Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi veya sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaat yapmayı taahhüt eden yüklenici (müteahhit) arasında imzalanan ve iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir.

Sözleşmenin Şekli ve Geçerlilik Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesini içeren çift tipli ‘karma’ bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenlenmesi zorunlu şekil şartını oluşturmaktadır. Noter huzurunda arsa sahibi ile yüklenici arasında yazılı veya sözlü olarak yapılmayan sözleşmeler geçerlilik kazanmamaktadır.

Karma sözleşme niteliği taşıyan kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi ve müteahhit dışında bunlardan bağımsız bölüm satın alan kişilerin haklarını da etkilemektedir. Müteahhitlerin çok sayıda bağımsız bölümü üçüncü kişilere satması durumunda sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğinin re’sen dikkate alınacağı hususu yargı organlarına fazladan iş yükü yükleyeceği için Yargıtay, üçüncü kişilerle yapılacak sözleşmelerde geçerlilik konusunda uyuşmazlık olduğu kimi durumlarda belirli şartlar getirerek geçerlilik tanımaktadır.

Sözleşmenin Taraflarının Borçları ve Yükümlülükleri

-Arsa sahibinin yükleniciye karşı olan borcu temel olarak kendi adına tapuda kayıtlı arsa üzerinde, yüklenicinin bina inşası için gereken hazırlıkları tamamlayarak yükleniciye teslim etmek ve sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin mülkiyetini tapuda yükleniciye devretmektir. Sözleşme ile aksi kararlaştırılmamışsa inşaat ruhsatı alınması ve gerekli projelerin hazırlanması işlemleri, yükleniciye vekalet verilmediği sürece arsa sahibinin gerçekleştireceği işlemlerdendir. Arsa sahibinin tapuda devir borcu inşaatın tesliminden sonra ya da kısım kısım tamamlanan yapıların durumuna bağlı olarak kademeli şekilde yerine getirilmelidir.

-Yüklenicinin (Müteahhit) arsa sahibine karşı olan borcu ise sözleşme çerçevesinde arsa üzerinde inşa edeceği yapının tekniğe uygun şekilde eksiksiz ve kusursuz olarak teslimini gerçekleştirmektir. Müteahhit, sadakat ve özen borcu çerçevesinde arsa sahibinin yararına olacak faaliyetlerde bulunarak, zararına olacak davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Taraflar arasında kurulan sözleşme gereği, bağımsız bölüm veya bölümleri anahtar teslim olarak isteyen arsa sahibine karşı, yüklenicinin kullandığı malların ayıplı olması durumunda müteahhit arsa sahibine karşı ‘satıcı’ gibi sorumlu olur.

Sözleşmenin Hükümsüzlüğü ve Sona Ermesi

Sözleşmenin geçersizliği taraflardan biri veya her ikisi tarafından ispatlanır yahut da bu konuda taraflar arasında herhangi bir çekişme söz konusu olmaz ise geçersizlik iddiası hakkın kötüye kullanılması yasağını gündeme getirir. Geçersizlik iddiası tarafların karşılıklı edimlerini önemli oranda yerine getirdikleri durumlarda dinlenmemektedir.

Geriye etkili fesih durumunda, tasfiye edilmesi amacıyla arsa sahibi ile müteahhit arasında sözleşmenin hiç imzalanmamış olduğu duruma dönmek amaçlanmaktadır. Mahkemenin geriye etkili fesih kararı vermesi durumunda taraflar arasındaki koşullar ve sözleşme dikkate alınarak sözleşmenin tasfiyesi gerçekleştirilecektir. Tasfiye çerçevesinde arsa üzerindeki tasarruf yetkisinin tamamen arsa sahibine geçmesi, buna karşılık arsa sahibinin de müteahhidin yapmış olduğu inşa masraflarını karşılaması gerekmektedir.

Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları çerçevesinde inşaat tamamlanma oranı %90 ve üzerinde olduğu durumlarda sözleşmenin ancak ileriye etkili olacak şekilde feshedilebileceği belirtilmiştir. İnşaat tamamlanma oranının %90 ve üzerinde olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde hakkaniyet gereği sözleşmeden dönülemeyeceği ancak ileriye etkili olacak şekilde feshedilebileceği belirtilmiştir.

Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran kat karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat yapımı sürecinde hukuki şartlara uyulmaması halinde taraflara maddi ve manevi ciddi zararlar verebilir. Niteliği gereği uzun bir sürece yayılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uzman avukatlar aracılığıyla hazırlanması her iki tarafın da menfaatine sonuçlar doğurur. Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, kadrosunda barındırdığı uzman avukatlarla inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, yorumlanması ve yeniden düzenlenmesi hususunda hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Hatalı ve eksik uygulamalarla uyuşmazlığın yargısal mercilere nakli, sözleşmenin feshi ve tapu sicilinin düzeltilmesi sürecinin son derece uzun sürmesinden dolayı avukatlarımıza başvurmanız bu aşamada önem taşımaktadır.


Bu Makaleyi Paylaş