Ülkemizden gayrimenkul almak isteyen yabancı gerçek ve tüzel kişilerin kanuni durumları Tapu Kanununun 35. maddesinde belirtilmiştir. Bu maddenin birinci fıkrasında gerçek kişilerin gayrimenkul edinebilmesini düzenlenirken ikinci fıkrasında yabancı tüzel kişilerden bahsedilmektedir.
Yabancı Gerçek Kişi Bakımından Gayrimenkul Edinme
Yabancı gerçek kişilerin gayrimenkul almaları iki şarta bağlıdır:
Bu kanuni sınırlamalardan ilki, gayrimenkulün veya sınırlı ayni hakkın kapladığı toplam alanın, söz konusu gayrimenkulün bulunduğu ilçe yüz ölçümünün %10’unu geçememesidir; ayrıca yabancı gerçek kişi, ülke genelinde 30 hektardan fazla alan üzerinde hak tesis edememektedir.
İkinci sınırlama ise Mukabele-i Bilmisil Kanunu çerçevesinde ortaya çıkan sınırlamadır. Bu sınırlamaya göre yabancı ülkede bir Türk vatandaşının gayrimenkul edimine yasak getirilirse, gayrimenkulüne el konulursa Türkiye de karşılıklılık esasına uygun olarak o ülke vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul edimini yasaklayacak veya el koyacak. Böyle bir yasak durumunda o ülke vatandaşları gayrimenkul edinemedikleri gibi gayrimenkul üzerinde sınırlı ayni hak tesis edemezler.
Bunların yanında bir diğer sınırlama ise Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu yer alan sınırlamalar uymak ve gerekli izinleri almaktır. Bir yabancı eğer bir bölgede gerekli izinleri almış ve gayrimenkul edinmişse bundan sonra o bölgede izin alınmasına gerek yoktur.
Bakanlar Kurulu listesinde birçok ülke bulunmaktadır. Bu listede yer alan 31 ülke vatandaşı sadece arsa, mesken ve iş yeri satın alabilecek şekilde sınırlandırılmıştır. Örneğin, Arnavutluk, Afganistan, Mısır gibi ülkelerin vatandaşları tarım arazisi satın alamamakta ve sadece ev veya iş yeri satın alabilmektedir.
Listedeki bazı ülkelerin vatandaşları da gayrimenkul ediminden önce Bakanlar Kurulundan izin almalıdır. Bu ülkelerden bazıları Çin, Hindistan ve İran gibi ülkelerdir.
Yabancı Tüzel Kişi Bakımından Gayrimenkul Edinme
Tapu Kanununun 35. maddesinin 2. fıkrasında yabancı tüzel kişilerin gayrimenkul edinmesine ilişkin yasal çerçeve düzenlenmiştir. Söz konusu hüküm şudur:
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.
Bu hükümden yola çıkılarak, ticaret şirketlerinin taşınmaz veya sınırlı ayni hak elde etmesi için özel kanuna uygun yapıda olması gerektiği söylenebilir.
İstisnalar
Bakanlar Kurulu, çeşitli sebeplerle ülke menfaatini sıkıntılı gördüğü durumlarda yabancı gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul edimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar bakımından belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir.
Vergi Mükellefiyetleri
Gayrimenkul ediminden veya gayrimenkule ilişkin tasarruflardan doğan kazanç ve muamele vergileri açısından türk vatandaşlarıyla yabancılar arasında herhangi bir mükellefiyet farkı yoktur.
Başvuru Yapılacak Merciler ve Gerekli Belgeler
Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapacaklardır. Belgeler ise şunlardır:
Yatırılması gereken harçlar bakımından Türk vatandaşlarıyla aralarında bir fark bulunmamaktadır.
Yabancı Sermayeli Türk Şirketlerinin Gayrimenkul Edimi Meselesi
Türk Ticaret Kanunumuza göre yabancı sermayeli şirketler Türkiye’de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Dolayısıyla sermaye sahiplerinin belirli bir kısmı ya da tamamı yabancı diye şirketin de yabancı olacağı diye bir kaide bulunmamaktadır Yani %100 yabancı sermayeyle bile bir şirket Türkiye’de kurulmuşsa artık o şirket Türk şirketleriyle aynı kurallara tabi olacaktır.
Suriyelilerin Gayrimenkul Edinimi
Suriye vatandaşlarının kendi adına Türkiye’de taşınmaz almak veya herhangi bir sınırlı ayni hak sahibi olmaları mümkün değildir. Fakat Türkiye’de bir şirket kurarak taşınmaz iktisap edebilirler. Diğer ülke vatandaşları ise yukarıda sayılan kriterler doğrultusunda fazla zorlukla karşılaşmadan taşınmaz satın alabilirler.
