İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI
ÖZET
İzale-i şuyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası ile bir malın paylaşılamaması halinde mahkeme kararıyla satılması ve elde edilen paranın ortaklar arasında paylaşılması amaçlanır. Bu makalede İzale-i şuyu davası üzerinde durularak tanımı, türleri ve usulen dikkat edilmesi gereken hususları ele alınacaktır.
İZALE-İ ŞUYU DAVASI NEDİR?
İzale-i Şuyu; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklar arasında bulunan mülkiyet ilişkisini sona erdirip bireysel mülkiyete geçmeyi sağlayan bir dava türüdür. Ortaklar, izale-i şuyu davasında; ortaklığın satış suretiyle, Kat mülkiyeti kurulması suretiyle, aynen taksim suretiyle giderilmesini talep edebilmektedir.
Ortaklar aralarında yaptıkları bir anlaşma ile izale-i şuyu talep edilemeyeceğini Türk Medeni Kanununun 698. Maddesinde yer alan “Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.” düzenlemeyi de dikkate alarak kararlaştırabilmektedirler.
İZALE-İ ŞUYU DAVASI KİMLER TARAFINDAN AÇILABİLİR?
Pay oranı önemli olmaksızın, paylı mülkiyette paylı maliklerden herhangi biri; elbirliği mülkiyetinde ise elbirliği ile malik olanlardan biri izale-i şuyu davası açabilmektedir. Davayı kişi bizzat kendi açabileceği gibi vekalet vermiş olduğu bir avukat aracılığı ile de açabilmektedir.
İzale-i şuyu davasını açacak olan kişi küçük, kısıtlı veya tüzel kişi ise onun yerine davayı açacak olan kişi yasal temsilcisidir (veli,vasi, veya yahut tüzel kişinin yöneticileri olabilir.). İzale-i şuyu davası devam ederken davacı veya davalılardan birinin ölmesi halinde mirasçıları davaya devam edebilmektedir.
İZALE-İ ŞUYU DAVASI KİME KARŞI AÇILABİLİR?
Ortaklığın giderilmesi davasında davalı taraf, davayı açan malik haricindeki bütün maliklerdir ve hepsinin gösterilmesi gerekmektedir. Aksi halde dava reddolmaktadır. Maliklerden birinin ölmesi halinde mirasçıları davaya devam edeceğinden bütün mirasçıların gösterilmesi zorunludur.
İZALE-İ ŞUYU DAVSASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (“HMK”) 4. maddesinin b bendinde de belirtildiği üzere sulh hukuk mahkemeleri taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara bakmaktadır. Bu sebeple dava sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır.
Ayrıca HMK’nın 12. Maddesinin 1. Bendinde “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”düzenlemesi yer almaktadır.Bundan ötürüortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu il ya da ilçe sınırlarındaki sulh hukuk mahkemesidir.
İZALE-İ ŞUYU DAVASINDA SÜRE
Ortaklığın giderilmesi davası bazı sınırlandırmalar hariç her zaman açılabilen bir dava olup zamanaşımına tabi değildir. Söz konusu sınırlandırmalar Türk medeni kanunu uyarınca; hukuki bir işlem gereğince paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması, paylı mülkiyetin sürekli bir amaca özgülenmiş olmas sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması, uygun olmayan zamanın (örneğin aile konutu şerhi) olmasıdır. Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok 10 yıl sınırlandırılabilmektedir.
İZALE-İ ŞUYU DAVASINDA MAHKEME HARÇ VE GİDERLERİ
Bir davanın veya çekişmesiz yargı işinin karara bağlanması amacına yönelik olarak tarafların ve gerektiğinde hazinenin ödemesi gereken masrafların bütününe yargılama harç ve giderleri adı verilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında alınan harç davaya konu malın taşınır ya da taşınmaz olmasına göre maktu ya da nispi harç olarak belirlenmektedir. Dava konusu mal taşınır ise maktu harç; taşınmaz ise nispi harç alınmaktadır. Taşınmaz malın ortaklığının satış suretiyle giderilmesi veya aynen taksim suretiyle paylaşılmasına karar verilmesi halinde de harç miktarı değişmektedir. Ancak dava açılırken taşınır veya taşınmaz olmasına bakılmaksızın maktu harç alınmaktadır. Taşınmaz malın paydaşlar arasında aynen paylaştırılmasına karar verilmesi halinde nispi harç alınmaktadır. Bu nispi harç paylaştırılan taşınmazların tespit edildikleri değer üzerinden binde 4,55 oranında alınmaktadır. Taşınmazın satış yoluyla paylaştırılması halinde ise nispi harç binde 11,38 oranındadır ve satışına karar verilen her taşınmazın satış bedeli üzerinden karşılanmaktadır.
Yargılama harçlarına ek olarak diğer yargılama giderleri ise tanık, bilirkişi ücreti ve keşif masraflarıdır. Taraflar süresinde masrafları ödemezlerse taleplerinden vazgeçmiş sayılmaktadırlar.
Yargılama giderlerinden olan vekalet ücreti maktu vekalet ücreti olarak alınmaktadır. Hakim davanın durumu ve avukatın emeğini de göz önünde bulundurarak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde belirtilen asgari miktarın en fazla üç katına kadar vekalet ücretine hükmedebilmektedir.
İZALE-İ ŞUYU DAVASINDA PAYLAŞMA VE SATIŞ
Tarafların uzlaşamaması halinde; mahkeme aynen malı bölmek suretiyle, kat mülkiyeti kurulması suretiyle veya malın satışını yaparak bedeli üzerinden paylaşma yapılmasına karar verebilmektedir.
Tarafların ortaklığın giderilmesini aynen taksim suretiyle istemesi halinde hakim bu şekilde yapılmasının mümkün olup olmadığı incelemektedir. Taşınmazın yüz ölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığına bakılarak inceleme yapılmaktadır. Taşınmazın bölünmesi halinde önemli ölçüde değer kaybı olacağı anlaşılıyorsa aynen taksim yapılmamaktadır. Mal bölünebilir nitelikte ise paydaşlara payları oranında denkleştirme sağlanmasına karar verilmektedir. Bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde ise eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilmektedir.
Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse veya taraflar aynen taksime rıza göstermemişse ortaklık satış yoluyla giderilmektedir. Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi halinde, malda önemli ölçüde değer kaybı oluşacaksa mahkeme ortaklığın giderilmesi davasında malın satışına karar verebilecektir. Eğer taşınmaz malda kat mülkiyeti kurmak mümkünse taşınmaz malda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez. Satışın gerçekleştirilmesi için ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin verilen kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Taşınmazın satışı satış memurluğu ya da icra dairesi tarafından gerçekleştirilmektedir. Türk Medeni Kanunun 699. maddesinin 3. fıkrasında; “Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” Belirtildiği üzere paydaşlar arasında açık arttırmanın yapılması ortakların rızasına bağlıdır. Rızanın olmaması halinde paylaşma halka açık olarak yapılmaktadır.
Taşınmazın aynen bölüşülmesi, taşınmazda kat mülkiyeti kurulmasıyla gerçekleşebilmektedir. Kat mülkiyeti kurulmasına engel eksiklikler varsa ve eksiklerin giderilmesi de mümkünse bu eksiklikler, ortaklığın giderilmesi suretiyle kat mülkiyetine geçişi isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilerek düzeltilebilir. Bilirkişiler aracılığıyla konum, yüz ölçüm, kullanım amacı açısından değerlendirme yapılmaktadır. Taşınmaz; paydaşların uzun bir süredir benimsedikleri fiili kullanma biçimi varsa ona göre yoksa da kura usulüyle paydaşlara özgülenmektedir.
Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti söz konusudur. Mirasçıların açtığı davada hakim, terekede bulunan taşınmazı eğer imkan varsa mirasçılardan birisine vererek paylaşma yapmaktadır. Mirasçılar arasında yapılan paylaşmada değer farkı oluşmuşsa parasal olarak bir denkleştirme yoluna gidilir ve paylaşmada fazla değeri alan mirasçı para borcunu üstlenmektedir. Mirasçıların rıza göstermesi halinde ortaklığın giderilmesi yalnızca ortaklar arasında yapılarak sonuçlandırılmaktadır.
Muhdesatın aidiyeti; ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmaz üzerindeki yapılarda hak iddia edilmesi halidir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında, muhdesatın kime ait olduğu mahkeme kararı ile tespit edilmektedir.
Gayrimenkul üzerinde bulunan muhdesat yönünden derdest ortaklığın giderilmesi davası ya da kamulaştırma işlemi bulunmadığı takdirde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz.
Bir gayrimenkulde aile konutu şerhi bulunması durumunda izale-i şuyu davası açılamaz. Çünkü, belirli bir amaca özgülendiğine dair bir şerh olup kaldırılması halinde izale-i şuyu davası açılmaktadır.
Ön alım hakkı; bir mülkiyete sahip kişilerin mülkiyetin satışı esnasında 3. kişilere karşı öncelik tanıması hakkıdır. Malın taşınmaz olması ve paylı mülkiyetin bulunması halinde, taşınmaz üzerindeki payını devretmek isteyen ortağın payı satışa çıktığında diğer ortaklar ön alım hakkına sahip olmaktadır. Söz konusu payın kısmen veya tamamen 3. bir kişiye satılacak olması ve pay sahiplerine satışın bildirilmesinin ardından 3 ay içerisinde ve halde 2 yıl içerisinde ön alım hakkını kullanmalıdır. Ön alım hakkını kullanmak isteyen kişi dava açarak bu hakkını kullanabilmektedir. Ön alım hakkının sözleşmeden doğması halinde ise ön alım şerhi verildiğinden itibaren süre 10 yıl olarak belirlenmiştir.
İzale-i Şuyu davaları hukuk tekniği anlamında özellik arz eden davalardır. İşbu sebeple hak kaybı yaşamamak adına uzman bir avukat ile çalışılması gerekmektedir. Alanında uzman avukatlarımız vasıtasıyla kişilerin bu konuda yaşayabilecekleri hukuki sorunları en aza indirmek ve en kısa sürede kesin sonuca ulaştırmak amacıyla hizmet sunmaktayız.
