Kira Alacağına Giriş
Kiracı ödemesi gereken kira borçlarını ödemediği takdirde, kiraya veren bu alacakları için icra takibi yoluna başvurabilir.
Kira alacağı için icra takibinin belirli usul ve esasları vardır. Bu makalemizde bu hususlara açıklık getirmeye çalışacağız.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde İcra Takibi
Kiraya veren yani alacaklı, sadece ödenmeyen kira alacaklarının ödenmesini istiyorsa genel haciz yoluyla icra takibi başlatabilir.
Fakat bu seçenekte sadece ödenmeyen kira alacakları talep edilebilir, kiracının tahliyesi* söz konusu olmaz. Kiracının tahliyesi talep edilirse, kiracı şikayet yoluna başvurabilir.
İcra takip talebinde alacaklı olarak birden fazla kiraya veren varsa veya borçlu olarak birden fazla kiracı varsa bunların tümü gösterilmelidir. Çünkü takipte bulunan alacaklılar tarafından birlikte işlem yapmayı zorunlu kılan bir ilişki vardır, kiracılar açısından da tahliye bölünemez olduğundan tüm kiracılara birlikte ileri sürülebilir.
Kira Bedellerinin Ödenmemesi Halinde İlamsız Tahliye
Kiraya veren hem ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini, hem de kiracının evden tahliyesini istiyorsa ilamsız icra* yoluyla tahliyesi için başvurmalıdır. Bu seçenekte, kiracıya ödenmemiş kira borçları için bir ödeme emri gönderilmektedir. Bu ödeme emrinde de kiracıya ödeme yapması için süre verilmektedir.
Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür. Bu süre, ödeme emrinin kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar.
İcra takibi içerisinde gönderilen ödeme emrine 6 aydan kısa süreli sözleşmelerde 3 gün içerisinde, diğer sözleşmelerde 7 gün içerisinde itiraz edilebilir. Süresi içinde ödeme yapılmaz veya itiraz edilmezse icra takibi kesinleşir.
Kesinleştikten sonra kiralayan, icra mahkemesinden taşınmazın tahliye edilmesini isteyebilir. Bu talep, icra takibinin kesinleşmesinden itibaren 6 ay içinde yapılmalıdır.
İcra takibine itiraz, takibi durdurur. İtirazın tebliği* tarihinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra takibi yapamaz.
Eğer kiracı borcunu öderse, taşınmazdan tahliye edilmesi talep edilemez.
Kendisine ödeme emri gelen kiracı, süresi içinde kira sözleşmesine açık ve kesin olarak itiraz etmezse kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Eğer kiracı kira sözleşmesine itiraz ederse, takibin devam edebilmesi için kiraya verenin kira sözleşmesinin varlığını mahkemede ispat etmesi gerekir.
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yazılı ve noter onaylı bir kira sözleşmesi olmasa dahi görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
İlamsız Tahliye Takibi Yapılabilmesi İçin Yazılı Kira Sözleşmesinin Varlığı Gerekir Mi?
Kiralayanın ilamsız tahliye takibi veya icra takibi yapabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin olması şart değildir. Kiraya veren ile kiracı arasında sözlü bir kira sözleşmesi yapılmış olsa da ilamsız tahliye takibi başlatılabilir.
Tahliye Kararına Karşı Temyiz Yoluna Gidilebilir Mi?
Tahliye kararına karşı temyiz yolu açıktır. Ancak temyiz icra takibini durdurmaz, satışı durdurur.
Kararın icra edilmesi için temyiz kararının kesinleşmesi beklenmez. Ancak borçlu yani kiracı 3 aylık kira bedelini teminat olarak yatırırsa icranın geri bırakılması kararı verilir.
Uygulamada kiracı tahliye edilmeden önce 10 günlük süre verilmektedir. Bu süre sonunda da kiracı kiralananı terk etmezse, kiraya veren kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını icra dairesinden talep eder.
Kira Alacağı İcra Takibine Sonuç Olarak;
Kira alacaklarını tahsil edemeyen kiraya verenler, kiracı aleyhine icra takibi başlatabilir. Bu icra takibi sadece kira alacağı için olabilir veya hem kira alacağı hem taşınmazın tahliyesi için olabilir. Bu ikisi için farklı yöntemler uygulanır.
T.C YARGITAY
3.Hukuk Dairesi
Esas: 2017 / 4080
Karar: 2017 / 11177
Karar Tarihi: 06.07.2017
Davacı vekili,taraflar arasında sözlü kira ilişkisi bulunduğunu,kira bedelinin ödenmemesi üzerine davalı kiracı aleyhine... 4. İcra Müdürlüğü'nün 2014/2906 Esas sayılı icra takibi başlatılarak aylık 250 TL üzerinden 2009 yılı Ekim ayı ila 2014 yılı Ağustos ayları ödenmeyen bakiye kira bedeli ve işlemiş faizi toplamı 6.670,59 TL 'nın tahsilinin istendiğini ancak borçlunun itiraz ederek takibi durdurduğunu, davalı kiracının itirazı haksız ve kötü niyetli olduğundan itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, itirazın iptali davasının kısmen kabulü ile... 4. İcra Müdürlüğü'nün 2014/2906 Esas sayılı takip dosyasına davalı tarafından yapılan itirazın 3.403,19 TL yönünden iptaline, tahliye isteminin ise reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin alacağa yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin reddedilen tahliye istemine yönelik temyiz itirazlarına gelince;Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında kira alacağının tahsili için ... 4. İcra Müdürlüğü'nün 2014/2906 E. sayılı dosyası ile 29/08/2014 tarihinde başlatılan takipte tahliye istemli ödeme emri davalıya 16/09/2014 tarihinde tebliğ edilmiş olup ödeme emrinde verilen 30 günlük sürenin son günü 16/10/2014 tarihine isabet etmektedir. Tahliyenin 17/10/2014 tarihinde istenmesi gerekirken davalı borçlunun 18/09/2014 tarihinde borca itirazı üzerine, 15/10/2014 tarihinde açılan davada itirazın iptali ve tahliye talep edilmiştir. İİK.’nın 269. maddesinin göndermesi yoluyla uygulanması gereken 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315/2. maddesinde öngörülen 30 günlük ödeme süresi dolmadan ve henüz temerrüt gerçekleşmeden açılan dava ile tahliye isteminde bulunulamayacağından
mahkemece bu nedenle tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de, bu yüzden kararın bozularak* yeniden yargılama yapılmasında yarar görülmediğinden sonucu itibariyle doğru olan hükmün değiştirilen bu gerekçe ile onanmasına* karar verilmesi gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) No'lu bentte açıklanan nedenlerle alacağa ilişkin hükmün ONANMASINA, (2) No'lu bentte açıklanan nedenlerle tahliyeye ilişkin hükmün değiştirilen gerekçe ile 6100 Sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK'nın 438.maddesi gereğince DÜZELTİLEREK ONANMASINA* ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.07.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Tahliye : Boşaltma.
İlamsız icra : Genel haciz yolu ile takip.
Tebliğ : Bildiri.
Bozma : Mahkeme kararının yeniden yargılanmaya tabi tutulması.
Onama : Mahkeme kararının onaylanarak kesinleşmesi.
Düzelterek Onama : Mahkeme kararının içeriğinin bir kısmı düzeltilerek onaylanıp kesinleşmesi.
