YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ SEBEBİYLE TAHLİYE
Türk Borçlar Kanunu madde 310’a göre, kiralanan taşınmaz herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiracıyı koruyan bu hükme karşılık Türk Borçlar Kanunu madde 351 hükmüyle yeni malik korunmak istenmiştir. Bu hükme göre; yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu yazımızda yeni malikin gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesinin feshedilmesinin şartları ve görevli ve yetkili mahkeme konuları incelenecektir.
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ SEBEBİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHEDİLME ŞARTLARI
TBK m. 351’e göre;
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’’
Bu hükme göre, gereksinim nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesini tahliye nedeni olarak öngörülmüştür. Ayrıca, belirli süreli yapılan bir kira sözleşmesinde yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitimini de bekleyebilecektir. İster yazılı bildirim suretiyle ister sözleşme süresinin bitimini beklemek suretiyle olsun, tahliye davası açmak birtakım şartlara tabi kılınmıştır. Yazımızın devamında bu şartlar incelenecektir.
1- KİRALANANIN KONUT veya ÇATILI İŞYERİ OLMASI
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için öncelikle, kiralananın konut ya da çatılı işyeri kirası amacıyla kullanılan bir taşınmaz olması gerekir. Taşınır kiralarında, adi kira sözleşmelerinde ya da ürün kiralarında yeni malik TBK m. 351’e göre tahliye davası açma hakkına sahip değildir.
TBK m. 351 hükmüne dayalı olarak tahliye davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında ve kural olarak tapuya kayıtlı taşınmazlar bakımından uygulanmaktadır. Ancak Yargıtay tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar hakkında da yeni malikin ise ihtiyacı sebebiyle tahliye yoluna gidebileceğine karar vermiştir.
2- KİRALANANI SONRADAN EDİNEN KİŞİNİN MALİK OLMASI
TBK m. 351’in kenar başlığı, “yeni malikin gereksinimi” olsa da, bu hüküm yalnızca malik sıfatını kazanan kişiler bakımından uygulama alanı bulmamaktadır. Çünkü kanun metninde, taşınmazı herhangi bir şekilde edinen kişiden bahsedilmiştir. Edinim ile kastedilen ise mülkiyet hakkının unsurlarını oluşturan kullanma, yararlanma ve tüketme yetkilerinden birine veya birkaçına sahip olunmasıdır. Buna istinaden öğretide, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olunmasının dışında diğer bazı sınırlı ayni hak sahipliğinin (intifa hakkı) de edinim kapsamında değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir.
Yeni malik, kiralananın mülkiyetini satış, bağışlama, cebri icra, kamulaştırma veya miras yollarıyla kazanmış olabilir. Yeni malikin kiralananın mülkiyetini ya da kiralanan üzerinde intifa hakkını hangi yolla kazanmış olduğu önemli değildir. Ancak, miras yoluyla mülkiyetin edinilmesi ile intifa hakkı edinilmesi durumunda yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açılıp açılamayacağı hususları tartışmalıdır.
a) Kiralananda İntifa Hakkı Elde edilmesi
Yargıtay’ın kararlarında benimsenen genel görüş, yeni malik lehine taşınmaz üzerinde mülkiyetin dışında, bir intifa hakkının kurulduğu durumlarda da yeni malik şartlar oluşmuş ise gereksinim sebebiyle kiracıyı tahliye edebilmektedir. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi olan kişi de taşınmazı kiraya verebileceğinden TBK m. 351 hükmünün, intifa hakkı sahibi olan yeni kişi bakımından da uygulanması gerekir. Burada üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması başlıklı TBK m. 311 maddesi kıyasen uygulanmaktadır. Bu maddeye göre, “Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.” O halde TBK m. 351 hükmünde bahsedilen kiralananın yalnızca mülkiyetini kazanan yeni malik bakımından değil aynı zamanda kiralanan üzerinde intifa hakkı elde eden kişiler bakımından da uygulama alanı bulacaktır.
b) Kiraya Verenin Ölümü Halinde Mirasçıların Durumu
Kiraya verenin ölümü halinde kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar külli halefiyet gereği kiraya verenin mirasçılarına intikal eder. Buna göre mirasçılar kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yargıtay kararlarına ve öğretideki baskın görüşe göre, miras yoluyla taşınmazın yeni maliki olan kişi, başka bir işleme gerek kalmadan tereke üzerinde külli halef oldukları için TBK m. 351 hükmüne dayalı olarak yeni malik sıfatıyla gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilecektir.
3- KİRALANANI EDİNEN YENİ MALİKİN KONUT YA DA İŞYERİ GEREKSİNİMİ
TBK m. 351’e göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, tahliye davası açabilecektir. Yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi içinde olup olmadığının tespiti kolay değildir. Yargı kararlarına konu olmuş ihtilaflara bakılacak olursa; yeni malikin veya madde hükmünde sayılan yakınlarının da kirada oturuyor olması, yeni malikin taşınmazı edindiği tarihte işinden ayrılmış olması, yeni malikin yurt dışında yaşıyor olması ve arada Türkiye’ye geliyor olması gibi durumlar konut veya işyeri gereksiniminin olduğu haller olarak kabul edilmiştir.
a) İhtiyacın Malikin Şahsından ya da Yakınlarından Kaynaklanması
TBK m. 351’e göre tahliye davası açılabilmesi için konut veya işyeri gereksiniminin yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerden kaynaklanması gerekir. Dolayısıyla kişi sahibi yahut ortağı olduğu bir şirketin ihtiyacı için tahliye davası açamayacaktır. Yine bir derneğin veya vakfın ihtiyacı nedeniyle bu maddeye dayanılarak tahliye davası açılamayacaktır. Madde metninde belirtilen kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişilerin içerisine özellikle yeni malikin evlatlığı girmektedir.
4- İHTİYACIN ZORUNLU ve SAMİMİ OLMASI
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle bir tahliye davası açılmak isteniyorsa öncelikle yeni malik bu ihtiyacı ispat etmelidir. Hatta bu ihtiyacın zorunlu ve samimi olması da şarttır. Yeni malik salt kiralananın edinimine dayanarak kiracıyı kiralanandan çıkaramaz. Yeni malikin gereksinimi samimi, gerçek ve zorunlu olması ve ihtiyacın davanın sonuna kadar devam etmesi gerekir. Yargıtay uygulamasına göre, kiracıyı kiralanandan tahliye ettirebilmek için yeni malikin bu zorunluluğunu ispat etmesi gerekmektedir. Bu zorunluluk yeni malik bakımından süreklilik göstermeli, geçici olmamalıdır. Henüz meydana gelmemiş bir zorunluluk ya da ileride gerçekleşme ihtimali olan bir durum nedeniyle oluşabilecek olan zorunluluğun oluşma ihtimaline dayanılarak tahliye davası açılamayacaktır.
5- YENİ MALİKİN DURUMU KİRACIYA BİLDİRME ve DAVA AÇMA SÜRESİ
TBK m. 351’e göre, yeni malik kiralananı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu hükme göre yeni malikin yapacağı bildirim yazılı olmak zorundadır. Bildirimin yazılı olması geçerlilik şartıdır. Yazılı bildirim yapılmadığı takdirde, bu hükme göre tahliye davası açma hakkı da doğmayacaktır.
Yeni malik, bu bildirimi kiralananı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya göndermezse, artık TBK m. 351’deki sebepler oluşmuş olsa dahi gereksinimine dayanarak tahliye davasını açamayacaktır. Yeni malik birden fazla kişi ise ihtarnameyi hepsinin göndermesi gerekir. Yeni maliklerden birinin tek başına yaptığı tebliğ yeterli olmayacaktır. Eğer yeni maliklerden herhangi biri tarafından kiracıya ihtarname gönderilmişse, altı aylık dava açma süresi korunmaz, açılan dava da süre sorunu nedeni ile reddedilir.
Süresinde ve usulüne uygun şekilde kiracıya bildirim yapan yeni malik, kiralananı edindiği tarihten itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilecektir. Altı ay geçmeden açılan tahliye davaları reddedilecektir.
TBK m. 351/2’ye göre, “Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Bu hükme göre, yukarıda açıklanan bildirim süresini kaçıran yahut bu yolu kullanmak istemeyen yeni malik için ikinci bir dava imkânı sağlanmıştır. Buna göre yeni malik, kiracıya herhangi bir bildirim yapmaksızın kira sözleşmesinin süresinin bitmesini bekleyebilir ve bu sürenin bitiminde itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
6- DAVA SÜRESİNİN UZAMASI
TBK m. 353’e göre, “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Bu hükme göre yeni malikin TBK 351’deki dava açmak için öngörülen süreler içerisinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirmesi, dava açma süresini bir kira yılı için uzatır.
Bir örnekle somutlaştıracak olursak; 1.1.2021 tarihli bir yıllık bir kira sözleşmesinin dokuzuncu ayında yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olmuş olsun. Yeni malik üç ay boyunca kira sözleşmesinin süresinin bitmesini beklemiş ve 1.1.2022 tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirmiş olsun. Bu durumda yeni malikin 1.1.2022 tarihinden itibaren bir ay olan dava açma süresi, 1.1.2023 tarihinden itibaren bir ay olacak şekilde uzamış olacaktır.
7- ÜÇ YIL SÜREYLE YENİDEN KİRAYA VERME YASAĞI
TBK m. 355’e göre, kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Haklı sebebe örnek olarak yeni malikin hastalanması, başka bir şehre taşınmış olması, işten ayrılması gibi olaylar gösterilebilir.
8- GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise, davalının ikametgahı ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
