KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE
İlamsız icra kural olarak para ve teminat alacakları için mümkündür. Bu nedenle bir taşınmazın tahliyesine yönelik takip ancak ilamlı icranın konusu olabilir. Yani bir taşınmazın tahliyesinin sağlanabilmesi için, bir dava açılması ve bu dava sonucunda tahliyeye ilişkin bir karar alınması gerekir. Ancak, kanun koyucu belirli özel şartların varlığı halinde, dava açmadan da kiralanan taşınmazların tahliyesine olanak sağlamıştır. Bu yazımızda kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliyenin şartları, takip talebi, ödeme emri ve itiraz konuları incelenecektir.
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYENİN ŞARTLARI
1- KİRA SÖZLEŞMESİNİN BULUNMASI
Bu takip yolu, sadece kira sözleşmesiyle kiralanmış taşınmazlar hakkında uygulanır. Taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmuyorsa bu takip yolu ile taşınmazın tahliyesi sağlanamaz. Örneğin taşınmazda intifa veya oturma hakkına dayanarak oturan kişi ilamsız tahliye yoluyla taşınmazdan çıkarılamaz. Dava açılarak tahliye kararı alınması gerekir. Kira sözleşmesinin yazılı olması ve takip talebine eklenmesi şart değildir. Yazılı bir kira sözleşmesi olmadan da bu yola başvurulabilir.
2- KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ
Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren sadece kira alacağını genel haciz yoluyla takip edebileceği gibi kira alacağıyla birlikte taşınmazın tahliyesini de talep edebilir. Kira bedelinin ödenmemiş sayılabilmesi için, kiracının kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira kira bedelinin veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemiş olması gerekir. Yan giderlerin neler olduğu öğretide tartışmalı olmakla beraber genel olarak, kiralananda asansör bakımı, ortak alanların aydınlatılması ve ortak ısıtma sistemine ilişkin giderler yan gider olarak kabul edilmektedir.
TAKİP TALEBİ
Takip talebi, genel haciz yoluyla takipteki gibi doldurulur. Takip talebinde, alacaklı olarak kiraya veren, bunlar birden fazlaysa tümü, borçlu olarak kiracı, bunlar birden fazlaysa tümü gösterilmelidir. Zira, takipte bulunan alacaklılar bakımından birlikte takip yapmayı zorunlu kılan bir ilişki bulunmaktadır. Kiracılar bakımından ise tahliye talebi bölünemez nitelikte olduğundan takibin tüm kiracılara karşı yapılması zorunludur. Sadece kira bedelinin talep edildiği bir takipte ise alacaklı kiraya veren tüm kiracılara karşı takip yapabileceği gibi kiracılardan sadece birine karşı da takip yapabilir. Zira para alacağı bölünebilir niteliktedir.
Kiraya veren takip talebinde ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini ve kiracının taşınmazı tahliyesini talep eder. Kiraya veren, sadece kira bedellerinin ödenmesini talep etmişse ve buna rağmen taşınmazın tahliyesi yoluna gidilmişse, kiracı süresiz şikâyet yoluna başvurabilir.
Kira sözleşmesi yazılı yapılmışsa takip talebine eklenmelidir. Ancak, yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması ve bunun takip talebine eklenmesi taşınmazın tahliyesi yoluna başvurabilmek için şart değildir. Yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı, kiracının gönderilen ödeme emrine itiraz etmesi durumunda kiraya verenin takibe devam bakımından kullanacağı imkanlarda ispat açısından önem taşımaktadır.
ÖDEME EMRİ
Kiraya verenin, takip talebini icra dairesine vermesi üzerine icra dairesi, tahliye talebini de içeren bir ödeme emri düzenler ve kiracıya gönderir. Bu ödeme emrinde; takip konusu yapılan kira bedellerini ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren otuz gün içerisinde ödemesi, borcun bir kısmına veya tamamına karşı bir itirazı varsa ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren yedi gün içerisinde sebepleriyle birlikte icra dairesine itiraz edebileceği, kira sözleşmesindeki imzayı kesin ve açık olarak reddetmediği takdirde sözleşmeyi kabul etmiş sayılacağı, belirtilen süreler içinde borcu ödemez veya itiraz etmezse alacaklının icra mahkemesinden tahliyeyi ve kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edebileceği ihtar olunur.
ÖDEME EMRİNE İTİRAZ
Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içerisinde itiraz edebilir. Bu itiraz icra dairesine yapılır. İtirazla birlikte takip durur.
Kiracının itirazı kira sözleşmesine ilişkin olabileceği gibi, kira sözleşmesi dışındaki bir sebebe de dayanabilir. Kiracının itirazı kira bedelini ödediğine, henüz kira borcunun muaccel olmadığına, kiraya verenin kendisini ibra ettiğine yönelik olabilir. Kiracı, kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzasını inkâr etmek istiyorsa bunu açık ve kesin olarak yapmalıdır. Aksi takdirde kira sözleşmesini ve imzanın kendisine ait olduğunu kabul etmiş sayılır.
İTİRAZIN HÜKÜMDEN DÜŞÜRÜLMESİ
Borçlu kiracı, itirazında kira sözleşmesini ve imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen düzenlenen veya imzası onaylanmış bir sözleşmeye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar süresi içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. Aksi takdirde kiraya veren, icra mahkemesine değil, sulh hukuk mahkemesine başvurup kira bedelinin tahsili ve kiracının tahliyesi için dava açmalıdır. İtirazın kaldırılması yolunda, borçlunun kira sözleşmesine ve şartlarına dair itirazlarını aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle ispat etmesi lazımdır. Kira sözleşmesini reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır.
Takibin, noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış yahut imzası ikrar edilmiş belgelere dayanmaması sebebiyle, alacaklı genel hükümlere göre dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanunu’nun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.
Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı genel mahkemede (sulh hukuk) dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca para cezasına mahkûm edilir.
Borçlu sözleşmeyi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya onaylanmış veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.
Şartları gerçekleştiğinde alacaklının, borçlunun itirazının kendisine tebliğinden itibaren altı ay içerisinde itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurması gerekir. Aksi halde aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye yoluna gidilemez. İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının infazı için kesinleşmesi gerekmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır. Böyle bir durumda borçlu, tahliye kararı üzerine üç aylık kira bedeli karşılığında icranın durdurulması yoluna başvurabilir. İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararına karşı istinaf kanun yoluna başvurulabilir.
ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ
Ödeme emrine tebliğden itibaren yedi gün içerisinde itiraz edilmediği takdirde takip kesinleşir. Takibin kesinleşmesiyle birlikte borçlu, takipte kesinleşen miktarı ödemek için yirmi üç günlük bir süreye daha sahiptir. Bu süre beklenmeden tahliye talebinde bulunulamaz. Talepte bulunulduğu takdirde icra mahkemesi bu talebi reddeder. Borçlu itiraz etmez, ihtar süresi içinde (ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün) kira borcunu da ödemezse ihtar süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. Ayrıca, kiraya veren takipte kesinleşen kira bedelleri için haciz isteyebilir. Yani, bir yandan icra dairesinden haciz bir yandan icra mahkemesinden tahliye istenebilecektir. İcra mahkemesinin tahliye istemine ilişkin yapacağı inceleme şekli unsurlarla sınırlıdır. Bu çerçevede ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığı, ihtar süresinin dolup dolmadığı, kiracının geçerli bir itirazının bulunup bulunmadığı incelenir.
