Kat mülkiyeti hukuku; tamamlanmış ve kullanılmaya elverişli bir ana gayrimenkulün kat, daire, iş bürosu, dükkan veya mağaza gibi bağımsız bölümleri üzerinde, maliklerin sahip olduğu özel mülkiyet haklarını ve birbirleriyle olan ilişkilerini düzenleyen hukuk dalıdır. Temelini 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) alan bu disiplin, eşya hukukunun bir alt dalı olmakla birlikte; sözleşmeler hukuku, borçlar hukuku ve icra-iflas hukuku kuralları ile de doğrudan bağlantılı, disiplinler arası bir yapıya sahiptir.
Günümüzdeki toplu yapılaşma dinamikleri, çok sayıda bağımsız bölümden oluşan site ve apartman yönetimlerinin idari yapısı ile bütçe yönetim süreçleri, kat mülkiyeti hukukunun teknik boyutunu artırmıştır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemleri, yapı kullanma izin belgesi (iskan) süreçlerinde yaşanan hukuki uyuşmazlıklar, müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmesel ihtilafların toplu yapı yönetimine yansımaları ve komşuluk hukuku ilişkileri bu alanın kapsamını oluşturmaktadır. Bu doğrultuda yürütülen avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri; mahkeme süreçlerindeki mülkiyet ihtilaflarının çözümünün yanı sıra, yönetim planlarının kurgulanması, işletme projelerinin mevzuata uygunluğunun denetlenmesi ve genel kurul süreçlerinin yasal altyapıya uygun olarak yürütülmesi aşamalarını kapsamaktadır.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümler (şahsi mülkiyet alanları), eklentiler (kömürlük, depo gibi bağımsız bölüme özgülenmiş yerler) ve ortak yerler (çatı, merdiven, sığınak gibi herkesin kullanımına açık alanlar) arasındaki hassas dengeyi kurar. Mevzuatın ana iskeleti, kat maliklerinin hakları, borçları ve ana gayrimenkulün yönetimi üzerine inşa edilmiştir.
KMK Madde 18 gereği, kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklenti ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdür. Bu "rahatsız etmeme" yükümlülüğü; gürültü yapmamak, sızıntılara zamanında müdahale etmek, ortak alanlara kişisel eşya bırakmamak ve binanın statiğini bozacak tadilatlardan kaçınmak gibi çok geniş bir yelpazeyi kapsar.
Güncel yargı kararları ışığında, özellikle evden çalışma (home-office) modelinin yaygınlaşmasıyla birlikte, bağımsız bölümlerin mesken olarak tapuda kayıtlı olmasına rağmen ofis veya ticari işletme olarak kullanılması ciddi ihtilaflar doğurmaktadır. Kanun, kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümün, kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği karar olmadıkça, klinik, poliklinik veya dükkan gibi ticari amaçlarla kullanılamayacağını emreder.
Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer temel hususları düzenleyen belgedir. KMK Madde 28 uyarınca bu plan; tüm kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini (mirasçılarını ve evi sonradan satın alanları) ve yönetici ile denetçileri bağlayan bir nevi anayasa niteliğindedir.
Uygulamada karşılaşılan ihtilafların büyük bir kısmı, tapu sicilinde tescilli olan bu planın içeriğinin bilinmemesinden kaynaklanmaktadır. Müteahhitler inşaat aşamasında kat irtifakı kurarken standart ve kopyala-yapıştır yönetim planlarını tapuya sundukları için, site yaşamı başladığında bu planlar yetersiz kalmakta ve uyuşmazlık üretmektedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Bu oran oldukça yüksektir ve değişiklik yapılmasını zorlaştırır. Ancak, yönetim planındaki bir madde, emredici hukuk kurallarına, mülkiyet hakkının özüne veya dürüstlük kuralına aykırı ise, 4/5 çoğunluk aranmaksızın her kat maliki doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde "Yönetim Planının İlgili Maddesinin İptali" davası açabilir.
Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün en yüksek ve yetkili karar organıdır. Kurulun toplanma usulü, çağrı merasimi ve nisap (toplantı ve karar yeter sayıları) mevzuatta kesin hatlarla ve emredici olarak çizilmiştir. Olağan toplantıların zamanı yönetim planında gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde toplanılması zorunludur. Toplu yapılarda (sitelerde) ise bu süre iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında belirlenir.
KMK Madde 29 kapsamında yapılacak çağrılarda usul çok sıkıdır. Toplantı gündeminin, yerinin, saatinin ve ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve ne zaman yapılacağının en az 15 gün önceden tüm maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi emredici bir kuraldır. Uygulamada sıkça karşılaştığımız hatalar arasında, WhatsApp gruplarından veya apartman panosuna asılan kağıtlarla yapılan çağrıların hukuken geçerli sayılacağının zannedilmesi yer alır. Çağrı usulündeki en ufak bir sakatlık, o toplantıda alınan aidat artışı veya yönetici seçimi gibi tüm kararların mahkemece "mutlak butlanla" veya "iptal edilebilir" kabul edilmesine yol açar. Toplantıda, bir malik en fazla toplam oy sayısının üçte biri oranında vekalet üstlenebilir.
KMK Madde 4, ortak yerlerin kapsamını belirler. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemler, çatılar, merdivenler, asansörler, sığınaklar ve otoparklar kanun gereği mutlak ortak alandır. Hiçbir kat maliki, ortak alanlarda diğer maliklerin hakkını zedeleyecek şekilde tek başına tasarrufta bulunamaz.
Uygulamada, zemin kat malikinin ortak bahçeyi çitle çevirerek sadece kendi kullanımına özgülemesi, çatı katı malikinin ortak terası kapatarak dairesine katması veya koridorlara şahsi eşyaların yığılması sıklıkla karşılaşılan ihlallerdir. Bu noktada, haksız kullanım nedeniyle geriye dönük 5 yıllık "ecrimisil" (haksız işgal tazminatı) talep edilebilmesi için, kural olarak diğer maliklerin o alanı kullanmaktan mahrum bırakılmış olması ve işgalciye önceden "intifadan men" (kullanımdan men) ihtarı çekilmiş olması aranır. Ancak ortak alan doğal yapısı gereği gelir getiren bir yer ise (örneğin sitenin ortak dükkanı veya otoparkı kiraya verilebilecek nitelikteyse), ihtar şartı aranmaksızın ecrimisil davası açılabilir. Ecrimisil hesaplaması, bilirkişiler marifetiyle o alanın serbest piyasa koşullarındaki emsal kira bedelleri üzerinden yapılır.
Stratejik savunmanın en önemli ayağını oluşturan müdahalenin men-i davalarında, sadece haksız işgalin tespiti değil, aynı zamanda alanın "eski hale getirilmesi" talep edilir. Davacı malik veya site yönetimi, müdahalenin varlığını Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı dava ile ileri sürer. Mahkeme heyeti ve uzman bilirkişiler eşliğinde mahallinde keşif yapılır. Bilirkişi raporu, müdahalenin niteliğini, tasdikli mimari projeye aykırılığı ve eski hale getirmenin maliyetini hesaplar.
Kazanım odaklı bir dava stratejisi, müdahalenin sadece Kat Mülkiyeti Kanunu'na mı yoksa Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) komşuluk hakkı ve haksız fiil hükümlerine mi dayandığının dava dilekçesinde doğru tespit edilmesiyle başlar. Mahkeme, müdahalenin önlenmesine karar verdiğinde, KMK Madde 33 uyarınca ihlali gerçekleştiren malike projeye uygun eski hale getirme için uygun bir süre tanımak zorundadır. Bu süre içinde hükmün gereği yerine getirilmezse, davacı masrafı cebinden karşılayarak eski hale getirme işlemini yaptırır ve masrafı ihlalci malikten icra kanalıyla tahsil eder; ayrıca ihlalciye mahkemece idari para cezası da kesilir.
Genel kurullarda "çoğunluğun tahakkümü" ile hukuka, hakkaniyete ve dürüstlük kuralına aykırı kararlar alınması oldukça yaygındır. Lüks nitelikteki peyzaj harcamalarına zorlanma, haksız aidat artışları veya hukuka aykırı ceza kesme yetkisi verilmesi gibi durumlarda, KMK Madde 33 çerçevesinde "Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali" davası gündeme gelir.
İptal davası açılabilmesi için hak düşürücü süreler hayati derecede katıdır:
Toplantıya katılıp olumsuz oy kullananlar için: Karar tarihinden itibaren 1 aydır. Olumsuz oyun mutlaka toplantı anında karar defterine veya hazirun tutanağına yazılı olarak geçirilmesi ve imzalanması şarttır. Sadece sözlü itiraz hukuken geçersizdir.
Toplantıya usulsüz çağrılan veya mazeretli katılmayanlar için: Kararın kendilerine tebliğ edildiği (veya öğrendikleri) tarihten itibaren 1 ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 aydır.
Usul kurallarının katı işlediği bu davalarda hak düşürücü süre bir gün bile kaçırıldığında, karar hukuka aykırı veya mantıksız dahi olsa "kesinleşmiş" kabul edilir ve herkesi bağlar. Dava, ana gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tüm kat maliklerine veya onları temsilen yöneticiye karşı husumet yöneltilerek açılır.
ORTAK GİDER VE AİDAT ALACAKLARININ İCRA TAKİBİ YOLUYLA TAHSİLİ
Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakım, onarım, güvenlik, temizlik ve personel giderleri gibi ortak masraflarına arsa payları oranında (yönetim planında aksine bir hüküm yoksa) katılmakla yükümlüdür. KMK Madde 20 uyarınca, gider ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemek zorundadır. Yıllık %60'a tekabül eden bu oran, genel kanuni temerrüt faizinden çok daha caydırıcıdır.
Tahsilat stratejisinin temeli, sitenin işletme projesinin (bütçesinin) usulüne uygun şekilde hazırlanıp kat maliklerine tebliğ edilmiş olmasıdır. Kesinleşmiş bir işletme projesi yoksa, ilamsız icra takibine çıkılırken borcun dayanağı zayıf kalır. Aidat borcu, kural olarak bağımsız bölüm malikine aittir; ancak KMK Madde 22 gereği bağımsız bölümde kiracı sıfatıyla veya başka bir hakla oturanlar da bu borçtan malikle birlikte "müteselsilen" (ortaklaşa) sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödediği kira bedeli ile sınırlıdır. Alacağın güvence altına alınması için yönetici, aidat borcunu ödemeyen malikin bağımsız bölümü üzerine tapuda "Kanuni İpotek" tesis edilmesini mahkemeden talep etme gibi çok güçlü ve stratejik bir hakka sahiptir.
Borçlu malik veya kiracı, ilamsız icra takibi (Örnek No:7) tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde borca, faize veya yetkiye itiraz ederek takibi durdurabilir. Çoğu borçlu sırf zaman kazanmak amacıyla haksız ve kötü niyetli itirazlarda bulunmaktadır. Bu aşamada duran takibin devamını sağlamak için 1 yıl içinde "İtirazın İptali" davası açılması zorunludur.
Stratejik dava yönetiminde, Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayalı alacaklarda genel mahkeme değil, her zaman Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevli olduğu unutulmamalıdır. Dava dilekçesinde; kesinleşmiş işletme projesi, karar defteri, harcama faturaları ve yönetim planı HMK m.119'a uygun şekilde somutlaştırılarak sunulmalıdır. Davacının (site yönetiminin) elindeki en büyük silah, borçlunun haksız ve kötü niyetli itirazı nedeniyle İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 67 uyarınca, asıl alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere "İcra İnkar Tazminatı"na hükmedilmesini talep etmektir. Bu talep, borçlunun yargılama giderleri, vekalet ücreti ve tazminat yüküyle karşılaşacağını idrak ederek uzlaşmaya yönelmesini sağlayan güçlü bir manevradır.
Yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğu, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) vekalet sözleşmesine ilişkin hükümlerine tabidir. Yönetici bir vekil gibi basiretli, şeffaf ve sadakat yükümlülüğüne uygun davranmak zorundadır. Site hesaplarının kendi şahsi hesabına karıştırılması, belgesiz harcama yapılması veya asılsız fatura temini, hukuki ve cezai sorumluluğu aynı anda tetikler.
Uygulamada müvekkillerin en çok sorduğu stratejik noktalardan biri "Apartman yöneticisi aidatları zimmetine geçirirse cezaevine girer mi?" sorusudur. Türk Ceza Kanunu (TCK) anlamında teknik olarak "Zimmet" suçu sadece kamu görevlileri (memurlar) tarafından işlenebilir. Site yöneticisi bir kamu görevlisi olmadığı için, toplanan paraları şahsına mal etmesi durumunda TCK Madde 155/2'de düzenlenen "Hizmet Nedeniyle Güveni Kötüye Kullanma" suçu oluşur. Bu suç, şikayete tabi olmayan ve Asliye Ceza Mahkemelerinde yargılaması yapılan ağır bir suç tipidir (1 yıldan 7 yıla kadar hapis ve adli para cezası öngörür). Yönetici aleyhine başlatılacak bir süreçte, öncelikle site denetçisi (veya dışarıdan bağımsız mali müşavir) raporuyla zararın boyutunun tespit edilmesi, ardından Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulması ve eş zamanlı olarak zararın tazmini için hukuk mahkemelerinde alacak/rücu davası açılması gerekir.
Bağımsız bölümlerin nitelikleri (konum, metrekare büyüklüğü, manzara, cephe, kat yüksekliği) ile onlara tahsis edilen arsa paylarının orantılı olmaması durumunda KMK Madde 3'e dayanılarak açılan spesifik davalardır. Arsa payı, o gayrimenkulün yıkılması halinde malikin arsadan alacağı hisseyi, ödenecek aidat oranını ve genel kuruldaki oy ağırlığını belirlediği için temel bir hak unsurudur.
Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre arsa payları, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki (proje tasdik tarihindeki) objektif rayiç değerlere göre hesaplanmalıdır. İlerleyen yıllarda bir bağımsız bölümün önüne park yapılmasıyla değer kazanması veya imar planı değişikliği tek başına arsa payının düzeltilmesi için gerekçe oluşturmaz. Davanın kazanılabilmesi için, başlangıçtaki (kuruluş aşamasındaki) orantısızlığın tapu kayıtları, ilk mimari proje ve keşif marifetiyle kesin olarak ispatlanması gerekir. Dava, ana gayrimenkuldeki tüm maliklere karşı zorunlu dava arkadaşlığı kurularak açılmalıdır; tek bir malikin dahi davaya dahil edilmemesi taraf teşkili sağlanamadığı gerekçesiyle davanın usulden reddine sebep olur.
2026 yılı itibarıyla Türkiye genelinde hız kazanan kentsel dönüşüm (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) uygulamalarında, kat mülkiyeti ve arsa payı dinamikleri stratejik bir silaha dönüşmüştür. Binanın "riskli yapı" ilan edilip yıkılmasının ardından, müteahhit seçimi ve yeni yapılacak binanın paylaşım şekline karar verilmesi "arsa payı çoğunluğu" üzerinden şekillenmektedir. Geçmişte 2/3 çoğunluk aranan bu sistemde, mevzuat değişiklikleriyle karar alma süreçleri daha da revize edilmiştir.
Arsa payı, müteahhitin dayattığı veya diğer maliklerin bloklaşarak aldığı kararlarda sizin temsil gücünüzü belirler. Arsa payı başlangıçta adaletsiz ve düşük gösterilmiş malikler, kentsel dönüşüm rantından ve karar mekanizmasından dışlanmamak adına arsa payı düzeltim davası açarak bu davayı kentsel dönüşüm sürecinde "bekletici mesele" (husumet) konusu yapma stratejisini kullanabilmektedir. Ancak mahkemelerin kentsel dönüşümü geciktirmemek adına bu bekletici mesele taleplerine yaklaşımı her somut olayın niteliğine göre değişmektedir.
Türk hukuk sisteminde adliyelerin iş yükünü hafifletmek amacıyla getirilen ve 2026 uygulamalarında tam anlamıyla yerleşen usul kuralı gereğince; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan neredeyse tüm uyuşmazlıklar (aidat alacaklarının icra takibi, ortak alana haksız müdahalenin men-i, genel kurul karar iptalleri, ecrimisil talepleri vb.) için mahkemede dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartı haline getirilmiştir.
Arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan adliyeye gidilerek dava açılması halinde mahkeme, dosyanın esasına (kimin haklı kimin haksız olduğuna) hiç girmeden davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verecektir. Bu durum, davacının boş yere harç ödemesine ve karşı tarafa vekalet ücreti ödemeye mahkum edilmesine yol açar. Arabuluculuk müzakerelerinde gizlilik esastır. Ancak bu aşamada tutanak altına alınan uzlaşmazlık konuları, ileride açılacak davada mahkemenin sınırlarını çizecektir. Bu nedenle, teknik terimlerin ve hukuki taleplerin (örneğin faiz başlangıç tarihleri, eski hale getirme nitelikleri) arabuluculuk sürecinde uzman bir hukukçu tarafından doğru yönetilmesi ve tutanağa eksiksiz geçirilmesi elzemdir.
Otoriter ve güncel bir hukuki zemin, yalnızca kanun metinlerinin düz okunmasıyla değil, Yargıtay'ın en güncel ve emsal niteliğindeki içtihatlarının analiziyle kurulur. Uygulamayı yönlendiren kritik kararlardan bazıları şunlardır:
Faydalı ve Lüks Yeniliklerde Giderlere Katılma: Yargıtay içtihatlarına göre; ortak alanlara yapılan lüks yenilik ve ilavelerin (örneğin sitenin girişine şelale yapılması, zorunlu olmayan yüksek maliyetli ithal peyzaj ürünleri alınması) giderine, buna kendi rızasıyla katılmayan bağımsız bölüm malikinin katlanma zorunluluğu yoktur. Site yönetimi bu kararı çoğunlukla alsa dahi, lüks nitelikteki bu harcama için muhalif kalan malik aleyhine icra takibi yapamaz ve aidat talep edemez.
Yönetimin Dava Ehliyeti: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (YHGK), son kararlarında site yönetimlerinin yetki sınırlarını net bir şekilde çizmiştir. Site yönetimlerinin "tüzel kişiliği" bulunmamaktadır. Bu sebeple, yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında açıkça ve özel olarak yetki verilmedikçe, yöneticinin tek başına site adına üçüncü kişilere (örneğin inşaattaki ayıp ve eksik işler nedeniyle müteahhite) karşı dava açma veya malikleri temsil etme ehliyeti (aktif husumet ehliyeti) bulunmamaktadır. Bu tür durumlarda davanın doğrudan malikler tarafından veya maliklerin tamamının usulüne uygun yetkilendirdiği bir avukat aracılığıyla açılması gerektiği hükme bağlanmıştır.
Evcil Hayvan Tahliyesi Kararları: Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, tapuda tescilli yönetim planında "bağımsız bölümlerde evcil hayvan beslenemez" şeklinde açık bir yasaklayıcı madde varsa, hayvanın çevresine hiçbir rahatsızlık vermediği tespit edilse dahi tahliyesine karar verilmektedir. Ancak yönetim planında böyle bir yasak yoksa, hayvanın tahliyesi ancak TMK komşuluk hakları çerçevesinde katlanılamaz derecede gürültü, koku veya tehlike yaratmasının somut delillerle ispatlanmasına bağlıdır.
Hukuki süreçlerin uzamasına, davanın kaybedilmesine ve ağır maddi kayıplara neden olan en temel usul ve strateji hataları şunlardır:
Yanlış Mahkemede Dava Açmak: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Davanın Asliye Hukuk Mahkemesi'nde veya Tüketici Mahkemesi'nde açılması, 6-8 ay sonra davanın "görevsizlik" nedeniyle usulden reddedilmesine, zaman ve hak kaybına neden olur.
Karar Defteri Şerhinin Eksikliği: Genel kurula katılıp alınan karara karşı olan maliklerin, itirazlarını toplantı anında divan başkanına sunarak karar defterine veya hazirun tutanağına yazılı olarak "Muhalifim" şerhi ile imza atmamaları, iptal davası açma haklarını (dava şartını) tamamen ortadan kaldırmaktadır. "Toplantıda sözlü olarak karşı çıkmıştım, şahitlerim var" argümanı hukuken geçersizdir.
İhtarnamelerin Usulsüz Tebliği: Aidat borçları veya ortak alana müdahale için gönderilen ihtarnamelerin muhatabın bizzat kendisine (veya Mernis adresine Tebligat Kanunu m.21/2 uyarınca) usulüne uygun tebliğ edilmemesi, temerrüt (hukuki gecikme ve faiz başlangıcı) oluşumunu engellemektedir.
Husumetin Yanlış Yöneltilmesi: İptal davalarında davalı taraf kural olarak "yöneticidir" (kat maliklerini temsilen). Ancak müdahalenin men-i (eski hale getirme) davalarında davanın, o müdahaleyi fiilen gerçekleştiren (ortak alanı işgal eden) kat malikine veya kiracıya yöneltilmesi gerekir. Husumet hatası, davanın anında reddine yol açar.
Arabuluculuk Tutanağının İhmali: Dava dilekçesi mahkemeye sunulurken, arabuluculuk anlaşamama son tutanağının aslının veya arabulucu/avukat onaylı e-imzalı suretinin UYAP üzerinden dosyaya eklenmemesi, davanın dava şartı yokluğundan reddine sebebiyet verir.
Üst kattan veya yan daireden su sızması durumunda muhatap kimdir ve nasıl bir yol izlenmelidir?
Öncelikle hasarın sitenin ortak alanından (ana gider borusu, kolon tesisatı, teras yalıtımı) mı yoksa doğrudan üst katın şahsi kullanım alanından (banyo fayans arası, özel tesisat) mı kaynaklandığı teknik olarak tespit edilmelidir. Tespit için delillerin kaybolmaması adına derhal Sulh Hukuk Mahkemesinden "Delil Tespiti" talep edilir. Hasar ortak alandansa site yönetimi, şahsi alandansa üst kat maliki (ve zarara sebep olduysa kiracısı) müştereken muhataptır.
Kiracı, apartman veya site yöneticisi olabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, tapuda kayıtlı yönetim planında aksi yönde yasaklayıcı bir hüküm yoksa, yöneticinin mutlaka kat maliki olması şart değildir; dışarıdan bir profesyonel şirket veya kiracı da yönetici seçilebilir. Ancak uygulamada, malik olmayan dışarıdan birinin (veya kiracının) yönetici olabilmesi için kat malikleri kurulunun salt çoğunlukla ve açıkça bu yönde karar alması gerekmektedir.
Zemin kat maliki veya dükkan sahibi "Ben asansörü kullanmıyorum" diyerek asansör bakım ve yenileme masraflarından muaf olabilir mi?
KMK Madde 20 uyarınca tüm malikler ortak alanların bakım, onarım ve işletme giderlerine arsa payları oranında katılmak zorundadır. Zemin kat malikinin "kullanmama" mazereti, kanun önünde geçersizdir ve ödemeden imtina edemez. Bu durumdan muafiyet ancak ve ancak "Yönetim Planında" bu yönde alınmış özel bir maddenin varlığı (veya genel kurulda oybirliği ile alınmış bir karar) ile mümkündür.
Kat mülkiyetinden doğan davalarda hangi mahkeme görevlidir?
634 sayılı Kanun’un uygulanmasından doğan her türlü ihtilafta, dava konusu şeyin maddi değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi kesin görevlidir.
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı hangi hukuki yollara başvurulabilir?
Yönetici veya o binadaki herhangi bir kat maliki, ödenmeyen aidatlar için aylık %5 (yıllık %60) gecikme tazminatı ile birlikte icra takibi başlatabilir, itiraz halinde itirazın iptali davası açabilir veya doğrudan alacak davası yoluna gidebilir. İleri aşamada, KMK Madde 22 gereği borçlu malikin tapusu üzerine "kanuni ipotek" konulması talep edilebilir.
Site genel kurul kararının iptali davası açmak için süre nedir?
Toplantıya bizzat katılıp olumsuz oy kullanan ve bunu tutanağa yazdıranlar için karar tarihinden itibaren 1 aydır. Toplantıya çağrılmayan veya katılmayanlar için kararın kendilerine tebliğinden (öğrenmeden) itibaren 1 ay ve her durumda kararın alındığı tarihten itibaren en geç 6 aydır.
Site yönetiminin kat maliklerine veya kiracılara para cezası kesme hakkı var mıdır?
Hayır. Site yönetimlerinin veya genel kurulların idari veya adli nitelikte "ceza kesme" yetkisi kanunen bulunmamaktadır. Yönetim planında ceza kesilebileceği yazsa dahi bu hüküm geçersizdir. Yönetim yalnızca kanundan doğan gerçek zararın tazminini veya gecikme faizi/tazminatı talep edebilir. Kesilen keyfi (örneğin yanlış park cezası, balkona çamaşır asma cezası) cezalara karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde menfi tespit (borçlu olunmadığının tespiti) davası açılmalıdır.
Ortak bahçe veya teras alanının sadece tek bir daire tarafından kullanılması hukuken engellenebilir mi?
Evet. Teras, çatı ve ortak bahçeler mutlak ortak alanlardandır. Bu durumu bilirkişi marifetiyle tespit ettirerek Sulh Hukuk Mahkemesinde o malike karşı "müdahalenin men-i (elatmanın önlenmesi) ve eski hale getirme" davası açılabilir. Geçmişe dönük haksız kullanım için de ecrimisil talep edilebilir.
Kat malikleri toplantısında "vekaleten" oy kullanma sınırı var mıdır?
Evet. KMK Madde 31 uyarınca, bir kişi tayin edilecek vekil aracılığıyla temsil edilebilir. Ancak aynı kişi bütün oyların üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk (40) ve daha fazla bağımsız bölümü olan büyük sitelerde bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir.
Kentsel dönüşüm aşamasında mevcut site yönetimi görevine devam eder mi?
Bina tahliye edilip yıkım sürecine girildiğinde ve arsa statüsüne dönüldüğünde, kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanabilirliği ortadan kalkar ve site yönetimi fesh olur. Bundan sonraki süreç, Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümleri ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu uyarınca atanan temsilciler veya malikler kurulu üzerinden yürütülür.
Yönetim planını tapudan nasıl temin edebiliriz?
Yönetim planı, ana gayrimenkulün bulunduğu ilçe Tapu Sicil Müdürlüğü'nde muhafaza edilir. Herhangi bir kat maliki, tapu dairesine başvurarak cüzi bir harç karşılığında yönetim planının onaylı bir suretini talep edebilir. Ayrıca e-Devlet üzerinden Web Tapu sistemi aracılığıyla da malikler yönetim planını inceleme imkanına sahiptir.
