TAPUYU DEVRETMEYEN MÜTEAHHİDE KARŞI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
GİRİŞ
Günümüzde bir arsaya sahip olan ancak inşaat yapacak mali duruma sahip olmayan ya da inşaat süreçleri ile uğraşmak istemediği için müteahhitle anlaşarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdeden yahut inşaat firmaları tarafından sunulan çeşitli projeler üzerinden satış vaadi sözleşmesi ile ev alan hak sahipleri bazen sözleşme bedelini ödemelerine rağmen tapuyu alamadıkları için hak kaybına uğramaktadırlar. İşte bu gibi durumlarda taşınmazını devralamayan hak sahipleri, hukuki bir yol olan tapu iptal ve tescil davası açma yoluna başvurabilirler.
1.TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Öncelikle tapu, bir gayrimenkul malın mülkiyetini ve mal üzerindeki hakların kime ait olduğunu belgeleyen ve devir işlemlerini düzenleyen resmi bir belgedir. Tapu sicili, taşınmaz mal üzerindeki hakların kamuya açıklanmasını sağlamak amacını hizmet eden defter ve belgelerin bütünüdür. Tapu tescili ise taşınmaz mal üzerindeki hakları ve sahiplerini belgelemek için yapılan resmi bir işlemdir. İşte bu sebeplerle taşınmaz mülkiyetinin kazanılması önemli bir resmi işlem olan tescil ile olur.
Bedel ödeme yükümlülüklerini yerine getirmelerine rağmen hak kaybına uğrayan hak sahipleri; kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği ve gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddia edilen kayıt ve tescil işlemlerinin, gerçeğe uygun hale getirilebilmesi amacıyla tapu iptal ve tescil davası açma yoluna gidebilirler.
Tapu iptal ve tescil davası bir taşınmazın tapusunun mahkeme kararı ile devrini sağlayan davalardandır. Bu dava, mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez.
2. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ HALLERDE AÇILIR?
Kanunda tapu iptal ve tescil davasının hangi hallerde açılabileceği sınırlı olarak sayılmamıştır. Ancak temelde şu iki halden birinin bulunması gerekmektedir:
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan tapu iptal ve tescil davalarından bazıları şunlardır:
3. TAPU TESCİL VE İPTAL DAVASI TARAFLARI VE İSPAT KÜLFETİ
Tapu iptal ve tescil davasında davacı taraf, hukuken tapunun devrini talep etme hakkı olan ve davada menfaati bulunan kişidir. Yani bu dava türünde davacı, gerçek hak sahibi olmasına rağmen tapuda hak sahibi olarak görünmeyen, taşınmazın devrini talep etme hakkı olan ya da yolsuz tescil sebebi ile hakkı zedelenen kişiyi ifade eder.
Davalı taraf ise pasif durumda olan yani lehine yolsuz tescil yapılan kişi veya konumuzdaki gibi taşınmazı devir borcu altına giren kişi olarak müteahhittir. Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olan kişiye karşı açılır.
Burada ispat külfeti davacıdadır. Davacı, davalının gerçek hak durumuna dayanmaksızın tapuda taşınmazın maliki olarak gözüktüğünü ve tescilin yolsuz olduğunu ispatlamak zorundadır.
4. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme HMK m.12 gereği “taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir”. Bu yetki kesin yetkidir, taraflar yeki sözleşmesi ile başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz. Yetki bir dava şartı olduğu için davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve hâkim yetkiyi re’ sen dikkate almak zorundadır.
Kural olarak, HMK m. 2 uyarınca tapu iptal ve tescil davalarında “genel” görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ancak, bu kuralın istisnaları mevcuttur, çünkü uyuşmazlığın niteliğine göre görevli mahkeme değişebilmektedir. Örneğin; boşanmadan kaynaklanan davalarda görevli mahkeme Aile Mahkemesi iken ticari uyuşmazlıktan kaynaklanan davalarda Asliye Ticaret Mahkemeleri ya da tüketici sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda Tüketici Mahkemeleri özel görevli mahkemelerdir. Dolayısıyla tapu iptal ve tescil davası açılırken uyuşmazlığın özel bir mahkemenin görev alanına girip girmediği doğru tespit edilmelidir.
Mülkiyet hakkı, Anayasa md.35 ve AHİS 1 nolu ek protokol md.1 ile korunduğu için iç hukuk yollarını tamamen tüketen, hak kaybına uğramış hak sahibi, mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesi ile Anayasa Mahkemesi’nde bireysel başvuru yoluna başvurabilir. Buradan da sonuç alınmaz ise Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne başvurabilme hakları vardır.
5. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA ZAMANAŞIMI
Tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak zamanaşımı yoktur. Çünkü bu dava türü mülkiyet veya ayni hakka dayandığı için her zaman açılabilmesi esastır. Bu yüzden de kanun koyucu, tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin zamanaşımı süresi düzenlemeye gerek duymamıştır. Fakat bu kural sadece, yukarıda bahsettiğimiz hallerden biri olan yolsuz tescil hali için geçerlidir.
Ancak istisnai olarak, dava yolsuz tescile değil de sözleşmeden kaynaklı bir borçlandırıcı işleme dayanıyorsa, örneğin yolsuz kadastro işlemi veya tapuyu devretmeyen inşaat firmasına karşı açılacak davalar yahut gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, genel zamanaşımı süresi olan 10 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir.
6. KAT KARŞILIGI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile yüklenici yani müteahhitler arasında gerçekleştirilen, arsa sahibinin yükleniciye arsa paylarını devrettiği ve bunun karşılığında müteahhidin de o arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Bu uyuşmazlıktaki davalar 3 farklı durum içerir:
6.1. Arsa Sahibinin Müteahhite Karşı ve Müteahhitten Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilere Karşı Açmış Olduğu Tapu İptali ve Tescil Davası
Öncelikle burada karşılaşılacak ilk durum, inşaatın bitmesinden sonra yüklenicinin devretmesi gereken daireleri arsa sahibine devretmemesidir. Böyle bir durumda mağdur olan arsa sahibi, müteahhit üzerindeki sözleşme konusu dairelerin iptalini ve bunların kendisine tescil edilmesi talep eder. Burada önlem amaçlı müteahhidin paylarına ipotek koyulabilir ya da arsa sahibi teminat mektubu isteyebilir.
Ya da inşaat süresinde başlamamış veya bitirilememiş ve yüklenici teslime uygun inşaat ortaya çıkaramamışsa arsa sahibi, müteahhit adına tescil edilen arsa payının kendi adına tescilini açacağı tapu iptal tescil davası ile isteyebilecektir. Yargıtay’ın kabul ettiği tamamlama oranı %90 ve üzeridir, bu oranı karşılamayan müteahhit sözleşmenin zamanında veya gereği gibi ifa edilememesinden dolayı temerrüde düşmüş olur.
Yahut son bir durum olarak müteahhit daireleri inşaat başlamadan veya devam ederken üçüncü kişilere satmış olabilir. Yargıtay’a göre arsa sahibinin müteahhide inşaat yapması için arsa paylarını devretmesi avans niteliğindedir. Arsa sahibi, tapu iptal ve tescil davasıyla müteahhitten ve daireleri satın alan 3. kişilerden arsa paylarını geri talep edebilir.
6.2. Müteahhitten Daire Satın Alan Üçüncü Kişilerin Müteahhitte ve Arsa Sahibine Karşı Açmış Olduğu Tapu İptal ve Tescil Davası
Öncelikle arsa sahibi sözleşmede müteahhit hesabına düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişiye devredebilir. Eğer bizzat arsa sahibinden devir yapılmayıp, yüklenici bağımsız bölümün satışını üçüncü kişiye vaat ederse bu durumda alacağın temliki hükümleri geçerli olur.TBK m.163’e göre alacağın temliki, kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklının, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devretmesi işlemidir. Burada üçüncü kişi devreden yüklenicinin halefi durumundadır. Üçüncü kişi, bağımsız bölümler müteahhit tarafından tamamlandığında bunların kendi adına tescilini talep hakkına sahiptir. Ancak bunlar için müteahhidin borcunu “gereği gibi ifa” etmesi gerekir.
6.3. Müteahhidin Arsa Sahibine Karşı Açmış Olduğu Tapu İptali ve Tescil Davası
Yüklenici edimlerinin tamamını yerine getirmişse, yani sözleşmede kararlaştırılan inşaat yapma borcunu tamamlamışsa, bu takdirde sözleşmenin ifasını talep ederek tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davada hâkim yüklenicinin özen borcunu değerlendirmeli, sözleşmenin gereği gibi ifa edilip edilmediğini tespiti etmelidir. Çünkü eğer ayıplı ya da eksik ifa var ise bu miktar belirlenerek bedelin ona göre yatırılmasına karar verilir. Arsa sahibinin inşaat yapma borcu karşılığında müteahhide yapacağı bedel ödeme borcu inşaatın teslimi ile muaccel olur. Yüklenicinin edimini gereği gibi tamamlamasına rağmen, arsa sahibinin bedel ödeme borcunu yerine getirmemesi yahut mülkiyetin devri talebine yanaşmaması durumunda müteahhit, arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir.
7. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NE KADAR SÜRER
Tapu iptal ve tescil davasının kesin olarak ne kadar süreceğini söylemek zordur. Çünkü davada tahkikat aşamasındaki delil toplama, tanık dinleme, keşif ve bilirkişi gibi uygulamalar zaman alabilmektedir. Ancak uygulamada ortalama 1-2 yıl sürdüğü görülmektedir. Tabi hak sahiplerinin, istinaf ve temyiz kanun yoluna başvurmaları halinde bu surelerin 5-6 yıla kadar çıktığı da gözlemlenmektedir.
8. AVUKATLARIMIZA DANIŞIN
Tapu iptal ve tescil davası zor bir davadır, bu yüzden profesyonel destek alınması önem arz eder. Davanın mümkün olduğunca hızlı, menfaatinize en uygun şekilde ilerletilebilmesi ve eksik hususlar olması durumunda sonucun aleyhinize olmaması için Proaktif Hukuk olarak uzman avukat kadromuz ile hukuk ve danışmanlık hizmeti vermeye hazırız.
