MÜTEAHHİDE KARŞI TÜKETİCİNİN HAKLARI
ÖZET
Günümüzde sayıları artan inşaat firmalarıyla tüketiciler arasında akdedilen taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeler, geçmişe nazaran artış göstermektedir. Bu artan sözleşme tiplerinde tüketici tarafın haklarını bilmesi son derece elzemdir ve nitelikli bir avukat tarafından takip edilmesi gerekmektedir. En başta sözleşmenin noterde veya tapuda yapılması gerekir. Eğer bir uyuşmazlık gündeme gelirse, tüketicinin elinde ileri sürebileceği geçerli bir sözleşme olacaktır. Bu makale ile tüketicinin müteahhide karşı kullanabileceği haklara karşı geniş bilgi sahibi olacaksınız.
1. TARAFLAR ARASINDA AKDEDİLEN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ
Taraflar aralarında bir taşınmaz satışını yapmaktadırlar. İşbu sözleşmelerin içerisinde taşınmazın özellikleri hem müteahhidin hem de tüketicinin hakları ve borçları ve sair düzenlemeler yer alır. Sözleşmenin konusunu içeren taşınmaz, hâlihazırda yapılmış olacağı gibi henüz yapılmamış da olabilir. Günümüzde proje aşamasında olan taşınmazlar açısından bu tip sözleşmeler daha fazla uygulama alanı bulmaktadır. Sözleşme tipinin, proje aşamasında olan taşınmazlar açısından daha çok uygulama alanı bulmasından kaynaklı olarak tüketici açısından taşınmazın sahip olacağı nitelikler önem teşkil etmektedir.
2. TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNE KONU MALIN AYIPLI OLMASI
Sözleşmeye konu olan malın taraflar arasında kararlaştırılan nitelikte teslim edilememiş olmasından dolayı hukukumuzda ayıplı ifa olarak adlandırdığımız durum gerçekleşecektir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) kapsamında 8.maddede açıkça bu konu üzerinde durulmuştur.
3. AKDEDİLEN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNE UYGULANACAK HUKUK KURALI
Taraflardan birinin ticari faaliyetleri kapsamında kar elde etmek için taşınmaz satması ve taşınmazı satın alan kişinin ticari amaçla almamasından kaynaklı olarak sözleşme TKHK (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun) kapsamında değerlendirilecektir.
4. TÜKETİCİNİN HAKLARI
Günümüzde bu tip sözleşmelerde en çok karşılaşılan iki adet uyuşmazlık vardır. Bunlar, taşınmazın ayıplı olması veya zamanında teslim edilememiş olmasıdır. Peki, sayılan haller gerçekleştiğinde tüketicinin neler yapması gerekir?
4.1. Taşınmazın Süresinde Teslim Edilmemiş Olması Durumunda Tüketicinin Hakları:
Türk Borçlar Kanunu’nun “Gecikme Tazminatı” başlıklı 118. maddesi uyarınca temerrüde düşmüş olan borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı uğranılan zararları tazmin etmekle yükümlüdür.
TBK m. 118: "Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür."
Müteahhit taşınmazı kusuru olmadığı bir halde zamanında teslime etmemişse Türk Borçlar Kanunu (TBK) açısından temerrüde düşmüş olacağından kendisinden temerrüt faizi istenebilecektir.
Faiz oranının sözleşmede kararlaştırılmamış olduğu durumda yürürlükte olan kanunda yer alan faiz oranı istenir. Eğer temerrüt faizini aşan bir zarar meydana gelmişse tüketici bunların da tazminini talep edebilecektir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, müteahhidin taşınmazı teslim edeceği tarihin sözleşmede açıkça yazılmasıdır. Eğer sürenin net olarak belirtilmediği durumlarda inşaatın normal şartlarda bitmesi gereken süre esas alınacaktır. Lakin her halükârda sözleşmeye açıkça sürenin belirtilmesi daha faydalıdır.
Ek olarak müteahhidin taşınmazı süresi içinde teslim etmediği durumda tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı da vardır. Müteahhidin teslimde gecikme yaşaması durumunda sözleşme sona ermeyecektir. Tüketici, temerrüt faizinden ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen müteahhide bildirerek sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
Hemen belirtelim ki, müteahhidin taşınmazın zamanında teslim edilemeyeceği anlaşılıyorsa tüketicinin mağduriyet yaşamaması açısından kendisinin sözleşmeden dönebileceği de tartışmasızdır.
4.2. Taşınmazın Ayıplı Teslim Edilmiş Olması Durumunda Tüketicinin Hakları:
Müteahhit eğer ki taşınmazı teslim etmiş ama taşınmazda belirli nitelik sapmaları varsa o zaman tüketici TKHK kapsamındaki seçimlik haklarını kullanabilecektir. Bunlar:
Eğer ki mal ayıplı olması anlaşılırsa tüketici, satın aldığı taşınmazı geri vereceğini müteahhide bildirerek sözleşmeden dönebilir. Bu durumda müteahhidin tüketicinin ödemiş olduğu bedelleri geri vermekle yükümlüdür. İlgili seçimlik hakka başvurulmak isteniyorsa tüketicinin, taşınmazı elinde bulundurmak istememesi gerekir.
Tüketici, ayıplı malı elinde bulundurmak isterse o zaman onarım isteme hakkına sahiptir. Elbette onarım için gerekli olan miktarın aşırı olmaması gereklidir. Onarım için gereken bütün masrafları müteahhit yüklenir. Tüketici herhangi bir ücrete katlanmaz. Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda altmış gün içerisinde onarımın yerine getirileceği TKHK 11/4 hükmü açıkça belirtilmiştir.
Tüketici, onarım hakkını kullanmamak ve hala malı elinde bulundurmak istiyorsa o zaman ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme hakkına sahiptir. Müteahhit bu durumda derhal indirim tutarını tüketiciye iade eder.
Tüketici, taşınmaz konusundan hala menfaati varsa ve ilgili taşınmazın aynısı müteahhit tarafından sağlanabiliyorsa tüketici taşınmazın ayıpsız misli ile ayıplı olan taşınmazın değiştirilmesini isteyebilir. Eğer ki bu değişim müteahhit açısından zorluklar meydana getiriyorsa yüklenici değişim hakkını kullanamaz. Ayrıca tüketicinin onarım hakkını kullanması durumunda gündeme gelecek olan TKHK 11/4 hükmü değişim hakkı konusunda da uygulama alanı bulacaktır.
Tüketici, bahsedilen seçimlik haklarla birlikte TBK kapsamında tazminat talebinde de bulunabilecektir.
PROAKTİF HUKUK VE DANIŞMANLIK
Proaktif Hukuk Bürosu olarak, alanında uzman avukatlarımızdan oluşan kadromuzla uyuşmazlık konusunu oluşturan olayın öncesi ve sonrasında yaşanan durumları da kapsayacak şekilde müvekkillerimizin hak kayıplarını önlemekte, mevzuat çerçevesinde mümkün olan en avantajlı sonuçları almalarını en hızlı şekilde sağlamaktayız.
