Yapı maliki, bina ve yapı eserlerinin mülkiyet hakkına sahip olan kişi demektir. Öğretideki görüşlere göre ilgili kanunlar gereğince yapı malikinin kusura dayalı ve kusursuz haksız fiil sorumluluğu değerlendirilmektedir. Yasalar taşınmaz malikini değil, yapı malikini sorumlu tutmaktadır. Yapı maliki mülkiyeti satış sözleşmesi yoluyla bir başka kişiye devredebilir veyahut kira sözleşmesi yoluyla kira veren sıfatı kazanabilir.
Zarar söz konusu olması halinde yapı malikinin haksız fiil sorumluluğu ve yapı malikinin satış sözleşmesinden doğan sorumluluğu veyahut yapı malikinin kira sözleşmesinden doğan sorumluluğu doğmaktadır.
Yapı Malikinin Haksız Fiil Sorumluluğu ve Haksız Fiil Sebebiyle Açılan Davalarda Zamanaşımı Süresi
Yapı maliki hukuka aykırı fiili ile sebebiyet vermiş olduğu zararları tazminle yükümlü olduğu gibi TBK.69 gereğince yapı maliki için özel bir kusursuz sorumluluk hali öngörülmüştür.
Yapı eserinin yapımında bozukluk veyahut bakımında noksanlık var ise bu eksiklikler başkalarının kusurundan dahi kaynaklansa yapı maliki sorumlu tutulabilmektedir.
Yapı maliki her türlü gerekli özen göstermiş olsa ve yapım bozukluğu-bakım noksanlığını öğrenememiş olması halinde de yine sorumludur. Özetle yapı maliki gerekli özeni gösterdiğini ileri sürerek TBK.69 gereğince sorumluluktan kurtulamamaktadır.
MADDE 69- Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.
Sebep sorumluluğu hallerinde kural olarak TBK. m.72’ de yer alan zamanaşımı süreleri uygulanmaktadır. Bir yıllık nisbi sürenin başlaması için zarar görenin sorumlu kişinin kimliğini öğrenmesi gerekmektedir. Sebep sorumluluğunda sorumlu kişi kanunun kendisine tazminat yükümlülüğü bağladığı kişidir.
Kusursuz sorumluluk hallerinde on yıllık mutlak sürenin başlaması hususunda sorumluluk doğuran olay veyahut fiilin gerçekleşme tarihi esas alınmaktadır.
MADDE 72- Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu zamanaşımı uygulanır. Haksız fiil dolayısıyla zarar gören bakımından bir borç doğmuşsa zarar gören, haksız fiilden doğan tazminat istemi zamanaşımına uğramış olsa bile, her zaman bu borcu ifadan kaçınabilir.
Yapı Malikinin Satış Sözleşmesinden Doğan Sorumluluğu
Yapı maliki eseri yükleniciden teslim aldıktan sonra bir üçüncü kişiye mülkiyeti devredebilir. Satış sözleşmesi, mülkiyeti devir amacı ile yapılmaktadır ve satıcıya “ayıba karşı tekeffül borcu” yüklemektedir. Yapılarda mevcut bulunan ayıplara malzemenin iyi cins olmaması, kolonların yetersiz olması örnek olarak verilebilir.
Yapı Malikinin Kira Sözleşmesinden Doğan Sorumluluğu
Yapıyı kiraya veren yapı maliki yapıda bulunması gereken niteliklerin mevcut olduğu taşınmazı elverişli olarak kiracıya teslim etme yükümlülüğü altındadır.
Deprem anında yıkılan ve kiracının zararına sebebiyet veren elverişsiz taşınmaz için kiraya veren yapı malikince zararı tazmin borcunu doğurur. Kiracı maddi ve manevi tazminat taleplerini ileri sürebilme hakkına sahiptir.
