alması şarttır.
Encümen Kararının İptal Süreci Şöyle İşler:
1. İdare Mahkemesinde İptal Davası Açılması Encümen kararı tarafınıza tebliğ edildikten sonra (genellikle imza karşılığı veya muhtara bırakılarak), 60 gün içinde gayrimenkulün bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi’nde dava açılmalıdır.
2. İptal Gerekçelerinin Sunulması (Esas Yönünden) Mahkeme, kararın içeriğini şu kriterlere göre denetler:
3. Usul Hatalarının Tespiti (Şekil Yönünden) Bir encümen kararı, içeriği doğru olsa bile şu durumlarda iptal edilir:
Karar İptal Edilirse Ne Olur? Eğer İdare Mahkemesi encümen kararını iptal ederse;
Encümen kararı iptal davası, teknik bir uzmanlık gerektirir. İdare karşısında zayıf düşmemek ve hak kaybı yaşamamak için dosyanın bir imar hukuku avukatı tarafından titizlikle hazırlanması, başarının anahtarıdır.
İmar Cezası Sicile İşler mi?
İmar mevzuatına aykırılık nedeniyle karşılaşılan yaptırımlar ikiye ayrılır ve her birinin "sicil" üzerindeki etkisi farklıdır:
1. İmar Para Cezası Sicile İşler mi?
Hayır, işlemez. Belediye encümeni tarafından 3194 Sayılı Kanun m.42 uyarınca kesilen para cezası bir "idari para cezasıdır." İdari para cezaları, kişinin adli sicil kaydına (sabıka kaydına) işlenmez. Bu ceza sadece ilgili belediyenin ve vergi dairesinin sisteminde bir borç olarak görünür. Ödenmemesi durumunda icra takibi başlatılabilir ancak bu durum sizin "adli" temizliğinize halel getirmez.
2. İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu (TCK m.184) Sicile İşler mi?
Evet, işleyebilmektedir. Eğer kaçak yapılaşma nedeniyle hakkınızda Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesi uyarınca bir ceza davası açılmışsa ve bu dava neticesinde bir mahkûmiyet kararı (hapis veya adli para cezası) verilmişse, bu karar adli sicil kaydınıza işlenmektedir.
İmar Cezası Memuriyete Engel mi?
İmar para cezası almanız memuriyetinize veya memur olmanıza engel teşkil etmez. Ancak TCK m.184 kapsamında alınan ve kesinleşen hapis cezaları (süresine ve niteliğine göre) memuriyet hukukunu ilgilendirebilmektedir.
Belediyeden gelen sarı zarftaki para cezası sabıkanızı kirletmez, ancak savcılıktan gelen bir iddianame varsa bu durum adli siciliniz için risk oluşturmaktadır. Bu iki sürecin birbirine karışmaması ve idari para cezasının iptal edilerek ceza davasına delil oluşturmaması için sürecin başından itibaren profesyonel destek almak kritiktir.
İmar Para Cezası Taksitlendirme Mümkün mü?
İmar para cezaları genellikle yüksek tutarlı olduğu için tek seferde ödenmesi mülk sahiplerini zorlayabilmektedir. İyi haber şu ki; bu cezaların taksitlendirilmesi hukuken mümkündür. Ancak taksitlendirme süreci, cezanın hangi aşamada olduğuna (Belediye safhası mı yoksa Vergi Dairesi/İcra safhası mı?) göre değişiklik göstermektedir.
Taksitlendirme Yolları ve Şartları:
1. Belediye Nezdinde Taksitlendirme: Belediye encümen kararı size tebliğ edildikten sonra, ödeme süresi içerisinde ilgili belediyenin gelirler müdürlüğüne veya mali hizmetler birimine başvurarak taksit talebinde bulunabilirsiniz.
2. 6183 Sayılı Kanun Kapsamında Taksitlendirme (Tecil): Ceza kesinleşip ödeme süresi geçtikten sonra, borç "amme alacağı" vasfını kazanır. Bu aşamada 6183 Sayılı Kanun'un 48. maddesi uyarınca "tecil ve taksitlendirme" talebinde bulunabilmektedir.
3. Yapılandırma Kanunları (Af Dönemleri): Belirli dönemlerde çıkan "Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılmasına İlişkin Kanunlar" (kamuoyunda bilinen adıyla borç yapılandırması), imar para cezalarını da kapsayabilmektedir. Bu dönemlerde başvurulursa, gecikme zamları silinmekte ve çok daha düşük faizlerle 24, 36 veya 48 aya varan taksit imkanları sunulmaktadır.
Taksitlendirme Yapmak Davayı Engeller mi? Taksitlendirme talebinde bulunmak veya cezayı taksitler halinde ödemek, kural olarak o cezayı kabul ettiğiniz anlamına gelmemektedir. Ancak bazı belediyeler taksit formu imzalatırken "dava açmayacağıma dair" taahhütname isteyebilmektedir. Bu tür belgeleri imzalamadan önce mutlaka bir avukata danışmalısınız. Dava hakkınızı saklı tutarak taksitlendirme yapmak hem mülkünüzü hacizden korur hem de hak arama özgürlüğünüzü zedelememektedir.
Aynı Yapı İçin Birden Fazla Ceza Kesilebilir mi?
İmar hukukunda en çok tartışılan konulardan biri, aynı taşınmaz için defalarca ceza kesilip kesilemeyeceğidir. Hukuk sistemimizde "non bis in idem" (aynı fiilden dolayı iki kez yargılama olmaz) ilkesi gereği, bir fiil için ancak bir kez ceza kesilebilmektedir. Ancak bu durumun bazı kritik istisnaları ve idarenin sıkça yaptığı hatalar vardır.
1. Aynı Aykırılık İçin İkinci Kez Ceza Kesilemez Eğer bir kaçak yapı (örneğin bir teras kapama) için size bir kez imar para cezası kesildiyse ve siz bu aykırılıkta herhangi bir değişiklik yapmadıysanız, belediye aynı tespit üzerinden size ikinci bir para cezası gönderemez. Eğer böyle bir durumla karşılaşırsanız, ikinci ceza "mükerrerlik" nedeniyle doğrudan iptal sebebidir.
2. Aykırılığın Artması veya Değişmesi Durumu Eğer ilk tespitten sonra inşaata devam ettiyseniz veya yeni bir kaçak eklenti yaptıysanız; idare, bu "yeni fiil" için tekrar ceza kesebilir. Örneğin; ruhsatsız bir kat için ceza kesildikten sonra, üzerine bir kat daha çıkarsanız, bu ikinci kat için yeni bir para cezası ve yıkım kararı tesis edilebilmektedir.
3. Farklı Kanun Maddeleri Altında Kesilen Cezalar Şu durum bir "mükerrerlik" sayılmaz:
4. Paylı Mülkiyet ve Hissedar Cezaları Bir taşınmazın birden fazla sahibi varsa, ceza kural olarak her hissedara ayrı ayrı (tam tutar üzerinden) değil, payları oranında veya sadece aykırılığı yapan kişiye kesilmelidir. Her hissedara aynı yapı için tam tutarlı bağımsız cezalar gönderilmesi, hukuka aykırı bir mükerrerlik oluşturur ve iptal davasına konu edilmelidir.
Yapıdaki aykırılık değişmediği sürece belediye size "sürekli ceza" kesemez. Ancak siz inşaata devam ederseniz veya mührü bozarsanız, her yeni tespit yeni bir ceza makbuzu anlamına gelecektir.
Köy Yerleşik Alanında Kaçak Yapı Cezası Uygulanır mı?
Köy yerleşik alanları ve civarında yapılan yapılar, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca özel bir rejime tabidir. Halk arasında "köyde ruhsata gerek yok" algısı kısmen doğru olsa da hukuki çerçeve göründüğünden daha detaylıdır.
1. Ruhsat Muafiyeti Şartları Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy yerleşik alanlarında; konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar için yapı ruhsatı alma zorunluluğu yoktur. Ancak bu muafiyetin geçerli olması için şu şartların bir arada bulunması gerekir:
2. Köyde Ne Zaman Ceza Kesilir? Eğer yukarıdaki şartlardan biri eksikse veya yapı imar planına/projeye aykırıysa, köyde de kaçak yapı cezası kesilebilir. Özellikle şu durumlarda idari yaptırımlarla karşılaşılır:
3. Cezanın Miktarı ve İptali Köy yerleşik alanlarındaki usulsüz yapılar için kesilen imar para cezaları, genellikle merkezdeki lüks binalarla aynı birim fiyat üzerinden hesaplanamaz. İdarenin bu ayrımı yapmadan fahiş ceza kesmesi, İdare Mahkemesi nezdinde en güçlü iptal sebeplerinden biridir.
Büyükşehir yasası ile mahalle statüsüne geçen köylerde durum daha karmaşıktır. Bu bölgelerde eski hakların korunup korunmadığı, yapının yapıldığı tarih ve bölgenin güncel imar durumu titizlikle incelenmelidir.
İmar Para Cezası ve Yıkım Kararı İptal Davası Dilekçe Örneği
İSTANBUL NÖBETÇİ İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞI’NA (Yürütmenin Durdurulması Taleplidir)
DAVACI: [Adınız Soyadınız] – (T.C. Kimlik No: ...) ADRES: [Adres Bilgileriniz] VEKİLİ: [Avukatınızın Adı Soyadı] – [Adresi]
DAVALI: [İlgili Belediye Başkanlığı] – [Belediye Adresi]
TEBLİĞ TARİHİ: [Encümen Kararının Size Tebliğ Edildiği Tarih]
DAVANIN KONUSU: [Belediye Adı] Encümeni’nin ... tarih ve ... sayılı kararında yer alan imar para cezası ve yıkım kararının; usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle öncelikle YÜRÜTMESİNİN DURDURULMASINA ve takiben İPTALİNE karar verilmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR:
1. Usul Yönünden İtirazlarımız: Dava konusu işleme dayanak teşkil eden Yapı Tatil Zaptı, 3194 sayılı İmar Kanunu m.32'de öngörülen usullere aykırı düzenlenmiştir. Tutanakta aykırılığın somut tarifi yapılmamış, metrekare ölçümleri yerinde ve hassas yapılmadan tahmini değerler girilmiştir. Ayrıca tebligat işlemleri usulsüz olup, savunma hakkım kısıtlanmıştır.
2. Esas Yönünden İtirazlarımız:
3. Yürütmenin Durdurulması Talebi: Dava konusu işlem "yıkım" kararı içermektedir. İdari işlemin uygulanması halinde yapının yıkılacağı ve dava sonunda haklılığım ortaya çıksa dahi telafisi imkansız zararlar doğacağı aşikardır. Bu nedenle savunma alınmaksızın yürütmenin durdurulmasına karar verilmesini talep ederim.
HUKUKİ DELİLLER: 3194 Sayılı İmar Kanunu, İYUK, Tapu Kayıtları, Belediye Encümen Kararı, Yapı Tatil Zaptı, Bilirkişi İncelemesi ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz edilen ve mahkemenizce re'sen gözetilecek nedenlerle;
Davacı / Vekili [İmza]
Dikkat: Yukarıdaki metin bir taslak olup, her davanın kendine has teknik detayları (İmar Kanunu m.42/ç bentleri, alan hesaplama formülleri vb.) bulunmaktadır. İmar dosyalarında yapılabilecek küçük bir usul hatası davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle dilekçenizi hazırlarken profesyonel bir imar hukuku avukatından destek almanız şiddetle önerilmektedir.
İmar Cezası Dosyanızın Ön Değerlendirilmesini İstiyorsanız
Her imar dosyası farklıdır. Metrekare hesabı, yapı sınıfı, katsayı uygulaması ve tebligat süreci teknik inceleme gerektirir.
Özellikle:
dosya stratejisi farklı belirlenmelidir.
Süre kaybı yaşamamak için hukuki destek almanız önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
İmara Aykırı Yapı Cezası Nedir?
İmara aykırı yapı cezası, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca; ruhsatsız veya ruhsatına aykırı inşaat yapanlara belediye veya il encümeni tarafından kesilen idari para cezasıdır. Bu ceza, yapının mühürlenmesi ve yıkım kararı süreçlerinden bağımsız olarak uygulanan mali bir yaptırımdır.
2026 Kaçak Yapı Cezası Ne Kadar?
2026 yılı kaçak yapı cezası, her yıl güncellenen yapı birim maliyetleri ve katsayılar üzerinden hesaplanır. Sabit bir rakam yoktur; ancak m² birim fiyatlarının enflasyon oranında artırılması ve eklenen katsayılarla birlikte, en küçük bir aykırılıkta dahi cezalar on binlerce TL’den başlamaktadır. Kesin tutar için belediye encümen kararındaki hesaplama tablosu incelenmelidir.
Yapı Kayıt Belgesi Olan Yerlere Ceza Kesilebilir Mi?
Eğer yapı, İmar Barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesi almışsa ve bu belge iptal edilmemişse, o yapı için (belge tarihindeki haliyle) imar para cezası kesilemez ve yıkım kararı uygulanamaz. Ancak belgeden sonra yeni bir kaçak eklenti yapılmışsa, sadece o eklenti için ceza kesilmesi mümkündür.
TCK 184/5 Maddesi Nedir?
Türk Ceza Kanunu’nun 184/5 maddesi, imar kirliliğine neden olma suçunda bir "etkin pişmanlık" düzenlemesidir. Eğer kişi, inşa ettiği yapıyı ruhsata uygun hale getirirse veya yıkıp eski haline döndürürse; hakkındaki kamu davası düşer, mahkûmiyet verilmişse infazı durur.
İmar Kanunu Madde 27 Nedir?
İmar Kanunu m.27, belediye sınırları dışındaki köy yerleşik alanlarında yapılacak yapıları düzenler. Belirli şartlar altında köylerde konut ve tarımsal yapılar için belediyeden ruhsat alma zorunluluğunu ortadan kaldırır; ancak muhtarlıktan izin alınması ve fen kurallarına uyulması şarttır.
Ruhsatsız Ev Yapılırsa Ne Olur?
Ruhsatsız ev yapılması durumunda; önce Yapı Tatil Zaptı ile inşaat durdurulur ve mühürlenir. Ardından belediye encümeni tarafından ağır bir para cezası ve yapının ruhsata bağlanamaması durumunda yıkım kararı verilir. Ayrıca yapı sahibi hakkında savcılığa suç duyurusunda bulunulur.
2026 Yılı İmar Affı Çıkacak Mı?
2026 yılı itibarıyla yasalaşmış veya TBMM gündeminde resmiyet kazanmış bir imar affı çalışması bulunmamaktadır. İdare, kaçak yapılarla mücadele konusunda denetimlerini artırmış durumdadır. Bu nedenle bir af beklentisiyle yasal süreleri geçirmek hak kaybına yol açabilmektedir.
Kaçak Yapı Şikâyet Edilirse Ne Olur?
Bir yapı CİMER, belediye beyaz masa veya dilekçe yoluyla şikâyet edilirse; ilgili idare ekipleri olay yerine gelerek inceleme yapmaktadır. Eğer aykırılık tespit edilirse tutanak tutulur ve idari yaptırım süreci (ceza ve yıkım) resmen başlatılmaktadır.
Kaçak Yapı Cezası Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama; [Aykırı Alan (m²) x Yapı Sınıfı Birim Fiyatı] + Artırım Katsayıları formülüyle yapılmaktadır. Artırım katsayıları; yapının hisseli parselde olması, çevre kirliliği oluşturması, can ve mal güvenliğini tehdit etmesi gibi nedenlerle %20'den %100'e kadar değişen oranlarda eklenir.
