6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda şu şekilde tanımlanan kira sözleşmesi “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme (madde 299)” yine aynı kanunun 11. maddesinde yer alan şekil serbestisi esası ile ister noter huzurunda ister bir şahidin varlığıyla birlikte sözleşmenin tarafları arasında kurulabilir. Sözleşmenin yazılı şekilde yapılması kira sözleşmesinin kurulduğunun belgelendirilmesi açısından önemlidir. Kurulmak istenen kira sözleşmesinin hukukta etki doğurabilmesi için üç ana unsurun belirli olması gerekmektedir. Bunlar; tarafların anlaşması, bir şeyin kullanılmasının devri, kira bedeli.
Yargıtayın bu konuda en çok dikkat çektiği nokta, artış oranının açık ve tespit edilebilir olmasıdır. bu nedenle bu oranlar belirlendiğinde oranın yıllık mı yoksa aylık mı oldu ve hangi ayın baz alınacağı açıkça belirtilmelidir. Açık ve belirlenebilir olmayan artış oranları geçersizdir. Bu nedenle artış oranı ya % lik olarak yazılmalı ya da hangi kurumun hangi oranı baz alacağı açıkça yazılarak belirlenmelidir.
Üfe ve tüfe oranlarına göre yıllık kira artışı belirlenmektedir. % lik olarak son beş yılın üfe oranı %3 ile %10 arasında değişmektedir.
Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmiştir. Tarafların anlaşmasına öncelik tanıyan bu maddedeki düzenlemeye göre bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasındaki artış oranı bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Eğer artış oranına dair taraflar arasında bir anlaşma mevcut değilse bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal bedeller göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun olarak hakim tarafından belirlenir.
Kira Sözleşmesi Yenilenmesi
6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkından Kanun gereği taraflar diledikleri kadar süreli sözleşme yapabilirler. Bu kanun sonucu yapılan sözleşmelerin süresi ne olursa olsun taraflar tarafından belirlenen sürenin sona ermesinden en geç 15 gün öncesinde kiracı sözleşmeyi sonlandıracağını bildirmez ise kira sözleşmesi aynı şartlar esas alınarak bir yıl daha uzamış sayılır. 6570 Sayılı kanunun 11. maddesinde şart koşulan 15 günlük sürenin 1 ay yahut 2 aylık gibi sürelere çıkartılmasını kiracının aleyhine değişiklik olarak kabul edildiğinden bu süre arttırmaların hukuken bir geçerliliği yoktur.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında yer alan kira sözleşmesine dair hükümler uyarınca kiralanan malın malikleri kiracılarını istedikleri zaman tahliye edemiyorlar. Kiracı tahliyesi hukuki imkanına başvurabilmek için kanunda birtakım durumlar ve bu durumların kiracının tahliyesi için oluşturulması gereken birtakım şartlar sayılmıştır.
6570 sayılı kanunumuza göre tahliye sebepleri; Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye, mesken ve iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye, yeniden inşa veya esaslı onarım sebebiyle tahliye, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye, kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde meskeni bulunması sebebiyle tahliye, fuzuli işgal sebebiyle tahliye. Bu sebeplerin herhangi birinin varlığı halinde kiracının tahliyesi talep edilebilir. Bu sebeplerin varlığı halindeki uyuşmazlıklarda proaktif hukuk bürosunun avukatları çabuk sonuca ulaşma da deneyim sahibi olup kiracı tahliyesin bir veya iki celsede sonuca ulaşmaktadırlar.
Kiraya veren ve kiracı tarafından imzalanan kira sözleşmesinin, kanunda belirtilmiş olan haklı sebeplerin varlığı neticesinde feshedilmesine imkan tanınmaktadır. Kanunda belirtilen bu haklı sebepler hem kiracıdan kaynaklanan hem de kiraya verenden kaynaklanan olarak bölünmektedir. Borçlar Kanunu madde 350, 351’de kiraya verenden kaynaklanan; gereksinim, yeniden inşa, imar ve yeni malikin gereksinimleri olarak geçen haklı sebeplerin şartları belirtilmiştir. Borçlar Kanunu 352’de ise kiracıdan kaynaklanan sebeplerin şartları belirtilmiş olup her iki tarafında sözleşmeyi feshetme imkanları Borçlar Kanununca sayılmıştır. Bu imkanlar dava yoluyla kullanılabilmektedir.
Kira Uyuşmazlıklarında Yetkili Mahkeme
Her türlü kira uyuşmazlıklarında görevli mahkemeler Hukuk Muhakemeleri Kanunun madde 4 a bendi uyarınca sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkemeler ise aynı kanunun 6. maddesinde belirtildiği üzere davalı gerçek kişilerin davanın açılacağı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.
