YABANCILARIN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL ALMASI
ÖZET
Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alması ve sınırlı ayni hak iktisap etmeleri belirli sınırlamalara tabiidir. Sınırlamalara tüzel kişilikleri ve gerçek kişilere göre de değişiklik göstermektedir, bunlar 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda düzenlenmiştir. Yabancı kimsenin bu sınırlamalara göre belirlenmiş ayni hak elde edebileceği toplam alanı iki katına kadar artırmaya Kanun’un 35. maddesi uyarınca Cumhurbaşkanı yetkilidir.
1. YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLER YÖNÜNDEN KANUNİ SINIRLAMALAR NELERDİR?
1.1. Kişi Yönünden Sınır: 2644 Sayılı Tapu Kanunu madde 35’te belirtildiği üzere kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.
1.2. Yüzölçümü Bakımından Sınır: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Ancak Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
1.3. Alan / Konum Bakımından Sınır: Askeri yasak bölge ve Güvenlik bölgesi içindeki taşınmazların edinimi istisna hallerde ve izin ve gerekli belgelerin alınması ile söz konusu olur. Ciddi sınırlamalara tabii tutulmuştur.
2. BU SINIRLAMALAR DIŞINDA BAŞKA ŞARTLAR VAR MIDIR?
Taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekil şartına uygun olması, gerekli diğer belgelerin eksiksiz ve doğru doldurulması ve tescilin tapuda yapılması gerekmektedir. Ayrıca, yukarıda da bahsedildiği üzere askeri ve yasak bölgelerden edinilecek taşınmazlar için ayrı bir izin alınması gereklidir.
3. YABANCI ÜLKEDE KENDİ KANUNLARINA GÖRE KURULAN TÜZEL KİŞİLİĞE SAHİP YABANCI TİCARET ŞİRKETLERİ TÜRKİYE'DEN TAŞINMAZ SATIN ALABİLİRLER Mİ?
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz (2644 Sayılı Tapu Kanunu 35/2).
4. YAPISIZ TAŞINMAZLAR İÇİN PROJE SUNMAK ŞART MI?
Türkiye’den yapısız taşınmaz alan yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazlar (arsa, tarla gibi) üzerinde proje geliştirip iki (2) yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadırlar.
Proje; başlama ve bitiş süreleri ilgili Bakanlıkça belirlenip onaylandıktan sonra, tapu kütüğündeki beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmaz bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne gönderilir.
Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleşip gerçekleşmediği ilgili bakanlıkça takip edilir. Projeler için iki yıl içinde başvuru yapılması gereken hallerde başvuru yapılmadığında veya sunulan projenin belirlenen süre içinde gerçekleşmemesi durumunda taşınmazlar için tasfiye talebinde bulunulur. Ayrıca, kanuna aykırı edinilen ve kanuna uygun olarak edinilmiş olsalar bile edinim amacına aykırı kullanılan taşınmazlar da tespit edildikleri takdirde tasfiye edilirler.
5. CUMHURBAŞKANININ YASAKLAMA YETKİSİ
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, ülke menfaatlerinin gerektiğini hallerde Türkiye’de taşınmaz edinme hakkına sahip gerçek kişiler ve tüzel kişi ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri Cumhurbaşkanı tarafından ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirlenebilir, sınırlanabilir, kısmen veya tamamen durdurulabilir ve yasaklanabilir.
6. BAŞVURU İÇİN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?
Öncelikle gayrimenkul satımından önce taşınmaz sahibinin Tapu Müdürlüğüne ön başvuru yapması gerekmektedir. Ön başvuru da eksiklik bulunursa dosya bekletilir. Herhangi bir belge eksik değilse gerekli evraklar Tapu Müdürlüğüne sunulur.
Yapılacak olan ön başvuruda aşağıdaki belgelerin bulunması gerekir:
7. YURT DIŞINDA VEKALETNAME NASIL DÜZENLENİR? ÖZELLİKLERİ NELERDİR?
Vekaletnamenin yurt dışında düzenlemesi Türkiye Büyükelçiliği ve konsoloslukça olur. Büyükelçilik ya da konsoloslukça düzenlenen vekaletname 1961 tarihli Lahey Sözleşmesi’ne göre vekaletnamenin düzenlendiği ülkenin noterliğince tasdik edilir. Bu sözleşmeye göre vekaletname sözleşmeye taraf devletlerden birinde apostil ile tasdik edilirse sözleşmeye taraf başka bir devlette ayrıca tercüme ve tasdik edilmesine gerek olmaksızın geçerlidir.
8. TÜRKİYE'DEN GAYRİMENKUL SATIN ALAN YABANCI HARÇ ÖDEMEK ZORUNDA MIDIR?
Evet gayrimenkul satımında hem alıcı yabancı hem de satıcı tapu harcı öder. Bu harç gayrimenkulün bulunduğu belediyenin verdiği Emlak Rayiç Değeri’nden az olmamak üzere gayrimenkul değerinin % 2’sidir. Ayrıca yöresel olarak belirlenen döner sermayeli ücreti de ödenir. Bunlar dışında tapuda yapılan işlem için hizmet bedeli de ödenir.
9. GAYRİMENKUL ALIRKEN NELERE DİKKAT ETMELİYİM?
Gayrimenkul alımında bunlara dikkat edilmesi gerekir:
10. İKAMET İZNİ BULUNMAYAN YABANCI TAŞINMAZ SATIN ALABİLİR Mİ?
Yabancının Türkiye’de taşınmaz alması ikamet iznine bağlanmış değildir. Aksine, gayrimenkul alımı ile Türk vatandaşlığı kazanılabilir.
Proaktif Hukuk ve Danışmanlık
Proaktif Hukuk Bürosu olarak, alanında uzman avukatlarımızdan oluşan kadromuzla uyuşmazlık konusunu oluşturan olayın öncesi ve sonrasında yaşanan durumları da kapsayacak şekilde müvekkillerimizin hak kayıplarını önlemekte, mevzuat çerçevesinde mümkün olan en avantajlı sonuçları almalarını en hızlı şekilde sağlamaktayız.
