ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİ
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, tüketicinin henüz ortada tam anlamıyla tamamlanmış bir konut olmadan, bu konutun bedelini önceden ödediği satış sözleşmeleridir. Tüketici, satış bedelini önceden peşin olarak veya taksitle ödeyebilir. Bu tip konut satış sözleşmeleri uygulamada, yüksek inşaat masraflarını karşılayacak finansmanın banka ve kredi kuruluşlarından sağlanaması yerine bizzat inşa edilen taşınmazları satın alacak kişiler tarafından sağlanmasıyla yüksek kredi faizlerinden kurtulmak amacıyla tercih edilmektedir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Tüketici ön ödemeyi yapmakla yükümlüyken satıcı da sözleşme konusu konutu devir borcuyla yükümlüdür. Burada dikkat edilmesi gereken husus, tüketicinin ön ödeme yapmadan satıcının konutu devir borcunun doğmayacak olmasıdır. Bu yönüyle satıcının ifa yükümlülüğü, tüketicinin ifa yükümlülüğünden sonra gelir.
SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin tapuda yapılması gerekir. Burada üç ihtimalden söz edilebilir;
TKHK m. 41’e göre ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi zorunludur. Buradaki “tescil” ifadesinin resmi şekil olarak anlaşılması gerekir. Zira bir sözleşmeden doğan kişisel hakkın tapuya tescilinden söz edilemez. Buna göre, ön ödemeli satış sözleşmesinin tapu memuru önünde yapılması gerekir.
TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ ve HAKLARI
A) SATICININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ ve HAKLARI
1- Yapı Ruhsatı Alınması
Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Yapı ruhsatı alma şartları ise İmar Kanunu madde 22’de gösterilmiştir. Bu hükme göre, yapı ruhsatiyesi almak için belediyelere veya valiliklere yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir. Belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
2- Ön Bilgilendirme Yapılması
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce aşağıdaki hususları içeren, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur:
Yukarıda yer alan bilgileri içeren ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi verilir. Bu bilgilerin yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilmesi zorunludur. Ön bilgilendirme yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcıya aittir.
3- Teminat Gösterilmesi
Satıcı, proje başlamadan önce teminat göstermekle yükümlüdür. TKHK m. 42’ye göre, bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Bu hükme göre, diğer teminat ve şartların içerisine;
4- Cayma Hakkı Konusunda Tüketicinin Bilgilendirilmesi
TKHK m. 43’e göre, tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketiciyi bilgilendirmediği takdirde on dört günlük süre işlemeye başlamaz.
5- Konutun Teslim Edilmesi
Tüketici, konutun bedelini önceden tamamen veya kısmen ödediğikten sonra, satıcının konutu devir ve teslim etme borcu doğar. Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Bu hüküm emredici niteliktedir. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir devir veya teslim süresi kararlaştıramaz. Aşağıdaki hallerde konutun tüketiciye devir veya teslim edildiği kabul edilir:
Satıcı devir ve teslim borcunu yerine getirmezse tüketici TBK m. 125’deki seçimlik haklarından birini kullanabilir.
6- Proje Değişikliklerini Bildirme Yükümlülüğü
Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda, satıcı tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar kesinti yapabilir.
B) TÜKETİCİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ ve HAKLARI
1- Ön Ödeme Yapma Yükümlülüğü
Satıcı, konutu devir ve teslim etmeden önce tüketici sözleşmede kararlaştırılan bedeli ödemekle yükümlüdür. Bu bedel konut bedelinin tamamı olabileceği gibi bir kısmı da olabilir. Tüketici ön ödemeyi peşin yapabileceği gibi taksitle de yapabilir.
2- Cayma Hakkı
Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir. Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, cayma hakkının kullanıldığı bilgisi satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir.
Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez. Taşınmaz için bina tamamlama sigortası yaptırılmış ise, sigorta teminatı, kurulduğu tarihten itibaren hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.
Cayma hakkının kullanılması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.
3- Sözleşmeden Dönme Hakkı
Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir. Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullandığına ilişkin bilgi, satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir. Aşağıdaki hallerde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez;
Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde, tüketiciden ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel talep edilemez. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir.
Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin ödediği satış bedeli, satıcı tarafından dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde ilgili konut finansmanı kuruluşuna iade edilir. Konut finansmanı kuruluşu söz konusu tutarı tüketiciye derhal geri öder. Satıcıya veya konut finansmanı kuruluşuna ödenen bedel ile tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgenin iade edildiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
