KİRA TESPİT DAVASI
Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı irade uyuşmasına dayanan tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı borçlanırken, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi borçlanmaktadır. Kira sözleşmesinin bir unsurunu ve kiracının da borcunu oluşturan kira bedeli, sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflarca serbestçe kararlaştırılır. Ancak, kanun koyucu kiracının korunması ve kamu barışının sağlanması gerekçeleriyle kira bedelinin tespitini bazı sınırlamalara tabi tutmuştur. Bu yazımızda kira tespitinin esaslarını, kira tespit davasının şartlarını ve sonuçlarını inceleyeceğiz.
A) KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
1- YASAL TEMELİ ve UYGULAMA ALANI
Türk hukukunda kira bedelinin tespiti temelde 6098 sayılı TBK md. 344’te düzenlemiştir. Yine TBK md. 345’te kira tespit davasını açma koşulları ve sonuçları düzenlenmiştir. Söz konusu iki düzenleme kanun sistematiği içerisinde “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlığı altında düzenlenmiştir. Bu durum uygulamada bazı tartışmalara yol açmaktadır. Bunlar arasında en tartışmalı olan konu, konut ve çatılı işyeri kavramı içine girmeyen taşınmaz kiraları yahut taşınır kiralarında TBK md. 344 ve TBK md. 345’in uygulama alanı bulup bulamayacağı sorunudur. Kanun sistematiği incelendiğinde kira tespit kurumu yalnız “konut ve çatılı işyeri kiraları” başlığı altında düzenlenmekle birlikte konut ve çatılı işyeri vasfında olmayan taşınmazlar yahut taşınır kiralarında kira tespit kurumunun işletilmemesi adaletsizliklere yol açabilmektedir. Bu nedenle uygulamada kanunun amacından hareket eden görüş her türlü kira sözleşmesinde kira tespit kurumunun uygulanması gerektiğini savunmaktadır. Kanunun şekline bağlı kalan ikinci bir görüş ise kira tespit kurumunun yalnız konut ve çatılı işyerlerinde uygulanması gerektiğini savunmaktadır.
Bu düzenlemeler kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde uygulama alanı bulurlar. Ancak, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması TBK md. 344-345 hükümlerinin uygulanması açısından bir farklılık doğurmayacaktır. TBK md. 347/2’ye göre; “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”. Kiraya verenin on yıl gibi uzun bir süre kira bedelinin sabit kalması ve dolayısıyla kira tespit imkânı tanınmaması hakkaniyete aykırı sonuçlara yol açmaktadır. Bu nedenle her ne kadar TBK md. 344-345 düzenlemeleri kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde uygulama alanı bulsa da belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, on yıllık uzama dönemlerinde bu düzenlemeler uygulama alanı bulacaktır.
2- KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNE HAKİM OLAN ESASLAR
TBK md. 344 dört fıkrada kira bedelinin tespitine hakim olan esasları belirtmektedir. Bu maddeyi yakından incelediğimizde karşımıza çeşitli ihtimaller çıkmaktadır.
a) Tarafların Kira Sözleşmesinde Yeni Dönem Kira Bedeline İlişkin Anlaşma Yapma Hali
TBK md. 344/1’e göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Bu madde sözleşme özgürlüğü prensibine sınırlama getirmektedir. Açılması muhtemel bir kira tespit davasında taraflar daha önce “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyen bir anlaşmaya varmışlarsa, mahkeme bu anlaşmayla bağlı kalarak kira bedelini tespit ile yetinecektir. TBK md. 344/2’deki hakkaniyet ölçütüne başvurarak tarafların anlaştığı oranın altına inmesi mümkün olmayacaktır.
b) Tarafların Kira Sözleşmesinde Yeni Dönem Kira Bedeline İlişkin Anlaşma Yapmamaları Hali
TBK md. 344/2’ye göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Bu maddeye göre, taraflar kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapmamışlarsa, yeni dönem kira bedelini mahkeme belirleyecektir. Hakim bu belirlemeyi yaparken esas alacağı ölçüt, kiralananın durumu göz önüne alınarak “hakkaniyet” ölçütüdür. Ancak hakkaniyet, hakime TÜFE’yi aşan oranda kira bedeli tespiti yapma imkanı vermemektedir. Bu yönüyle TÜFE’nin hakkaniyetin sınırını oluşturduğunu söyleyebiliriz.
c) Kira Sözleşmesinin Beş Yıldan Uzun Süreli Yapılması veya Beş Yıldan Fazla Yenilenmesi Hali
TBK md. 344/3’e göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Bu maddede, yukarıda açıkladığımız tarafların yeni dönem kira bedeline ilişkin anlaşma yapmaması halinden farklı olarak hakimin kira tespiti yaparken kullanacağı ölçütlerde TÜFE, kiralananın durumu, hakkaniyete ek olarak emsal kira bedeli ölçütüne yer verilmiştir. Emsal kira bedeli, kiralananın emlak vergisi değerinin %5’i üzerinden hesaplanmaktadır.
d) Tarafların Kira Sözleşmesinde Kira Bedelini Yabancı Para Üzerinden Kararlaştırmaları Hali
TBK md. 344/4’e göre; “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” Bu maddeye göre, beşinci yılın bitiminden sonra yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE, kiralananın durumu, emsal ve hakkaniyet ölçütlerine ek olarak yabancı para değerindeki değişiklikler de hakim tarafından dikkate alınacaktır.
3- KİRA TESPİT DAVASI
Kira bedeli hususunda tarafların anlaşması her zaman mümkündür. Ancak anlaşma sağlanamadığı takdirde kira tespit davası gündeme gelecektir. Bu davayı uygulamada çoğunlukla kiraya veren açmakla birlikte, kiracının da bu davayı açmasına bir engel bulunmamaktadır.
a) Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
TBK md. 345/1’e göre; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Bu maddeye göre yenilenen kira sözleşmelerinde, yenilenen kira döneminin herhangi bir zaman diliminde bu dava açılabilecektir.
b) Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
TBK md. 345/2’ye göre; “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” Bu madde, kira tespit davasının şartlarını değil, mahkemenin vereceği tespit kararının ve tespit edilen yeni kira bedelinin, yeni kira döneminden itibaren uygulanabilmesi için yerine getirilmesi gereken şartları düzenlemektedir. Buna göre, yeni kira döneminin başlamasına en geç otuz gün kala kira tespit davası açılmalı yahut aynı sürede kira bedelinin artırılacağı yazılı olarak kiracıya bildirilmelidir. Davayı açacak taraf, mahkemenin kararının yeni kira döneminde sonuç doğurmasını istiyorsa, bu iki şarttan birini yerine getirmelidir. Yalnız, TBK md. 3435/3’te bu duruma bir istisna getirilmiştir. TBK md. 345/3’e göre; “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Kira tespit davası açılması için bir süre sınırı bulunmamaktadır. Tarafların aralarında bir kira sözleşmesinin bulunması, kira sözleşmesinin yenilenmesi ve kira bedeli konusunda anlaşmaya varamamış olmaları bu davanın açılabilmesi için yeterlidir.
SONUÇ
Kira bedeli, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından birini oluşturmaktadır. Taraflar kural olarak, kira bedelini, sözleşme serbestisi çerçevesinde istedikleri gibi belirleyebilirler. Kanun koyucu kiracının korunması ve kamu barışının sağlanması gerekçeleriyle bu serbestiye bazı sınırlamalar getirmiştir. Kira tespit davası da bu sınırlandırma neticesinde ortaya çıkmıştır. Kira sözleşmesinde taraflar, kanunun öngördüğü sınırlar içerisinde kira bedelini belirleyemedikleri takdirde, kira tespit davası açma zaruriyeti doğacaktır. Bu davada mahkeme, kira sözleşmesinin özelliğine göre, TÜFE, kiralanın durumu, emsal kira bedeli, hakkaniyet ölçütlerini kullanarak kira bedelini belirleyecektir.
